须警惕房地产局部过剩危机

　　贾海峰

　　这不是“盛世危言”，也不是笔者第一次提出的。

　　记得2011年底的时候，全国工商联房地产商会会长聂梅生和住建部政策研究中心主任秦虹，都在不同的会议场合，提出过部分二三线城市，前几年卖地过快，这两年在调控的高压下，地方的投资性购房需求逐渐萎缩，刚需又不足，可能存在因部分项目资金链断裂而带来的过剩危机。

　　贵阳或许就是这样的城市之一。

　　前不久，因房子卖不出去而陷入破产传言的贵阳花果园集团，紧急从北京等地拉了上百家媒体，前去“考察”该项目，以证实该公司没有破产。在此之前，有关贵阳房地产供应严重过剩和花果园项目降价销售都难以为继的报道铺满了网络。

　　给花果园项目带来麻烦的，是媒体关于贵阳的房产项目过剩的报道：西部城市贵阳，当前可售商品房面积近600万平方米，潜在供应量则达到3490万平方米，而当地常驻人口不到500万，规划到2020年，市域人口最高值也仅为635万人。

　　更让人恐怖的是，在贵阳仅花果园项目这样的100万平米以上的超级大盘就有13个之多。按照贵阳最近10年新增人口150万人计算，也就是花果园这样的3-5个大盘，就可以消纳贵阳未来10年的新增人口住房需求。

　　随后，贵阳为了救市，不惜冒着“十八大”召开前夕的放松调控的风险，出台了购房送户口的措施，但是这并不能解决房地产过剩的问题。而且，从9月份以来，贵阳房屋销售面积月均下降10%以上的速度，这让当地政府和开发商们无不为自己的命运捏了把汗。

　　其实，全国像贵阳这样陷入房地产过剩问题的城市很多，尤其以经济欠发达的省会城市和西部大中城市为主。一家名为瑞信的投资分析机构指出，大连住宅去库存需要7.5年，而武汉需要8年，同样出现房地产过剩问题的城市还有沈阳、济南、长春、海口、重庆、天津、太原等城市。

　　上述投资分析机构指出，在2012年底形成一个过剩问题的原因，是3年前这些城市卖地过猛，以贵阳为例，动辄几平方公里的土地低价转给了开发商。这些城市多数是对土地财政渴求，但是自己缺乏土地一级开发整理能力，大规模毛地出让成了习惯，而如果接盘的开发商是央企或者能扛得住的国企，可以配合地方政府继续扛下去，控制地方市场的房地产供应量来稳定价格，楼市尚不会形成崩盘的态势。但是2013年以后，这样的城市房价反弹的力度也会很大，因为开发商扛一年意味着沉淀的资金成本就增加至少10%以上，这些成本将来都需要从房价中消纳。

　　在一个这样的城市，并不是所有开发商都有耐心去等待3-5年，尤其是依靠大规模贷款获得土地的民营房地产企业，在整个城市房地产市场陷入低迷的时候，这样开发商项目必然选择第一个降价。

　　2011年底的时候，花果园项目就曾将单价从7000-8000元/平米降到5000元/平米左右。而像这样降价抛货的行为，如果在一个城市形成了区域连锁反应，就会带来一个城市房地产市场陷入集体降价集体不卖企业破产的循环，而银行也会闻声而来，停掉一些企业的后续贷款，加剧这样的地区房地产危机，直至出现社会问题，政府出面埋单。

　　“以前政府是不让我们涨价，现在是不让我们随便降价，哪怕促销优惠都要报备政府。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人如是说。

　　作者：贾海峰