前国美电器董事局主席陈晓试水商业地产

　　在卸任国美电器董事局主席后，一贯保持低调投资的陈晓，将目光瞄向房地产。

　　本月发行的一款名为“新华信托·中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划4号”(下称“中邦4号”)的推介材料显示，中邦集团董事长卫平和原国美电器董事局主席陈晓共同为中邦4号并购基金首期募资还款，并提供个人无限连带责任。

　　知情人士透露，陈晓和卫平将分别出资1亿元，联合中邦4号并购基金共同收购上海中凯豪生酒店(五星级)，并计划将其改建成高档商品房挂牌出售，预计开盘价不低于7.5万元/平方米，相比3.9万/平方米的收购成本，增值近一倍。

　　然而，五星级酒店改建商品房出售，国内成功案例屈指可数。陈晓“押宝”商业地产能否兑现高回报，仍面临诸多变数。

　　增值接近一倍

　　中邦4号并购基金首期原计划募资4.95亿元，期限为2年；目前已完成募资额近3.2亿元。“多数投资者是冲着陈晓的投资眼光来的。”一位负责基金募资的信托公司人士透露。

　　然而，此前陈晓涉足的部分风险投资项目未必一帆风顺。有媒体报道，陈晓投资的一站式家居生活体验馆“名巢靓家”旗舰店开张不到一年便关门，其后投资的车王控股也面临国内销售汽车景气度下降的冲击。

　　“但陈晓这回是有备而来。”上述信托人士透露，所谓的“有备而来”，是陈晓与卫平做好为中邦4号提供还款个人无限连带责任。

　　上述募资资料标明，中邦4号后续有充足的流动性来支持，能成功做到金额全覆盖和时间全覆盖，确保首期2年期信托计划投资款到期安全退出。

　　“换言之，如果后续流动资金出现问题，在最坏情况下，陈晓与卫平将自掏腰包向投资者偿还首期募资款。”他透露。

　　基金募资资料显示，除了中邦4号首期募集资金将以并购贷款形式投向中邦集团控股的中邦世家房地产开发有限公司，陈晓与卫平分别出资1亿元增资的中邦世家房地产开发有限公司，总计约6.95亿元，资金全部用于收购中凯豪生酒店。

　　在上述信托人士看来，陈晓决定投资商业地产，主要是看好该改建项目的增值空间，改建后预计开盘价不低于7.5万元/平方米，相比3.9万/平方米的收购成本，增值近一倍。

　　此前中邦集团与新华信托对中凯豪生酒店改建商品房项目做过财务预测，保守估计项目销售额能超过19亿元，完全能覆盖所有投资本息支出。

　　偏爱“财务投资”？

　　尽管陈晓与卫平出资额一致，但他并未出现在中邦4号并购基金投资决策委员会名单内。

　　相关募资资料显示，中邦4号并购基金投决会共有5名成员，分别是新华信托副总经理郝雅军、合规法律部总经理徐润环、风险管理部总经理张林与上海中邦置业有限公司总裁卫平与财务总监赵群锋。

　　“陈晓更希望以财务投资者身份参与这个项目。”上述信托人士透露，当时有人曾提议邀请陈担任基金投决会成员，但他以不了解酒店改建开发流程为由婉拒。

　　毕竟酒店改建商品房项目，涉及诸多开发运营风险，其中涉及的房地产专业操作经验未必是陈晓所擅长的；即使酒店成功改建为商品房，销售业绩能否完成预定规划，同样决定项目成败。

　　“此前陈晓也是以财务投资者投资车王控股与名巢靓家，并没有过多参与企业经营决策。”一位接近陈晓的人士透露。而陈晓对中凯豪生酒店改建项目拥有的投资信心，在于这家酒店原规划性质为70年产权住宅，无需变更审批。

　　如果酒店所属的商业地产性质需要转化成住宅类地产性质，则需要漫长的审批流程，一旦审批“受挫”，等于酒店改建项目前功尽弃。

　　另据资料显示，中邦4号的主要投资顾问，是中邦集团股份公司旗下子公司大普基金管理公司。“这是专门为管理中邦4号并购基金而设立的，主要员工来自中邦集团房地产开发团队。”前述信托人士透露。

　　按照大普基金公司的规划，中邦4号目前所募集的4.95亿元募资款(2年期)，仅为基金首期募资款，基金还计划安排后续两轮均为1.5年期的募资计划，至于募资规模大小与用途，则主要是归还首期部分募资款与酒店改建费用。(陈植)

　　作者：陈植 (来源：中华工商时报)