香港楼市新政施行一月成交量跌九成

　　你还想到香港买楼吗？ 规避15%买家印花税成本匡算

　　“最近的盘卖得怎么样？”“没有卖盘，大家都不肯卖，宁愿收租，来看房的客人也少了。”

　　即便是周末，最近香港房地产中介也门前冷落。高档住宅周边，以往站在店铺门口吆喝或搭讪行人的中介代理人不见了。他们心里清楚：再卖力的叫卖都换不来以往的成交量了。

　　香港红磡的一家地产中介店铺内，每位代理人的电脑屏后都贴着报纸上仍有成交的楼盘介绍，似乎希望通过选择性信息的披露，勾起顾客的购买欲。

　　“这个楼盘的买主多为内地人，租客多是内地来港读书的学生和一些外国人。”一位地产代理人指着海滨南岸的一个楼盘说，“770平呎(1平方呎= 1平方英尺=0.0929平方米)月租金2万港元左右。”他说，即便有如此稳定的租金回报，最近还是没有成交量。

　　这源于香港政府近日出台的一项“房价调控”政策。

　　港府10月26日宣布，次日起提高额外印花税的税阶(最高达20%)，并将适用期从两年延至三年。同时推出全新的买家印花税，即外地人士、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税，亦需缴付15%的买家印花税。

　　马克是一家中资资产管理公司香港分公司的销售经理。他手上的内地高净值客户至少有十多位，现金多在600万元人民币以上。现在，他的一位内地客人依旧要在港置业，因为孩子要来港读书。马克正寻求能避开15%买家印花税的方法。

　　“公司化”暗度陈仓风险

　　“现在还在香港买房的客人多数有刚需。投资客知道，虽有办法避开15%的印花税，但风险也很大。”马克说。

　　“大概有两种方法能避开15%买家印花税。”环亚资产投资公司管理一位负责人说，一种是购买持有物业的公司股权；另一种是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。

　　出于对资产的保护和财产安排需要，一般投资物业的富裕家庭会用一家公司来持有物业。若一位非香港永久居民购买这些持有物业的公司股权，则要通过股权控有这些物业。这样做的好处在于，一方面避开了15%的买家印花税，另一方面物业转手时手续更便利。

　　出租物业获得的租金收入税收部分，香港税务局职员介绍，个人持有物业情况下，租金收入的税收以物业税计，比例为租金收入的15%；在有限公司持有的情况下，公司若以物业税做账，则同样以15%的比例纳税，但若计入公司利润中，则还需缴纳租金收入16.5%的利得税。

　　值得注意的是，港府政策中提到的一笔额外印花税，针对的是所有在港买卖房屋的人，若业主购买物业后在3年内出售，则根据买入时间，要缴一笔额外印花税。

　　在香港税务局的“集团内部宽免”条例下，只要母公司持有90%或以上其子公司的股权，则可向税务局申请将母公司持有的住宅物业注入子公司，豁免缴交额外印花税。但若子公司在获得住宅后3年内转让给另一卖家，则需补缴额外印花税。也就是说，若购买一家持有购买年限在3年内的物业的公司，除非是母公司将物业向其持股90%或以上的子公司转移，否则也要缴纳额外印花税。

　　同时，这种情况亦有不小代价。上述负责人介绍，首先，用公司持有物业，每年都要缴纳一万港元左右的管理费用；其次，初略匡算用公司持有物业情况下，一般公司企业物业成本会在千万港元以上。若将公司旗下物业分拆销售，上述提到的买家印花税就没法避免了；第三，购买这些公司时，可能还会买回一些隐藏在公司里的潜在负债；第四，目前市场上持有公司物业不算太多，选择范围较窄。

　　一位地产中介人士说，目前，用公司持有的物业大多被内地投资者购买，这些公司一般至少持有2栋以上物业，价值高达3000万港元以上。

　　家族信托持有成本高

　　另一种避开买家印花税的方法，则是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。买家可先让一名熟识且信任的香港永久居民购买自己心仪的物业，然后，自己去香港律师事务所办理信托手续，设立一个信托，并将自己设为受益人，并让该熟识人士将该物业放入信托中。

　　但这种方式会带来更高的法律风险和成本。

　　上述负责人说，虽然信托的设立成本仅为几千港元，但每年都产生管理费用。一般信托的管理费为受托资产价值的1%-5%。以中值3%计，若持有一个物业5年，信托管理成本是15%，已与15%的买家印花税成本一样高。此外房子出售时，信托需要取消，也需要一笔费用。

　　“一般信托里不会仅包括一个物业。此时信托的作用不是主要用于避这种税，而有资产保护和传承的需要。”他续称。

　　“你还要想一想，所谓‘熟识而有信用’的关系，是否抵得过上千万的房产。”一位担任香港家族信托顾问的法律人士认为，根据香港法律，如果以逃税为目的建立的家族信托，一般不具有法律效应。也就是说，一旦该熟识而有信用的香港居民坚持，那套以自己名义购买的物业应属于他，香港法院很可能会将该物业判到其名下。

　　除了上述提到的买家印花税和额外印花税，买房时，业主还要支付印花税、律师费及中介费。再加上买家印花税，一套500万港元左右的房子，一位内地人要支付差不多100万港元费用。若在购房半年内转手，业主还需支付一笔20%的额外印花税。

　　美联物业做了一项统计，买家印花税政策出台后一周，来港看楼的客户较此前下跌了80%，成交量亦下跌了超过90%。一个月后，成交量依然维持下跌90%的局面。

　　政策出台后，依旧来港看楼的内地人中，置业自用目的所占的比例从此前的70%升至目前的90%。美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成说，主要因孩子赴港读书而购买物业为主。