华南城陷危机 4地项目用地涉嫌多项违规

　　华南城控股有限公司（1668，HK，以下简称华南城）这家号称中国“综合商贸物流中心开发”领航者的企业，正在各地落子建设项目，根据其对外公布的项目计划，总规划建筑面积已超过5000万平方米。

　　然而 《每日经济新闻》记者发现，由于旗下各地项目庞大的用地需求与当 地窘迫的用地指标之间的矛盾，华南城正面临一场另类“土地危机”。

　　用地指标紧张

　　华南城于2002年12月从深圳起步，2009年9月30日登陆香港联合交易所，之后陆续开建南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等地项目。

　　今年12月3日，华南城发布公告称，其订立框架协议，原则上同意于安徽省合肥市肥西县建设及发展大型综合商贸物流及商品交易中心，该项目规划总净地面积约10平方公里，公司将参与竞投合肥市土地，项目将分阶段发展，预计需时超过十年。

　　“我们主要是做综合商贸物流业，相当于各个城市老的批发市场的升级改造以及城市化建设这块。每个项目都是当地省市的重大项目，实际上是政府要做的一件事让企业来做。”对上述项目，华南城控股有限公司副总裁姜玲在接受 《每日经济新闻》记者采访时称。

　　华南城对外公布的各地项目规划甚为耀眼：南昌，规划总建筑面积428万平方米；南宁，规划总建筑面积488万平方米；郑州，规划总建筑面积1200万平方米；西安，规划总建筑面积1750万平方米；河源，规划总建筑面积120万平方米；哈尔滨，规划总建筑面积1200万平方米；深圳，规划总建筑面积260万平方米。总规划建筑面积超过5000万平方米的华南城，对土地指标的需求，显然十分急切。

　　快速扩张的华南城，亦成为一些地方政府积极争取的招商对象。然而尴尬的是，招商政策优惠了，项目落地了，建设用地指标却依然紧张。

　　涉嫌多项违规

　　急于造“城”的华南城，如何应对这场“土地危机”？

　　连日来，《每日经济新闻》记者调查南宁、南昌、西安、郑州等四地的华南城项目后发现，华丽外衣下的华南城，涉嫌多项“土地违规”行为。比如，土地尚未出让，工地已开工多时；项目施工将近两年，环评手续方获批复；仓储用地实施商业开发，甚至建设商用住宅；代理公司涉嫌违规收费千万元等。

　　北京盈科律师事务所土地法律事务部律师严佣军认为，仓储用地的土地用途就是仓储，也属于工业用途，企业不能擅改。如果要建成商铺使用，企业首先要办理规划变更手续，然后重新签订国土出让合同。“仓储用地和商业用地的土地出让金不同，变更用途后，还要对地块重新评估，可能要补交一些土地出让金。”

　　对此，姜玲也承认，变更仓储用地性质，在华南城早期项目中会存在。“当初政府给的都是仓储用地，现在对我们影响非常大，要重新评估，走手续，南宁就正在走这个流程。郑州因为是第一批，100多亩还是仓储用地，其他都是商业。我们老板都是工业家，不是房地产商，是非常谨慎的。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌对记者表示，在仓储用地上建设商业和住宅，显然不符合规定。土地成交后，就按照签约的规定来做，政府和企业都不能随便改。

　　追溯华南城上述涉嫌违规的原因时，姜玲坦言，这也与地方政府土地供应速度缓慢有关，使土地供应速度跟不上企业的开发进度。“如果政府土地能够按照合同规定给我们，华南城不会是现在这个样子。”

　　对南宁华南城的代理公司涉嫌违规收费千万元一事，姜玲称对南宁华南城的具体操作并不清楚，感觉是销售方面委托给了代理公司，代理公司的人与华南城无关。“现在我们正在协助力量去处理，这家公司与华南城所有代理关系全部中止了。”

　　南宁华南城：仓储用地建商铺住宅 代理公司违规收费约千万元

　　每经记者 于垚峰 发自广西南宁

　　在华南城的公开信息中，其旗下四个城市的商业项目体量巨大，对于项目所在地政府，应该也是非常受欢迎的招商项目。然而梳理这四地的用地情况可以发现，几乎无一例外地存在未拍得土地已经开工等违规情况，已经合法拿到的土地，也可能存在用地性质与规划不符、环评未过提前开建等违规情况。

　　需要追问的是，为什么如此多的涉嫌违规情况可以通过层层审批堂而皇之地出现？事实上，部分地方政府为了引入类似的大型项目，对不少项目大开绿灯，未批先建、改变土地性质等现象屡见不鲜。而华南城正是这些涉嫌违规问题集中爆发的一个样本。

　　位于广西南宁市江南区沙井大道西侧及富乐西路北侧地块内的南宁华南城，一期已经完成了4个交易广场的主体建设，17栋配套住宅业已封顶，其中2、3号交易广场已经开始对外销售或招租。

　　据已经购买了南宁华南城商铺的业主反映，该项目的用地属违规用地，没有取得项目建设的相关证件。《每日经济新闻》记者从南宁市国土资源局证实，目前华南城一期项目的两宗用地性质仍为“仓储用地”。

　　华南城控股有限公司副总裁姜玲昨日（12月3日）对《每日经济新闻》记者坦承，南宁项目就是仓储物流用地，现在正在转手续。

　　“不仅用地有问题，华南城销售也严重损害了我们业主的权利。”业主金盛告诉记者，去年，南宁华南城委托广西郑氏文化投资管理有限公司（以下简称郑氏公司）代理销售商铺，郑氏公司收取了他45.5万元的购铺款，其中有25.5万元是转入到公司销售总经理吴士灯的个人账户。“现在华南城只认开票的款，转入个人账户的钱只认了其中的6万元保证金。”

　　南宁华南城发给郑氏公司的一份文件中显示，2011年10月至2012年3月期间，郑氏公司收取的款项达1200多万元，而客户要求退回的款项共计960多万元。

　　记者从南宁市公安局江南区分局了解到，已经有多位业主向公安机关报案，江南区分局已经立案，目前案件已经移交到了预审大队。

　　仓储用地上建商铺住宅

　　“也就一两年的时间，在这块土地上，就建起了这么多的高楼建筑。”在南宁市江南区沙井大道一个集贸市场，一直在此做三轮车司机的老袁指着南宁华南城说。

　　走进南宁华南城可以看到，目前规划的交易中心有4个。其中1号交易广场主体框架已经基本成型；2、3、4号广场已经建成，正在进行内部装修。

　　南宁华南城的招商代表介绍，1号交易广场已经整体租给了喜盈门建材家具广场；2、3号交易广场已经开始对外销售和招租，其中2号广场规划为五金机电展示交易广场，3号广场为纺织皮革展示交易广场；4号交易广场已经引进了奥特莱斯，规划为中国-东盟商品交易中心。

　　与4个交易广场平行的还建有17栋高层的配套住宅，已全部建成封顶，住宅项目名为“江南华府”。

　　华南城对外发布的消息显示，该项目规划用地面积3406亩（约227万平方米），总建筑面积约488万平方米，分两期建设，总投资约120亿元人民币。项目集物流仓储、工业原料及产品展示交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体。

　　这样一个规模宏大的项目，却被在此置业的业主反映，该项目的土地性质为仓储用地。

　　记者从南宁市国土资源局的官网上查询到，南宁华南城有限公司于2009年10月以3.5亿元的价格拿下了两宗地，共计1335.27亩，出让单价为26.31万元／亩，土地用途为仓储用地。同时，在2010年南宁市国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表中，为华南城二期准备了一块位于沙井大道旁的450亩的土地，截至目前，没有公开资料显示华南城将其拍下。

　　“仓储用地是不能进行商业开发的，更不能进行房地产开发。”住建部驻南宁一位规划督察员表示。

　　边建设边走程序

　　南宁当地媒体报道，南宁华南城作为重点引进的招商项目，于2009年10月18日正式动工。

　　“华南城一进来，就是往商业和住宅的方向发展。”南宁一位房地产业内人士向记者表示，“他们现在也在变更土地的用地性质，但这肯定需要一个相当长的过程。”

　　在南宁华南城招商中心，一位招商代表告诉记者，2、3号交易广场的商铺大概有12000个左右，目前只接受预订，大概会在12月开盘。

　　对于已经建成的江南华府住宅，该招商代表表示，目前还没有进行对外销售。

　　“任何一个做房地产的开发商，都是在房子还没有建成之时，就开始卖了，以便迅速回笼资金。”上述房地产业内人士告诉记者，南宁华南城近千套住宅建成一年了还不对外销售，可能是用地或者规划上存在问题。

　　在南宁华南城项目招商中心的大厅里，记者向工作人员提出，要求查看《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》等相关证件时，工作人员只拿出了一个商铺房产证的复印件。

　　11月30日，《每日经济新闻》记者来到南宁市规划管理局，在规划局大厅的电子查阅平台上，一份编号为GTJ0101201200173的办结案件显示，南宁华南城（一期）项目用地性质为商业（商贸物流）用地、商务 金融 中心用地，办理时间为2012年11月19日。不过，记者随后在南宁市国土资源管理局土地利用科查阅到的信息显示，华南城已拿下的两宗用地的用地性质均为仓储用地。

　　南宁规划管理局规划科一位负责人向记者表示，目前华南城一期的用地手续仍然在通过政府协调办理，项目的详细规划已经通过了市政府的批复。

　　住建部驻南宁规划督察员告诉记者，通过招拍挂卖出去的土地，一般情况下，用地性质不得改变，除非当地政府的重大规划中涉及到该地块，方可对用地性质进行变更。

　　代理公司违规收费超千万

　　除了上述问题外，南宁华南城项目还卷入了一宗销售代理涉嫌侵吞客户购铺款的案件。

　　据华南城业主反映，他们前往华南城招商中心购买商铺时，却在招商中心被郑氏公司的人带到外面买铺，将其中一部分购铺款打入了郑氏公司销售总经理吴士灯的账户。

　　南宁市工商局登记信息显示，广西郑氏文化投资管理有限公司成立于2011年2月14日，注册资金288万元，经营范围为对房地产、矿业、仓储业的投资等。

　　业主吴片（化名）向记者讲述了其购铺损失5万多元的经历。2011年10月23日，郑氏公司在其办公地点公开销售其代理销售的南宁华南城3号广场-1楼至4楼的商铺，吴片选购了4楼的一个商铺，面积22.62平方米，总价255573元，折后总价为245743元。当时负责销售的吴士灯向吴片解释说，为了避税，写在合同上的购铺总价为193084元，其中的差价52659元要打入其个人账户。开盘时可以转为首付款 （购房款），但不开具任何收据。

　　“要是不按他们的规定交纳这差价部分，就订不到铺。”吴片说，为了能顺利订到铺，2011年10月31日，他以转账的方式划入吴士灯农行个人账户52659元。

　　2011年12月10日，南宁华南城商铺开盘，吴片购买的这个商铺折后总价为205400元，比郑氏公司报的总价少了50173元。吴片说，他到南宁华南城签订 《购铺协议》的时候，要求郑氏公司补贴其协议价与华南城协议价的差额部分50173元。“但是，郑氏公司只答应补贴5050元。”

　　此外，来自浙江的商人金盛告诉记者，去年10月底，他前往华南城的招商中心买铺，被几个业务员带到了位于南宁市金州路63号的郑氏公司。“最初以为这些业务员是华南城的人，到了才知道华南城已经委托郑氏公司代理销售商铺了。”

　　金盛最终选了3号广场4楼的两个铺位，总共支付了45.5万元购铺款，其中开票的只有20万元，包括6万元保证金在内的另外25.5万元于2011年12月11日汇入了吴士灯工商银行的个人账户，没有票据。

　　就这样，每位通过郑氏公司购买南宁华南城商铺的业主，都被迫给吴士灯的个人账户打入一笔钱，没有任何收据凭证，最后这笔钱不被华南城认可。

　　2012年4月18日，南宁华南城有限公司向郑氏公司发出了 “华南城函【2012】42号”《关于贵公司及相关人员退回客户款项的催告函》，催告函显示，2011年10月至2012年3月期间，郑氏公司收取的款项共计12673316元，客户要求退回的款项共计9605542元，尚未登记并提供证据材料的客户和金额还无法预计。南宁华南城要求郑氏公司立即退还擅自收取的客户款项。

　　“卷进来的业主有上百位之多，支付给吴士灯的金额有上千万元。”一位业主说。

　　作者：每日经济新闻 (来源：每日经济新闻)