城镇化主题持续升温 3亿大单布局10只地产股

　　中共中央政治局12月4日召开会议，分析研究2013年经济工作。会议提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。会议还提出，要大力保障和改善民生，健全城乡公共就业服务体系，稳步提高社会保障统筹层次 和保障水平，发展教育、卫生、文化等社会事业，加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。

　　受此消息影响，昨日城镇化概念股表现依然出色，房地产等城建板块继续领涨。房地产板块昨日上涨0.80%，跑赢上证指数涨幅的0.93个百分点。市场分析人士认为，商品房与保障房是城镇居民安居的保障，也是推动城镇化进程的重要动力，因此城镇化这一概念一经推出，市场就立即给予了认同，各路资金纷纷开始介入房地产板块。

　　据《证券日报》市场研究中心数据统计显示，昨日房地产板块163只上市交易的个股中，上涨的个股有85只，占该板块个股总数的52.15%。其中万方地产（000638）和金山开发（600679）2只个股昨日涨停，其余涨幅靠前的个股有珠江实业（600684）（7.35%）、铁岭新城（000809）（6.37%）、上实发展（600748）（5.43%）、东华实业（600393）（5.39%）和宋都股份（600077）（5.29%）等5只个股昨日上涨超过5%。

　　值得注意的是，昨日房地产板块有77只个股受到机构资金的青睐，累计大单净流入4.43亿元。其中，大单资金净流入超过1000万元的股票有10只，共计3.01亿元。排名前五的股票分别为金地集团（600383）（6442.45万元）、保利地产（600048）（4341.35万元）、上实发展（3606.50万元）、华侨城A（000069）（3522.10万元）和新湖中宝（600208）（2655.49万元）。

　　比较典型的是金地集团，该股昨日大单资金净流入金额排名第一，为6442.45万元。2011年公司各地项目在所在城市市场份额逐步扩大，尤其是近年来发展较快的二线城市。经统计，2011年，从销售金额所占当地住宅市场份额看，公司在杭州、西安和沈阳的市场占有率分别达7.36%、6.59%和4.84%，在上海、天津、武汉的市场占有率达到或者超过了3%。多个项目销售指标位居所在城市销售前列，如西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、杭州自在城、南京自在城、上海艺境，报告期内在所在城市单盘的销售金额或销售面积位居前三甲。

　　数据显示，上周50个城市总成交套数8.08万套，环比上升9%。成交环比上升城市29个，其中一线城市5个、二线14个、三线10个；一线城市成交量环比上升6.8%，二线城市成交环比上升16.3%，三线城市成交环比下降1%。50个城市总成交量同比上升70.2%，成交同比上升城市46个。

　　上周商品房成交突破近几周徘徊不前趋势，环比上升9%。山西证券（002500）认为，受开发商大力推盘和按揭购房者赶在明年1季度拿到贷款影响，预计未来几周商品房成交量还将延续目前火热趋势；受成交火热影响，近期房价上涨较快；虽然近期推盘量较大，但销售同样火热，预计库存将维持目前趋势，变化不大。政策走势仍然平稳，“保障合理需求、抑制投资需求、打击投机需求”的主线仍未改变；地产板块估值仍处于较低水平，经过两周回调之后，本周强势反弹，在“城镇化”概念催化下，地产板块或迎来10%-15%反弹机会，走势强于大盘，维持行业“看好”评级。继续重点关注万科A（000002）、保利地产、金科股份（000656）、荣盛发展（002146）、招商地产（000024）、中南建设（000961）。

　　海通证券（600837）看好以下类型个股未来表现：1.项目储备符合阶梯型分布且具备合理产品线结构的龙头公司，主要推荐万科A、保利地产、招商地产、首开股份（600376）、金地集团；2.城镇化战略受益企业，推荐荣盛发展、金科股份、华夏幸福（600340）。

　　华泰证券（601688）

　　：地产板块或维持箱体震荡

　　总体而言，我们对房地产未来的基本面判断是价格难大涨，政策小幅微调，成交削峰填谷，需求受制经济基本面的影响呈小幅萎缩状态。在这种基本面情况下，板块的投资机会将保持在箱体震荡状态，顶部是成交量难以超预期以及政策面的压制，底部则有行业公司现金、业绩及财务状况的良好支撑。操作上，基本面较好的大公司仍将有相对收益，可适时逢低配置。

　　价格方面，地产价格出现结构性回暖，但去库存压力仍将制约价格大幅反弹。从全局而言，市场价格会否暴涨取决于市场整体库存和供应情况。得益于销售的回暖，核心城市目前3月平均去化月数回落到10个月左右。但去化月数反映的库存并不代表市场整体库存，其反映的仅仅是市场上拿到预售资格楼盘的去化情况。而市场整体的潜在供应一直缺乏准确的跟踪指标，从草根调研的角度看，我们主要跟踪的上市公司下半年的可售量合计高于上半年50%以上，这主要受两方面因素影响：一是下半年新推货量高于上半年，二是上半年的去化率基本在50%-60%之间，大部分公司在上半年并未真正进入快速去库存阶段。从这个角度看，下半年依旧高企的库存水平将在一定程度上制约价格整体的大幅反弹。

　　政策方面，实质性全局收紧概率不大。关于政策，我们的一贯判断是：从大的经济逻辑出发，政策不存在实质收紧的可能，即使有，也将是结构性的微调而非全局的收紧。综合我们对下半年的房价走势以及经济形势的分析，我们认为政策在目前的时点出现实质性的全局收紧的可能性较低，如果有政策上的微调，那么结构性地采取扩大核心城市房产税的试点概率较大，敏感时间窗口或在年底。

　　成交方面，今年的成交大体将呈现淡季不淡，旺季不旺的局面。需求层面，年内政策的变动以及流动性的变化都打乱了成交的季节性特征，8月后市场的观望情绪加重，影响因素主要有：银行利率优惠受资金成本影响而开始部分取消；政策喊话对购房者预期的影响；经济面下滑影响居民长期收入预期。供给层面，开发商面对进入观望的需求，将采取的合理做法或是减少推盘和拉长蓄客时间。我们预计今年的成交或将大概率呈现“淡季不淡而旺季也不旺”的“削峰填谷”局面。

　　国泰君安：地产股存在明确修复性

　　行情

　　我们认为房地产行业后续的政策面和基本面将维持较为平稳的状态，不必过分悲观。不过由于房地产行业的供求关系矛盾仍存在，尤其是一线城市，因此行业仍将持续处于偏调控的状态，对于行业估值有所抑制。

　　对基本面的判断中，其领先因素是销量，我们认为销量整体将维持偏平稳状态。如果由于经济低迷的影响，销量下滑明显的话，预计行业政策面仍可能做出一定的松动调整，来托底市场；如果销量过热造成房价的上行压力，则行业调控政策可能微调。

　　首先，限购限贷等调控抑制投资投机需求，而真实的首置首改需求相对平稳。其次，真实的刚性需求和改善性需求并未达到顶峰，理论上测算的真实需求仍足以支撑市场的平稳向前。再次，调控并不会改变中期内真实需求的总量，在预期企稳后真实需求将获得平稳释放。

　　房价是行业基本面的核心因素之一，也是影响政策走向的重要指标。我们判断房价2012年四季度将保持平稳，2013年二、三季度开始上涨压力增大。

　　政策面是影响行业走势的重要因素，我们判断行业政策将以保持平稳为主，经济低迷背景下并不具备出台再大幅加码调控的基础，且再加大对需求的调控更将降低开发商投资意愿以及未来的供应量，造成政策的死循环。目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的2010、2011年存在巨大差距，不具备出台全面加码型政策的基础。未来房产税的出台更多是出于长期税制改革的安排，并不会影响房地产周期的波动。

　　在目前过于悲观的预期下，地产板块存在明确的修复性行情。政策面和行业基本面将平稳向前，对板块的过于悲观预期将获得修复。在行业销量保持平稳的大背景下，一二线龙头地产商凭借更畅通的融资渠道、高于行业的周转速度和品牌优势，将持续跑赢行业、扩大市场份额，行业集中度明显提高，增长空间明确。从估值上看，受政策悲观预期影响，目前主流商2012年PE仅为8倍左右，即使不考虑估值修复的情况，仅仅考虑龙头已锁定的20%-30%的利润增速，年度切换中股价也存在修复空间。给予行业增持评级，建议配置一二线龙头公司。

　　申银万国：首选销售增长确定以及业绩锁定度高的公司

　　四季度板块仍以震荡为主，大幅超越大盘表现概率不大，在重点上市公司方面，我们推荐产品适销对路，且2012年业绩锁定度相对较高的公司。包括保利、华夏幸福（600340）、招商、万科、苏宁、荣盛发展（002146）。主要逻辑和理由如下：

　　首先，目前货币环境整体中性略紧，而政策面没有实质性东西出台，绝对影响购买力和销售预期的因素都很难发生骤然的变化，由此导致市场整体可能呈现相对平稳的格局，销量大幅上下的概率都不大。而从近期市场的调研情况来看，主要开发商和楼盘的到访量以及去化都基本和前期持平，基本可以验证和支持我们的判断。

　　其次，政策面亦以平稳为基调。我们认为，政策的主基调稳定，考虑到基本面的现状，我们认为，实质性政策出台的概率不大。维持对于政策的判断，一线和部分二线由于短期供需格局很难发生突发性改变，行政性管制的策略将长期化，而三四线小城镇策略的实质性效果则有待观察。

　　最后，由此基本面和政策面刺激性因素均不明显，由此导致行业将相对平淡，股票投资策略围绕在业绩增长上，首选销售增长确定以及业绩锁定度高的公司。

　　万科A（000002）

　　:销售趋缓 土地市场态度发生变化

　　研究机构：山西证券（002500）分析师：平海庆 撰写日期：2012-10-11

　　销售同比略有下降。2012年9月公司实现销售面积105万平方米，同比下降2.78%，1-9月累计销售面积907.9万平方米，同比增长7.93%。2012年9月公司实现销售金额120.4亿元，同比下降3.76%，1-9月累计销售金额963.2亿元，同比下降1.01%。公司销售面积继1月份之后再次同比下降，一方面和公司推盘有关，另一方面也反映目前市场仍处于低迷状态。

　　销售均价仍处于两年来较低水平。公司9月份销售均价11467元/平方米，同比上涨5.47%，较去年同期下降1.01%。今年以来公司销售价格有一定上涨，但与过去两年相比，仍处于较低水平。

　　9月新增权益储备166.19万平方米。9月份公司新增9个项目，建筑面积224.5万平方米，权益建筑面积166.19万平方米；总地价款52.25亿，公司需支付权益地价款43.89亿，9个项目平均楼面地价2327.2元/平方米，较上月略有下降。1-9月公司共新增项目储备794.8万平方米，权益储备603.42万平方米，平均楼面地价2427.47元/平方米。尽管从1-9月份看，公司新增建筑面积仍小于销售面积，公司新增项目仍属补库存，但公司单月新增项目建筑面积已连续3个月超过单月销售面积，而且9月份新增建筑面积为销售面积的2.14倍，反映公司目前对市场的态度正在发生变化。

　　投资评级:公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按10月11日公司收盘价8.29元，公司未来三年PE分别为7x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公司当前RNAV为10.35元/股，按10月11日股价折让24.88%，考虑到公司的行业地位，我认为公司RNAV折让15%比较合理，即合理价格为8.8元；综合以上分析，分析师维持公司“增持”评级。

　　保利地产

　　:2012年9月销售数据点评

　　研究机构：东北证券（000686）分析师：高建 撰写日期：2012-10-16

　　2012年9月，公司当月实现签约面积78.55万平方米，同比增长33.70%；实现签约金额77.59亿元，同比增长15.19%。2012年1~9月份，公司累计实现签约面积669.20万平方米，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。公司9月份没有新增土地储备项目。

　　事件点评

　　2.1.从9月份当月的销售情况来看，同比看公司的增长力度已连续3个月下降，9月份的环比销售金额更是出现了8.6%的下降。与万科一样，公司9月份的销售情况低于预期，期待中的“金九”并没有到来。这主要是由于整个行业方面的原因所造成。预计公司的全年销售高峰已经基本过去，四季度难以再有惊喜出现。

　　在土地储备方面，公司9月份没有新增土地储备项目。截止9月底，公司全年共新增土地储备117亿元，与万科前三季度新获取权益土地储备148亿元基本接近。预计公司四季度在土地储备方面会有一定的表现，但由于地价保持高位，开发商大规模增加土地储备的时机仍未到来，开发商更多地是为了补库存，而不是为了扩张。

　　从房屋平均成交单价上看，9月份当月平均销售单价略低于上月平均成交单价，已连续2个月下降。1-9月份累计平均销售单价比上月略有下降，已连续2个月下降。分析师认为，公司销售价格的下降更多地是销售结构原因造成的。但同时，由于九月份市场成交低于预期，房价上涨的预期也逐渐在减弱。

　　盈利预测及投资评级:分析师对公司未来3年的业绩预测为:2012年每股收益为1.21元；2013年每股收益为1.56元；2014年每股收益为1.80元，维持推荐评级。

　　金地集团（600383）

　　2012年9月销售数据点评暨最新观点:销售、拿地发力，资金渠道打通

　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：2012-10-11

　　9月金地销售发力，公司完成签约面积35.1万方，同比增13.4%，环比增78.2%，签约金额40.6亿元，同比增7.3%，环比增82%。销售均价11567元/平，环比升2%。12年至今累计签约面积190.9万平，同比增31%，累计签约金额223.2亿，同比增13%。金地9月销售创12年最高，分析师预计金地销售仍将持续发力。亮丽的销售数据主要受益于公司充裕货源和积极的销售策略。分析师判断公司全月认购金额超过签约金额，超出部分将在10月逐渐转为签约，另外金地全年销售目标完成率偏低，预计其积极的推货和销售策略在四季度仍将持续，后续销售可持续发力。土地市场表现加速，在香港并购获得一线城市90万储备之外，8、9月拿地125万方，楼面地价1893元/平米。储备位于北京、深圳、上海、西安、沈阳等一二线城市，预计公司未来销售、去化率都能够提升。金地高端存货的去化问题是历史上形成的，其根本解决取决于当前的新拿地，而金地手中充裕的现金使其具备调整结构的能力。

　　未来产品结构的调整、更多产品线的成熟和推广将提升金地周转能力，并获得高于行业的成长速度。金地目前的经营表现印证分析师之前关于金地“拐点型企业”的判断，目前股价是投资良机。预计12、13年EPS分别为0.72、0.92元，RNAV8.10元，现股价相对折37%，安全边际充足。分析师认为金地未来周转速度将提升，成长性高于行业，目标价7.5元，对应12年PE10倍，维持增持评级。

　　商地产:改善符合预期

　　研究机构：东方证券 分析师：杨国华 撰写日期：2012-10-19

　　投资要点

　　三季报扭转了中报净利润下降的趋势，符合分析师预期。由于高毛利项目进入结算，本期毛利率较中报反弹至52.7%。由于资产减值、费用率上升以及少数股东损益增加的影响，导致净利润增速（16%）低于收入增速（29.5%）。

　　而三季报较中报明显改善是因为收入增速加快以及少数股东损益减少的缘故。

　　费用率水平略有反弹，但整体仍较低。2012年1-9月公司结算口径的销售和管理费用率合计为4.3%，较中期水平上升0.3个百分点；2012年1-9月销售口径的销售和管理费用率合计为2.8%，较2012年中期上升0.3个百分点。

　　1-9月公司销售金额247亿，已经超过去年全年210亿的水平，销售的高速增长源于公司充足的可售资源以及积极地销售策略。由于最近两年公司拿地较为积极，2011年拿地约270万平米，同比增54%，2012年1-9月拿地296万平米，已超过去年全年水平，且公司每年拿地面积都远大于销售面积，因此，分析师预计公司2013年可供上市资源仍有望继续增长，这将为销售的持续增长提供了有利条件。

　　资金状况比较优秀。截至2012年9月底，公司净负债率22%，较2012年中期下降2个百分点。现金对短期付息债覆盖率达到155%，较2012年中期大幅下降107百分点，这可能是因为公司长期付息债转入短期的原因。整体来看，公司的资金状况比较健康。

　　财务与估值

　　分析师预计公司2012-2014年每股收益分别为1.92、2.36、2.86元，14倍作为估值目标，对应目标价26.90元，维持公司买入评级。假设房价不涨、折现率9%，则公司重估净资产（NAV）为23.80元/股。

　　华侨城A（000069）:预收款及现金大幅增长，

　　旅游

　　业务进入扩张期

　　研究机构：申银万国证券 分析师：竺劲 撰写日期：2012-10-22

　　业绩符合预期，利润率企稳。公司3季度业绩增长6.5%，与分析师在三季报前瞻中预计的6%的增长基本一致。公司毛利率和净利润率都基本企稳，3季度单季毛利率为51.7%，较年中的54.5%略有下滑，主要系上半年结算的主要为深圳纯水岸及香山里项目，整体毛利率较高，而3季度交竣项目分布并不集中，分析师预计4季度伴随部分深圳纯水岸房源、武汉东湖纯水岸天樾交竣，公司全年毛利率将维持在52%左右；3季度公司母公司净利润率为15.6%，与上半年持平，主要原因系三项费用率略有下降（从年中20.3%降至20.1%）、曦城项目销售较好带来投资净收益有所提升（从年中的1.9%上升至2.2%）以及少数股东损益占比略有减少。

　　预收款及现金大幅增长，公司财务状况明显改善。公司3季度较2季度，预收款增加了54亿元，货币资金增加了17亿元，净资产负债率也从此前125%降至目前的104%，表明公司的财务状况改善明显且这一改善主要来自较好的房地产销售，分析师预计公司截至3季度末签约销售额达到170亿元，已超越去年全年水平，公司全年销售额有望达到200亿，有25%的增长。公司年初制定的加快房地产存货周转战略实施有力。

　　旅游业务再入扩张期。伴随财务状况改善，公司在10月连续签约深圳大鹏新区、福州仓山区综合旅游项目，为后续公司旅游业务奠定基础。同时，控股股东华侨城集团单方面对武汉华侨城及上海华侨城增资2.74亿，为两大欢乐谷持续开发获取配套信贷提供支持。分析师认为，华侨城的运营能力毋庸置疑，公司扩张的核心问题是解决杠杆率过高的问题，未来伴随公司房地产业务快速周转、园区门票资产证券化的逐步推进，分析师预计旅游业务的将持续文件成长。

　　公司房地产业务快速周转，旅游业务进入扩张期，维持“增持”评级。分析师预计公司2012-2014年EPS为0.46/0.59/0.70元，对应市盈率12X/10X/8X。公司RNAV（地产+旅游）为10.9元，折价幅度大为49%，维持“增持”评级。由于年初公司预收款较少，尽管房地产销售大幅增长，2012年公司业绩能否超预期将依赖于公司房地产的结算进度。

　　阳光城

　　:福州项目调研纪要

　　研究机构：广发证券（000776）分析师：万知 撰写日期：2012-10-17

　　福州市场表现尚可 前八月表现突出。福州商品房市场年消化规模在600 亿元/600 万平方米左右， 今年以来福州市场表现出色。8 月份表现比7 月份更为突出。8 月份累计销售面积增速为22%，比7 月提高7.4%；商品房销售额482.39 亿元，比7 月增长9.7%。房地产开发投资603.18 亿元，增长14.5%。

　　9 月有所回落，但仍处较高水平。9 月福州市场比7、8 月份稍有降温，周成交量从7 万方左右下降至5 万方，但同比去年有100%的涨幅，成交仍处于较高水平。

　　阳光城勇夺第一 阳光城在上半年福州地区实现销售金额、销售面积、销售套数均为第一。 本次分析师调研了阳光城位于福州的三个项目，一个位于主城区（凡尔赛宫）， 两个位于郊县（理想城与翡丽湾）。

　　总体看，位于主城区的凡尔赛宫销售较好，且后续销售无忧。郊县的两个表现各异。理想城作为老项目，客户基础较好，销售也不错。翡丽湾为新盘， 所在区域竞争也较为激烈，从蓄客情况来看，热销压力不是很大。

　　四季度可售仍充足，继续推荐 分析师推算四季度公司仍有货值40 亿的楼盘推出。全年销售完成65 亿的计划没有任何压力。 继续推荐!看好公司的快速扩张周转的策略，预计2012-2013 每股收益分别为0.94、1.38 元，建议买入。

　　中南建设

　　:净利润同比增长11%，经营性净现金流进一步改善

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2012-10-19

　　中南建设2012年前3季度实现营业收入81.9亿元，同比增长3.6%，净利润7.1亿元，同比增长10.7%；每股收益0.61元。公司目前已经形成了良好的区域布局，拥有有效的盈利模式，以销售周转率为重，近几年实现了快速成长，分析师维持买入评级。

　　支撑评级的要点n净利润同比增长11%，期间费用率增长较多。2012年前3季度，公司实现净利润7.1亿元，同比增长10.7%，合每股收益0.61元；7-9月，公司实现净利润2.4亿元，每股收益0.21元，同比增长5.9%。公司期间费用率同比增长较多，由去年9.22%上涨4.76个百分点至目前的13.98%。

　　10月份销售有所好转，预计全年销售约100亿元。3季度末，分析师估计公司实现合同销售金额约为76亿元，同比增长约43%。公司进入10月份销售有所好转，仅十一黄金周中就销售了400多套，分析师估计有4-5亿元的货值，因此预计10月销售成绩较9月份有所增长，并预计公司全年销售可完成100亿元左右，同比增长18%。

　　负债率仍然偏高，经营性净现金流进一步改善。报告期末，公司资产负债率为81.90%；净负债率为90.7%，较2季度末下降2.7个百分点，处于行业平均水平之上；销售回款的上升使得公司的每股经营活动产生的净现金流在上半年转正的情况下进一步改善，达到0.37元，同比增长115%。

　　估值

　　中南建设凭借一二级联动和打包拿地的模式得以低成本拿地，同时专注于深耕经济百强县的开发策略以及积极定价的销售策略促使公司在弱市下实现令人满意的销售成绩，同时，较高的预售锁定率也保证了公司未来1-2年内的业绩表现。鉴于公司前期的降价对于毛利率的影响，分析师对公司2012-14年业绩预期分别向下微调3.7%、2.5%和3.7%至1.041元、1.366元和1.676元，并维持目标价为13.27元，相当于12.8倍2012年市盈率和26%的2012年末NAV折价，维持买入评级。

　　荣盛发展

　　:业绩平稳增长，销售超预期

　　研究机构：国元证券（000728）分析师：沈亮亮 撰写日期：2012-08-15

　　事件:

　　2012年1-6月，公司实现营业收入55.42亿元，同比增加38.97%，营业利润10.88亿元，同比增加32.58%，归属母公司所有者的净利润8.38亿元，同比增加36.59%，基本每股收益0.45元，符合预期。

　　正文:

　　各项指标运行稳定。上半年公司结算面积86.32万平米，同比增长28.19%，结算收入54.16亿元，同比增长38.08%，主要来自河北地区，占比61%，因项目结构有所变化，结算均价8%。综合毛利率下调1.57个点，至35.63%，相对平稳，费用支出控制有效，费用率同比下调1.92个点，较一季度下调3.28个点。

　　存货周转率维持在29%，资产负债率下调4.5个点，至72.84%，去除预收账款后，负债率为40.9%，下调5.4个点，低于行业平均水平，报告期内，公司各项指标运行平稳，财务结构趋于优化。销售维持较好增长。上半年公司实现签约面积116.36万平米，销售金额68.17亿元，分别同比增加73.34%、66.19%，已完成去年销售额的60%，超出分析师销售额60亿的预期，回款比率85%。上半年新推盘约70亿，年初存量货值约60亿，整体去化率在50%以上。

　　下半年新推盘在100亿以上，加上年中存量盘，可售货值在160亿左右，因新盘量增大，整体去化预计在60%以上，销售额可达到96亿，按目前的市场行情，下半年行业可维持好转，公司在推盘节奏方面把控性高，加大推盘量的可能性极高，全年销售可维持在170亿以上，增幅将达到50%。

　　资金不算紧张，业绩有保障。公司期末短期借款和一年内到期的长期借款约19亿，账面现金20亿，下半年预计有90亿左右的销售回款，同时，公司贷款能以一向较强，基本可支撑现有项目投入，及后续的拿地扩张。

　　期末预收账款96亿，相当于上年全年的营业收入，为分析师预测的未来一年内营业收入的80%，业绩保障程度较高。

　　维持“推荐”。分析师预计公司2011-2012年净利润增长42%、38%，实现每股收益1.15元、1.59元，估值具一定优势，同时考虑到公司在逆境中的良好经营，以及不断完善的内部管理体系，未来成长空间值得期待，维持“推荐”。

　　华夏幸福（600340）

　　点评报告:销售平稳，价格回升，维持买入

　　研究机构：申银万国证券 分析师：殷姿 撰写日期：2012-10-09

　　华夏幸福今日公布7-9月经营情况:2012年7-9公司实现签约销售面积70.51万方，同比增长24.37%，房地产签约销售额49.94亿，同比增长17.03%。12年1-9月公司整体销售额为138.24亿，其中房地产销售额118.6亿，园区结算回款额18.93亿。

　　销售态势平稳，价格回升明显，维持全年销售额160亿的预测。1）3季度销售额环比上升8.3%，销售状况平稳。2012年三季度公司房地产实现签约销售额49.94亿，同比增长17%，环比上升8.3%，1-9月共销售118.6亿，同比增长20.3%，基本符合分析师的预期。公司目前的主要在售项目仍是固安、大厂、香河、怀来4个孔雀系列，3季度园区配套住宅销售额40.7亿，同比上升12.2%，环比上升1.1%，销售状况平稳，未出现下降。2）3季度价格回升明显，环比上涨21%。由于北京市场销售回暖带动价格回升，以及销售产品结构的影响，3季度销售均价增长到7083元，环比上涨了21%，其中园区配套住宅销售均价上涨22%，城市地产均价上升15%。3）预计未来销售仍将稳定，维持全年房地产销售160亿的预测。分析师预计4季度泛北京市场的销售情况将较为稳定，加上公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在，分析师维持对12年房地产销售额160亿的预测，同比增长25%，目前已完成74%。

　　园区开发回款稳中略降，新园区持续复制。3季度公司园区业务结算回款额为5.23亿元，同比下降6.87%，预计全年园区业务回款将与11年基本持平或略有下降。继沈阳苏家屯、无锡南长区项目之后，公司3季度又新签了京口区大禹山创意新社区项目，公司在不断进行异地复制的同时，还因地制宜，探索新的园区运作模式。

　　销售态势稳定，公司业务模式独特，维持买入评级。目前泛北京市场销售态势平稳，公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在，分析师维持对12年房地产销售额160亿的预测。分析师继续看好公司“园区+地产”的独特模式，维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测，维持买入评级。

　　中航地产（000043）

　　业绩点评:销售好于预期

　　研究机构：国金证券分析师：曹旭特 撰写日期：2012-08-17

　　业绩简评

　　公司上半年实现营业收入10 亿元，同比下降8.4%；净利润0.03 亿元，同比下降91.7%；每股收益0.0053 元，低于预期。

　　经营分析地产结算少导致盈利水平低:上半年公司毛利率为37.9%，较去年同期下降3.9 个百分点，净利率仅为0.35%，下降3.5 个百分点。毛利率下降主要是出让深圳格兰云天酒店管理有限公司使毛利较高酒店服务业收入下降。

　　期间费用同比下降2.1 个百分点，因为出让格兰云天使销售费率下降8.4 个百分点，但财务费率由于利率提高和部分项目停止资本化提升7 个百分点。最终净利率与毛利率下降点数基本一致。

　　净利润同比下降91.7%，但净利率与毛利率下降点数一致，说明净利润降幅较大主要是由于中期净利润本身基数较低，而这主要是由于中期房地产收入受结算进度影响占比较小，11 年中期地产收入仅占全年结算的21%，不必担心公司全年的盈利能力。

　　销售量价均升。上半年公司实现销售16.63 万平米、14.84 亿元，分别同比上升28.4%和40.8%；销售均价8924 元/平米，同比上升9.6%。上半年除昆山九方城、惠东中航城销售超出预期外，成都中航国际广场2 月开盘也实现销售近5 亿元。

　　逆势拿地，再下两城。上半年公司新增昆山和湖南衡阳两项目，合计9.13亿元。两项目建面均为45 万方左右，用途均为商业和住宅，满足中航城模式的开发要求；而衡阳也是公司新进城市，有望实现中航城模式的再一次异地复制。

　　财务相对稳健:公司目前持有现金15.5 亿元，是短期借款与一年内到期长期借款的1.13 倍，短期偿债压力不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为59.6%，其中有息负债率30%，净负债率为69%，财务状况相对稳健。

　　业绩基本锁定:公司年底有预收款18.4 亿元，与上半年已结算的地产收入合计是12 年预计地产收入的140%，业绩基本锁定。

　　分析师预计公司12、13 年每股收益分别为0.42 和0.53 元，维持公司增持评级。 (来源：证券日报)