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房价越来越贵 小户型或将成为未来主流

2012年12月11日16:02
来源:第一财经网站
原标题 [小房子]

  文|郑浩榕 兰红 王娜 图|陈梦醒 杨森林 2012.12.10 第46期 2 1

  我要吃饭,我要洗澡,我要睡觉。

  OK。

  还要家庭,舒适性和更多隐私?

  No…t yet。

  想象一下,一个18平方米的房子,面积只比商场停车位稍大一点,你的床头可能顶着卫生

间的玻璃,伸一下手臂,至多再迈上一大步,就几乎可以够得到屋里所有的物件—你当然也摆不下太多物件。

  这样的房子盛不下什么人生计划—即便是些很寻常的计划,比如结婚,生子,或者让它看起来更像一个家。

  在北京,有人为如此窘迫的生活付出的成本是70万元人民币。

  这是荣丰2008小区里最小户型的新成交价,它的使用面积只有13平方米,却是这个小区里最抢手的户型。有人想过把它当成一个真正的家,继而发觉类似的想法很幼稚。

  “这就是一个投资型的小区。”一位在此做了6年中介的人士总结说,“在这个小区买房的人,一般都是住个两三年就搬走了。”行情好时,他的同事一个月卖了10多套,他自己也卖了7套。这个小区在北京西城区广安门外,较好的地理位置吸引了不少炒房客。

  也有自住的。一个客户买了房刚装修好,甚至连灯还没来得及安,又决定把它卖掉,“因为老婆突然怀孕了,他觉得这房子还是太小了。”

  即便是用来当做婚房,看起来也并非体面。2008年,在金融街工作的罗玲和男友就近在这里买了一套35平方米的Loft,打算在这里结婚,他们重新粉刷了房间,还跑去宜家买了些喜欢的家具。

  但住进来之后,罗玲发现生活变得无法忍受。小区的空地上肆意堆起了垃圾山,蟑螂成灾。她甚至不敢在一楼呆着,怕蟑螂突然窜出来,而二楼更让她苦恼,因为楼上时常漏水。更糟糕的是房子不隔音,私生活成了一件尴尬的事。罗玲不怎么看电视,但热门剧她一部都没落下,那时有部片子叫《李小龙传奇》,她第二天还能和同事们讨论剧情。就连隔壁养的金毛犬的味道,也成了罗玲家气味的一部分—因为这个小房子只有一面窗户,并不通风,大家都喜欢把门开着,气味也顺便飘了过来。

  “这真是一个闻者伤心,见者流泪的地方。”现在回想起来,那段生活没给罗玲留下任何好感。她在2010年卖掉了房子,新主人也刚毕业不久,和罗玲一样在金融行业工作—荣丰2008是北京金融街周边最便宜的小区。

  荣丰地产在2002年时认为自己看到了一个巨大的市场。当时的荣丰地产董事长王征对媒体说:“我们曾经认真研究过市场,根据市场学原则,低消费群是最大的消费者。”他现在为荣丰控股集团董事长。2000年代初期,中国的人才流动刚变得比较自由,不过,在报纸及网站上刊登招聘启事的公司当中,仍有部分要求提供户口信息。

  王征口中的“都市飘族”成为了一个新的社会现象。这些人大都受过高等教育,在市中心上班,月收入在2000元左右,工作时间长,大部分来自外地,在北京没有根基。王征统计了一下,这样的人当时大约占北京市区总人数近一半,他们买不起大面积大总价的房子,但思想前卫,对生活品质又有一定要求。

  荣丰想把小房子卖给他们。它打造了荣丰2008楼盘—它有另一个有趣的名字叫做“非常男女”—在各种渠道刊登广告,做产品宣讲。而这种创新户型也挑起了媒体、消费者和地产业界的兴趣。

  如果仅从商业投资回报而论,荣丰2008是极为成功的。这个小区总共有17栋楼,6000多户,全部为超小户型,破了当年北京的商品房销售纪录—2002年11月的《北京日报》称,荣丰近10万平方米的销售面积,在发售5个月内销售达到95%。荣丰2008被评为“中国30大名盘”,王征也一战成名,跻身地产新锐人士之列。

  但这个小区在入住后不久就暴露了很多问题。

  人们发现,这个明星楼盘并不具备明星品质。限于当时的设计能力和成本问题,楼盘在销售之后出现了种种问题,甚至有十多名业主联名将公司告上法庭,他们的理由是,户型被开发商修改得过于密集,精装变毛坯,平层面积变Loft,原来承诺的一些公共设施也未兑现。更夸张的一条消息来自《京华时报》,由于部分楼板没有使用常规的建筑用预制板,居然用脚一跺就会碎裂。

  更多的不舒适感则来自社区环境。居民们抱怨小区人太多环境差,楼道里走廊两侧都是密密麻麻的门,它们一扇紧挨着一扇,丝毫没有美感;而那个局促的、未经开发商具体规划的10多平方米的空间,也不能满足更多的需求。一些业主遂以拒交物业费来表达心中的不满。物业也有苦难言—很多问题与开发商的设计理念相关,繁杂的人员状况也让物业在管理和清洁时力不从心。

  北京广安门外区域的房子已经卖到了每平方米五六万元。荣丰的定位和环境让它只能卖到一半的价格,优点则是出租和再销售都相对容易。这里的二手房交易旺盛,有的房子甚至换了四五任房主。面对前来买房的人,中介找不到什么适宜居住的词汇,只好这样安慰对方:来北京的年轻人总要找个栖息之所,买了它至少你不会亏。

  一个低性价比的交易循环便得以延续下去。

  但生产这种小房子并不是一个可持续的模式—荣丰地产着实在2002年前后火了一阵,现在它已变得籍籍无名。

  没有什么消费比房子更能影响人的生活本身了。当它触及到低收入人群这一敏感的社会群体时,就产生了一个疑问:一个公司要在多大程度上为它产品的消费体验负责?

  2012年,微型住宅又被提起。

  中国最大房地产开发商万科,打算将实验室里的15平方米微型住宅推向市场。总裁郁亮去年在多个场合表露了这个计划,这引起了《华尔街日报》等许多媒体的关注。

  不同于普通住宅,这种微小户型将更具技术性,在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素,并试图结合社区公共配套和物业服务,实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

  万科建筑研究中心的一位人士对《第一财经周刊》说:“从2009年开始,万科在建筑物理实验室里前前后后研发了三个版本。”他们参考了日本和中国香港地区的一些微小公寓。在搭建第三代产品的样板间时,还采用了万科工业化住宅技术。比如,卫生间采用装配式的施工组织方式,几乎所有的装修材料都在工厂预制好,现场只需要进行安装工作。这将有助于住宅的工业化大批量复制生产。

  这源于万科董事长王石对住宅市场趋势的一些思考—房价越来越贵,小户型将会成为未来的主流。万科产品的一个很简单的逻辑便是:如果房屋均价无法变得更低,那么就试着将总价拉低,让更多人能够买得起房。万科从2001年也陆续推出了一些小户型产品,比如“蚂蚁工房”、“Loft单身公寓”等。

  其他地产公司也曾做过类似的试验,比如龙湖,曾在2010年推出了重庆U城,主打20平方米的小户型住宅。龙湖集团精装中心总监吴钊海对《第一财经周刊》说,几乎每个关键细节他们都讨论了不下15次—卫生间、厨房、卧室的设计,材料、空间的利用,甚至家具、灶台与地面的高度,他们都反复讨论过。

  通过技术让极小住宅变得更人性化、更舒适是可以实现的,关键在于,你要为它付出多少成本,以及它是否能够带来相应收益。万科万创设计管理中心研发总监钱源说:说到底,它还是一个人文问题、市场问题。

  郁亮坦言,“小房子”其实很难做,建造成本相对来说要高许多,溢价空间又很小。万科即使精打细算,包括硬软装在内的每平方米成本也需要550元和1000元。而如果完全不计成本,纯粹以舒适度和科技含量为考量,极具概念性和超前性的15平方米极小住宅,含软装在内的建造成本超过了100万。

  问题是,有谁愿意花100万买一间仅有15平方米的小房子呢?

  在广州市西郊金沙洲广佛高速边,矗立着一座奇怪的建筑物,它只有6层高,外观像一个闭合的圆环—这让它的每个房间都能见到光。

  它叫万汇楼,是万科针对低收入人群微型房市场的另一个实验。

  这是一个以租为主的项目,2008年9月正式推出,有近300套居住单元,最多可容纳1800人居住,房间面积在30平方米到50平方米之间,租金大概每个月在400元到600元之间—低于周边市场租赁价格。

  外界把万汇楼称作廉租房,但它的主导者并非政府。

  万科在自己招拍挂获取的土地上,投资4600万元打造了这个项目。在它推出之前的三年内,王石在内部发起了两次海螺行动,并与英国的公益组织联手,从社会学的角度来研究如何给房子带来更多人文感觉。2004年,他们曾去参观了英国北部一个名叫Port Sunlight的小区。这是100多年前的一位肥皂厂商兴建的,800栋住宅里曾居住着他的3400位工人,整个社区按照轴线规划,住宅围绕着轴线上的公共建设和教堂,大片方形的绿地围绕着住宅,人车分行。

  这样的工厂小镇在那个时期颇受关注,一些企业主想为工人带来更人文的生活,甚至是改造人性,这里是一个闭合的社会体,但在价值观上也备受争议。反乌托邦的英国作家奥威尔便从中获取了灵感。

  眼下,万科的一只脚已经踏进了福利与公益事业里。

  由于这个项目是王石拍板要做的,因此开始是由集团董办来推动,请了一家叫做城市实践的香港设计团队来负责。窗花和地板砖都是专门定制的,而外墙则采用了预制技术。

  作为这个“保障性住房”的实际控制人,万科制定了一系列规则—让人们像生活在公社里一样,自愿合作,和谐共处—这多少泛着罗伯特·欧文的新和谐村式的光芒。

  要想进入这样一个“公社”,需要通过审核。

  由于租金便宜,想要进入万汇楼的人很多。管理万汇楼的是一个叫做管理处的机构,一共有6个人,其中只有一个人是万科物业专职员工,其余5个人则是来自万科的志愿者。

  万科给万汇楼规定的入住条件是:年收入不得高于3万元人民币,在本地没房、没车,比政府的保障房更宽松的一点是:租户可以是外地人。

  人们可以通过网上或实地向万科申请住房,当有人离开时,万科就通知排队的人来填表。目前,堆在万科管理处的申请表足有6厘米厚。申请者填过表格之后,还要经过万科的面试,如果管理处感觉情况跟表上不符,就不会接纳,也曾有人因为被发现有车,而被劝退了。因为住的人少,管理处跟居民都认识,也会在聊天时互相了解收入状况。

  万汇楼里甚至还有一种被称为“邻里守望”的管理机制,让住户自治。楼里大大小小的决议实施的是“民主集中制”。“听证会”和民主决议在QQ群“万汇情缘”里解决。差不多所有的集体大事都是在这里讨论通过的。实际负责召集讨论和定调的,最终还是管理处。

  曾志是万汇楼经营中心经理雷发平手下的5名志愿者之一。他最初是广州万科物业的员工,在2008年,他报名成为万汇楼的管理志愿者之一。他和他的妻子也租住在这里。

  曾志和另几位管理者,每个月组织一次公益活动,每周则组织居民进行一次公共扫除。他们还根据各户的卫生指标给每个租户打分。

  居住在这里的人可以通过参加公共服务项目来减免租金,比如保安巡楼和保洁服务之类的。

  为了营造社区和居住者的幸福感,万科设计了很多公共娱乐区域。万汇楼的两侧有篮球场,在中庭下面,有一个巨大的地下室,里面有乒乓球台、电脑室和社区书库。此外,围楼的形状,也远比城市中流行的大型外廊式集合住宅建筑更容易形成一个内向交流的空间。这里有公共会客厅,甚至还有练琴房。管理处还贴上了标语:“筑就一个美好的开始”,“暂栖万汇楼且待冲天时”,“梦开始的地方”。

  从外界来看,这栋楼像是一个独立存在的世界。它原本只设置了一个出口,直到两年前,王石来视察后,觉得过于封闭,才把出口增至4个,但进出仍要打卡。

  万科最初是想把这样的房提供给农民工住的。

  从设计之初,它便被确定为一个纯粹的低收入住宅,是任何进入城市的劳动力都能够付得起租金的居所。万科万创设计管理中心研发总监钱源说,这是第一原则。钱源参加了其中一次海螺行动。

  但令这家公司和它的设计伙伴感到尴尬的是,农民工们并不买账—他们宁愿花相同的钱住城中村里更大的房—尽管那里条件恶劣,但一套两居室可以住上8个人,万汇楼规定一套房子最多只能住6个人,而且不“鼓励”情侣和夫妻之外的人士合租。

  万汇楼反倒吸引来了许多刚毕业的大学生和收入尚低的公司人。山东人焦丽如住在4楼。她大学毕业后在广州白云区一家公司工作,先后住过几处“握手楼”—楼间距只容过一两个人,房间里不见阳光。有一天她从志愿者的QQ群里得知万汇楼招募租户的消息之后,便跑来看楼。最终她成为了第二个入住万汇楼的租户。

  万科给了万汇楼三年的实验期,王石一直想把它做成一个可以广泛复制的项目。

  万科一位内部人士对《第一财经周刊》说:“要研究清楚,起码要一两年,现在大家都没想清楚。实验的意义,就是要得到经验,或是教训。”

  万汇楼在运营过程中还是陆续遇到了许多现实问题。

  成本和投入是其中最大的一项。比较广州另外两种运行成熟的廉租房—城中村内的农民房和工业园区中的配套宿舍—无论哪一种,其土地成本都几乎可以忽略不计。而万科要拉低万汇楼的土地成本,可行的办法只能是利用城市的边角地块。

  “我们反对以高标准试验建筑的方式建设低收入住宅,然后通过政府大量补贴的形式去拉低成本,这显然不是可持续的和有普遍意义的做法。”钱源说。

  在广州的城中村里,全框架的楼房建造,6层左右的高度,每平方米的建安成本可以控制在700元之内。而万汇楼要保证高品质又不能将成本拉得太高。在经过反复计算之后,万汇楼每平方米的建安成本差不多是800元左右。

  这直接引发了土楼设计师与工程组之间的矛盾。设计师认为房子应该具有人文关怀,想让项目变得更加国际化;而工程组则强调成本与实用性。比如,设计师认为,万汇楼应该主推两室一厅的房型,让外来务工人员能够带着孩子在广州安家,但工程组却主张做成一室一厅,他们发现大多数务工人员的孩子不在身边,最大原因是无法进入广州学校就读以及广州的高额学费—这样的社会问题并非一个“两室一厅”可以解决。两者争执不下,便把这样的问题交给目标消费人群决定。可是,当设计师将调查表中60%的人倾向的两室一厅做成样板间呈现出来之后,这群人却反戈了—他们没想到30平方米的面积做成两室一厅是如此局促。

  投入建造资金也几经周折。一开始万科就把它当成了一个公益性的实验项目来操作,并未规定盈利指标,但也让它的资金投入变得十分有限。最终董事会从万科的企业公民基金里拨出了1500万元建造万汇楼。但在实际操作中,这笔钱远远不够,其中的差额又由广州万科拨款补足。

  按照市场行情,每套套内面积在30平方米到40平方米左右的房屋,租金可以定在600元/月。而万科为了把人群从城中村—那里的地理位置往往具有优势—吸引过来,还是在此基础上进行了调整。这意味着投资回报周期也得因此而延长。

  更现实的问题则是万汇楼与周边居民区的矛盾—没有人愿意与“贫民”做邻居。万汇楼的存在,甚至影响了万科其他正常的商业项目。

  兴建万汇楼的消息一传出,与万汇楼一墙之隔的万科四季花城小区就有人跳出来反对。

  此时这个小区已经建到第八期。听说附近会出现一个“贫民窟”,而且可能跟他们共享小区里的公共设施,一些人炸了。同样的地块,四季花城卖到了9000元/平方米。一平方米的售价抵得上万汇楼一套房两年的租金。

  类似的抗议在深圳也发生过。按照王石的设想,万汇楼最初的选址是深圳的万科第五园。那是万科的代表作之一,是深圳最为成熟的中式小区,交通便利,基础设施完善。万汇楼被安排在这个小区的黄金地段,一入门便能看到。有一天,王石在公开场合无意透露了这个消息。结果,第五园业主发起了大量投诉。迫于压力,万科只能另觅他处。

  在万汇楼建好之后,反对之声犹存。有一群四季花城的业主甚至还给王石写了一封公开信,他们要求将两个项目隔离开来。一名业主在信中说:“我们并不是出于阶层的歧视,而是考虑到自身合法权益和小区整体安全。”

  他们的担心并不是多余的,从一个社区的完整性上来看,万汇城在此中的角色是突兀的,也可能会使其他社区物业价值降低,这意味着个人财产的缩水。而从更多的历史经验来判断,低收入者聚集地治安状况都不理想,人员构成通常较为复杂,素质也良莠不齐。四季花城的业主声称自从小区向万汇楼租户开放以来,失窃率就开始上升。

  对于这样的指责,万汇楼的租户们也予以强烈回击。在反驳的帖子里,他们甚至动用了英文,表明自身素质并不像对方想的那般。他们认为两者之间的差距并不是穷人与富人的差距,而是穷人和稍富一点的人之间的差距,“既然如此,相煎何太急”。焦丽如说,万汇楼的租户虽然收入并不算高,但在别的方面上和一般城市居民并无差异,“只不过暂栖万汇楼,且待冲天时”。

  但双方的口水仗最终还是以四季花城的胜利告终。

  现在,两个本来在同一个地块上盖起的建筑物,中间垒起了一堵围墙。不仅如此,万汇楼的租户再也无法进入四季花城享用小区里的银行、泳池、酒吧和商铺。如果要买东西,他们必须走上两三公里到大沙村去买。

  万科发现,无论是目标客户群的锁定、租金制定、商铺招租还是“自治”的低成本运行,每一个子课题分拆开来,都是一个社会话题,并且涉及公平—而这一切,已经超出了一个商业公司的效率和职责。

  在万科内部,即使这个项目的最大支持者王石也承认,这种耗时费力的社会调查的确并非万科的强项。

  有一段时间,王石希望通过借助政府的力量来解决这样的难题。但是,出于对租户户籍、交通以及工作等问题的综合考虑,广州最终没有将万汇楼纳入政府工程之中。

  2009年,他差点成功了。他在一个发布会上透露,万科将与上海市的两个区政府合作,在上海复制万汇楼。合作的模式是,政府出地,万科出钱,银行贴息贷款。但这事后来还是没有了下文。

  王石后来解释说,万汇楼无论是定位还是租金水平,都区别于政府为城市低收入居民提供长久居住方案的公建项目。相较之下,万汇楼更关注城市中没房没车低收入的外来人口,并为其提供探索性质的暂时性居住解决方案。

  这样的结果颇让王石失望。一度,王石希望万汇楼能够在全国各个城市复制—如果说金沙洲的万汇楼是1号楼的话,那么他希望能够一直盖到100号。

  王石一共来这里看过三次,其中一次没打招呼就来了,但每次都没说什么。

  在万科内部,关于万汇楼,始终没有任何结论性的话语出现。尽管在2011年7月,万汇楼三年实验期结束之时,广州万科曾经做过一个相关的纪念册子。但这本册子里仍然找不到任何结论性的语句。原先复制万汇楼100号的雄心壮志也烟消云散。

  一位接受《第一财经周刊》采访的万科一线公司管理人员称,这很容易理解。在万汇楼的建造成本中,很大一部分是由广州万科支付;而此后每年不菲的管理运营费用也由广州万科支付。一旦项目进入了维修期,其维修成本便会成倍增加。不仅如此,万汇楼的存在显然会引发附近销售项目潜在买家的担忧—在市场萧条的当下,这不是什么好事。在业绩考核严格的万科集团,这是典型的“吃力不讨好”。没有人愿意将利润拿出来做这事。

  这位管理人员不得不承认,万汇楼从投资角度来看也许是一个失败的案例。尽管它为小房子找到了一个租赁的模式,却不能获得理想的商业回报—至少要57年才能收回它的投资成本。

  它的难以普及或许与它非商业化的本质相关。2009年,万汇楼建筑模型在纽约展出时,《纽约时报》评价它“像一些早期共产主义时期的住房项目”。

  与荣丰2008小区里糟糕的社区体验相比,万汇楼的不少租户在这里找到了类似家的感觉。但如果从社会对成功的定义来衡量,这种生活仍然是艰难的。

  许多住在万汇楼里的人都坚信自己会离开,在广州买房,并成为这座城市的一部分。33岁的王世国在万汇楼只住了不到一年。他大学毕业后便从山东来到广东,先在江门、东莞一带漂。他做过搬运工、电工,后来成为了广州一家净水设备销售公司的业务员,负责金沙洲区域的业务。2008年年底,他成为万汇楼的第一批租户,并在此期间自己琢磨做净水设备销售的生意。一年之后,他还是倾其所有以9000多元每平方米的均价买了隔壁四季花城中一套115平方米的商品房。随后,在那里结婚生子。

  曾经的口水仗固然是王世国提速买房的原因之一。当时万汇楼的许多人在围墙砌起之后在论坛上互相打气,他们开玩笑说,“总有一天要跳到隔壁去”。他们相信,如果说万汇楼和四季花城宛如两个不同的世界,那么弱势一方要想获得自我认同,只能努力让自己在未来站到强势一方。在万汇楼模型陈列室的一块黑板上,写满了离开者的离别赠言,其中最有代表性的便是—早日买房。

  荣丰2008与万汇楼里的小房子,都让曾经的低收入者摆脱了城中村式的恶劣生活。有趣的是它们背后两种对立的哲学观:一种是无约束状态下用物权来衡量身份的极限状态;另一种则营造了近似于乌托邦式的公社精神—但就连幸福感也贴着集体所有制的标签。

  你现在很难在荣丰2008里找到最老的那批住户了。曾在这里居住的人虽然不喜欢这段经历,但也通过卖掉它而小赚了一笔。他们有的用这套小房子换了更大的房子,有的则仍然留着它出租盈利。

  作为万汇楼最早的住户之一,焦丽如也一直在努力攒钱。她和男友在万汇楼结婚,继而又生子,接来父母。买房便成了一件迫切的事情。可是,他们错过了买房的最佳时间,只能眼巴巴地看着房价不断上涨,现在一家五口仍然居住在焦丽如最初租住的小房子里。有一段时间,焦丽如幻想着万汇楼会转租为售,以优惠价格卖给他们这些老租户。后来连她自己都觉得这个想法太过天真,她又开始关注万科的其他小户型住宅。有一天,她在电脑上看到万科研发15平方米极小住宅的消息之后,她说,这或许也是一个办法。不过后来想了想后说,“15平方米还是太小了,再大一点会好些。”

  雷发平做过一次统计,他发现,万汇楼里第一年入住的租户中,各有1/3的人在住了1年和2年之后离开;只有1/3的租户居住时间超过了3年。

  不管是租还是卖,小房子可以解决很多功能性的问题,但它最终还是绕不过一些社会符号,比如安全感,家庭生活,人在一个城市里的归属感、社会地位和个人价值,等等。房子从来不是一件普通的商品,在中国更是如此。

  每年,都有数百万大学生毕业,同时又有上亿的农民工来到城市里打工,他们需要住房,也急于在一个城市里找到属于自己的位置。这是数万个万科加起来也完成不了的任务—因为为社会提供保障是政府的事。

  荣丰和万科都看到了一个巨大的市场,但它们都没找到打开这扇门的钥匙。

  (文中罗玲为化名)

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