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商务部专家:国内楼市没泡沫 灰色收入抬高房价

2012年12月12日09:10
来源:中国网
北京晚报制图
北京晚报制图

  七年后,老人卖房潮?

  “政府应该鼓励卖房”,商务部研究院对外贸易研究部副主任金柏松说:“一方面可以引导房主将所得的收入投入消费,提振内需;另一方面,提前分散人口老龄化带来的房地产供应过剩的风险。”

  这是金柏松在《2013年中国经济形势分析与预测》蓝皮书中所提出的观点。尽管他一直坚持认为中国房地产市场的“泡沫”程度被许多研究者高估和夸大了,但正在急速变化中的人口结构,却有可能在并不久远的未来将中国的房地产市场推向“悬崖”。

  一旦形成一致的市场行动,就真的面临“房地产悬崖”了

  新闻观点:您之前一直认为中国的房地产价格没有的泡沫,但这一次却建议应当尽快出台政策鼓励人们卖房,来分散未来供应过剩的风险,是您的看法改变了吗?

  金柏松:就目前的状况来看,我还是不认为中国的房地产价格有美国和日本那样的“泡沫”,但也有一个问题,促使我做了一些反思:中国的房地产价格能一直这么涨上去吗?就没有供应过剩的时候吗?

  这个问题就是我们的人口的结构。对我们的房地产市场来说,未来中国人口的老龄化,是一个很重要的参考指数。根据国家老龄办的数据,到2020年,我们国家的老龄人口预测有2.48亿,占人口比的17.17%,每年老龄人口增加3.28%,增加近六百万老人。原来的青、壮年,也就是人口结构最大的一块,将快速进入老龄,我们的人口结构将逐渐成为“倒金字塔”。从经济发展的角度来说,这可能是一个最糟糕的人口结构。

  大家可以想象一下,我们有这么多的老人,像欧美发达国家那样,一人住一套房子,让专业的工作人员入户来照顾的模式不大可能,我们的社会服务在未来几年很难发达到这个程度。所以,我们未来的养老模式只有走产业化、集中化的路径。

  这样一来,老年人原来的房子要么出租销售,要么留给子女;后者的话,本来就拥有房产的子女很可能也会选择出售。到那个时候,一旦形成一个集中一致的市场行动,房地产哪怕不是泡沫也是泡沫了。

  拿股市来举例子,为什么现在股东减持很容易造成下跌呢?因为他手里的股票当初是以一个很低的成本拿到的,抛点儿就能挣钱;但他有权威性,他一抛,大家就都跟着抛,即便是个好股票,如果大家都同时出手,那也肯定会跌。在这种情况下,我们就真的面临一个“房地产悬崖”了,而且真的会掉下去。

  对房产继承税实行阶梯式税率,卖得越晚,税率越高

  新闻观点:什么样的政策能有效地鼓励老龄人口提前出售房产呢?

  金柏松:2010到2020年,是人口老龄化加速的初期阶段,也就是说人口老龄化正在迅速来临,大家还来不及做反应,就已经有这么多老年人了。现在算起来,留给我们的只有七年时间,所以,集中化、产业化的养老,现在就应该做了,如果到2020年不解决,就会出现很多问题。

  如果现在要开始做养老的集中化和产业化,那么,这些房子的出售也会随之开始。为了分散未来大家集中卖房所带来的供应过剩的风险,政府部门有必要尽快出台鼓励卖房的政策。因为很多老年人一开始意识不到这个问题。我认识一个75岁的老学者,有两套房子,一个两居室,一个一居室,地点也不算好,价值大概三四百万了。他现在租到了一个生活、就医都比较方便的地方,但家里的房子既不卖也不租。因为老两口一年消费不过十万块钱,他卖一套房子,一百万,不算利息,可以消费十年;而即便他将来留给孩子,基本上子女也会选择出租或者销售;但是这一代老年人年轻的时候过惯了俭朴的生活,不会去动这个脑筋,就需要由国家政策来引导他们。

  比如对房地产的“继承税”进行一个阶梯式的政策设计,年龄越大,持有房子的时间越长,“继承税”的税率越高。让老年人根据他自己的年龄和持有房子的时间来考虑,干脆早一点把多余的房子卖掉消费或者早一点给孩子。

  动员老年人逐渐卖掉房子去消费,不仅可以分散未来的潜在风险,还可以刺激消费带动经济。现在大家一直担心国民收入过低导致消费不足,其实资产性的收入远远要超过工资性的收入,比如我刚才举的那个例子,可能这个老人一辈子挣的工资也没有100万,但是他现在卖一套房子就有100万。

  而从目前的状况来看,卖房子的多了,那么新房的价格就抬不起来,也可以使房价比较平稳。

  大规模的“灰色收入”是房地产价格的有力支撑

  新闻观点:今年以来,国内外关于中国房地产市场“泡沫”问题的争论非常多,您认为“泡沫”并不存在的依据是什么?

  金柏松:房地产市场,要和经济增长速度、人口结构、收入增长水平,有一个综合性的匹配,这才能比较健康地发展。

  我为什么认为现在中国的房地产没有泡沫呢?很多研究者在计算“泡沫”的时候,都是将房价和收入进行对比,表面上看确实房价非常高。但这里存在的一个问题是,中国人有非常多的“灰色收入”,在计算房价收入比的时候,如果不计算这一部分,就不实事求是了。

  学者王小鲁曾经做过一个调查,推算2008年,中国居民的“灰色收入”是9.3万亿,那么,2008年房地产卖了多少呢?全国是5万亿,仅靠“灰色收入”就足以把全年的房地产都吃掉了。卡内基国际和平基金会高级研究员,曾任世界银行驻中国代表的黄玉川在《华尔街日报》发表过文章,根据我们每年GDP的调整数据,来推算中国人的“灰色收入”,规模也相当巨大。

  这些钱去消费,能花掉多少呢?而人们可以投资理财的产品非常有限,无非是黄金、股票、房子;其中大多数是流向了房地产。所以说,这些年房地产的市场价格的走高是由非常现实的购买力决定的,而不是一个炒作的概念。

  除了“灰色收入”之外,还有一些细节问题,比如双方父母支持孩子结婚买房,这些都是我们和国际市场不太一样的方面,把这些因素都调整进去以后,中国房地产的价格基本上是没有泡沫的。

  对有大笔“灰色收入”的人,房价怎么涨都不冤枉

  新闻观点:那么在您看来,我们的房地产市场是处于一个良性发展的状态吗?

  金柏松:我说房价没有“泡沫”,并不是说我们的房地产市场就是健康的。我们的房地产市场有一个严重的问题就是结构不合理,房产的价格没有分开档次,不能和国人的收入层次相匹配。

  房地产的层次仅仅是所谓的高中低是完全不能满足国民需要的。有必要根据收入高低差距客观地划分出若干阶段,再相应地划分出不同的房地产价格层次,比如你可能划出了十到二十个收入阶段,前面的很多层次都需要享受不同的福利。比如农民工到城市里工作,你要满足他最基本的住房需求,哪怕你给他每月的房租只有一百块,也要让人家能住下来;而现在外企的白领,买房子也很困难,也应该有一定的福利政策,只有这样,他将来才可能有再买第二套,或者置换更好房子的能力,这才是可持续的发展。

  而我们现在实际情况是,逼着大部分人用同样的方式和价格来买房。从银行和开发商的角度来说,是因为利益驱动,作为政府来讲,要社会稳定,要让人民有收入有消费来刺激经济增长,就不能让他们的钱都滚到房地产里去。

  因此,我们必须建立一个和收入结构相匹配的房地产供给结构,工薪阶层就那点工资收入,指望这个攒钱去买百分之百的商品房,太难了;而高档房产的价格完全可以放开,对有大笔“灰色收入”的人来说,房价怎么涨都不冤枉。

  新闻观点:如果按照您的观点,“泡沫”并不存在,近年来对房地产市场的宏观调控会有什么样的影响?

  金柏松:这一点我们可以借鉴一下日本的教训。之前的普遍观点认为,日本是在上世纪八十年代中后期形成的房地产泡沫,我觉得这种看法应该有所调整。日本战后的经济发展,从五十年代到1973年,经历了二十三四年高速增长,增速将近10%,之后的二十年平均增速是4%,再往后二十年进入低速时期,是0.8%。

  当日本经济进入4%的时代,也就是中速增长时期的时候,房价惯性增长的速度依然跟经济增长高速时代时一样的,因此,如果要说“泡沫”的话,日本在上世纪七十年代后期就已经出现泡沫化状态了,要抑制这个“泡沫”,应当是从上世纪八十年代初就开始有措施。这样反思的话,咱们现在对房价进行一定程度的抑制和打压,从长远来说也是有一定道理的。

  在与房地产市场相关的政策制订中,需要特别警惕的是其中的利益诱惑。像美国和日本,那些精英在做出决策的时候,也经过了很多分析和评估,但还是不由自主地陷了进去。2008年次贷危机之后,很多人都反思,大家之前也都知道一定要在午夜的钟声响起之前走开这个舞场,但是谁也没有做到。

  因为其中存在着巨大的利益诱惑,对政策的制定者、执行者,包括参与论证分析的人而言,都是一个非常大的考验,因为他们同时也是利益的分享者,想让他们保持头脑清醒,是个世界性的难题。

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