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温州楼市陷“钱荒”漩涡

2012年12月13日10:43
作者:瞭望东方周刊

  温州楼市的窘境的原因是资金枯竭,“所有的链条都没钱,从开发商到炒房客,蔓延到实业,整个行业的资金都枯竭,全部都套在里面。”

  “现在是让我选择现金或房子,不是我不喜欢房子,只是我只能选择现金。”温州的林舒华正在将一套300多平方米房子挂牌转让,希望能获得一点资金,来盘活他的工厂流动资金。

  今年以来,温州的楼价大面积跳水,在第三季度,商品房价环比下降0.8%,跌幅居全国70城市之首,这一度引起温州楼市的恐慌情绪。

  业内人士表示,在温州,炒房已经得到遏制,但是因为银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏,为应付年底的资金荒和对房价上涨的无望,一些温州人纷纷抛出手中的大套房,导致温州楼市购买力出现真空期。

  “从杭州和宁波等数据来看,房价从今年5月到现在,有一定的升幅,但是温州是一个个例。”该业内人士表示。

  一套房子的资金游戏

  在温州,房子不仅仅只有居住功能,更是个人融资平台工具。

  今年51岁的林舒华从事机床的配件制造行业已经有20多年,2000年左右,林舒华从自己92平方面积的公寓内搬出,搬入400多平方的大面积套房内,从此这套房子成为他夫人炒房的融资平台。

  “这套房子买来时是600万元,随着房价上涨,现在估价是2400多万元。我夫人用它最高贷款过1800万元用来炒房,通过这套房子,炒过好几套房子,现在手里还有一套400多平方的店面房和一套300多平方的住宅,这两套房子全款付清,总共价值5000多万元。”林舒华说。

  利用房子抵押得到贷款再进行投资模式来炒房,是温州炒房客的必杀技之一,但是现在更多考虑的是全身而退。

  与2009年和2010年的楼市顶峰时期相比,温州新楼盘价格正在回归理性。以温州鹿城区的香缇半岛为例,2009年该楼盘开盘均价为2.5万元/平方米,随着楼市升温,开发商推出二期、二期的价格涨至3.8万元/平方米,在2010年时该楼盘达到顶峰售价,达到8万元/平方米。现在的售价,4万元不到,是顶峰时期的一半。

  “在温州,一旦房价不涨,那就意味着投资价值的丧失,也意味着一些资金要套现,但是今年我的例外,我需要现金。”林舒华告诉本刊记者。

  事实上,温州的店面房和住宅的租售比已经严重失衡,基本在2%以内。也就是说,一套价值1000万元的店面房,租金只有2万元左右。林舒华告诉本刊记者,他的一套300平方的住宅,根本没人去住过,房子空置时间长达4年。

  “主要是用来抵押贷款,作为公司的流动资金。”林舒华告诉本刊记者,这套300平方的住宅,当时买入价600万元,现在是1500万元左右的估价,能从银行贷款得到1000万元左右。这1000万元一直作为自己公司的流动资金使用。

  如果房价继续涨,意味着房子继续升值,也不影响公司的运营,但如果房价跌,那成本就要吃回去了。林舒华给本刊记者算了一笔账。现在温州的银行贷款利息再加上七七八八的手续费,基本要接近1分,而且贷款越来越难,也就是说,为了获得1000万元的流动资金,需要支付接近120万元的年利息,但是房价涨幅接近为零,如果不卖掉房子的话,对老林来说,就是一年亏损掉120万元的个人资产。

  “不是我不喜欢房子,而是我现在更需要现金作为公司的流动资金,如果减少一点银行贷款,就是在增加盈利。”林舒华告诉本刊记者。

  开发商资金窘境

  随着银根收紧,温州以中小房地产开发商为主的市场,面临着资金紧缺的窘境。

  “从2011年到今年,整个楼盘销售的形势就没有好过,现在更是到了不得不甩卖的地步。”温州一在售楼盘的刘经理告诉本刊记者。

  刘经理曾在杭州等地做楼盘销售,到2009年才到温州来管理一个楼盘的销售,到温州才发现温州房地产开发市场与杭州等地迥然不同。

  “以我所在的楼盘为例,开发商是温州的制造企业联合体,就合伙开发一个楼盘,这样的资金实力,在杭州业内算是小弟弟,但是在温州风生水起,2009年房子开盘时卖到3万元左右,在水涨船高的行情下,股东们决定捂盘等高价抛售,公司管理层多次建议套现获利,股东们就是听不进去。

  现在剩余的房子还继续捂盘,但是价格远不到2010年的最高价4万元,而每年需要付出的银行利息却雷打不动。

  刘经理说,10月份股东们开会后决定,以合适的市场价格抛售一些房源,回笼一些资金,降低资金的压力。

  “现在卖不动,回笼资金的难度远远超出我们的想象,一个月还未出售过一套房。”刘经理说。

  职业炒房客林建国告诉本刊记者,现在楼市窘境的原因是资金枯竭。“所有的链条都没钱,从开发商到炒房客,蔓延到实业,整个行业的资金都枯竭,全部都套在里面。”

  林告诉本刊记者,现在他每天都能接到外地楼盘的电话,希望能组织温州人过去看楼盘,“江苏盐城、湖北襄樊、贵阳等地方,都来过电话,希望组织看房团过去,一般都承诺能打8折到9折,这在以前是不大可能的。”

  林建国说,现在他已经无法组织到温州炒房客了,连观房团都看不到,现在这些炒房团都等着卖房子。“都不敢玩房子了。”林建国说,这是温州炒房客现在普遍的心态。

  在此心态下,温州楼市的消化能力陷入弱市格局。据温州住建委网上销售系统显示,温州全市库存公开发售房源为28000多套,近几月来,最好的销售月份是9月份,售出1716套,倘若按此计算,单消化这部分房源就需要超过16个月。

  作为楼市的标杆,杭州楼市的情况也不是太妙。据公开数据显示,现在杭州市区(包括余杭区和萧山区)商品房库存量已达到8.26万套,刷新库存新纪录。

  抛盘杀价了

  从本轮楼市调控至今,温州楼市不温不火,但是一些高价地的楼盘还是如约开盘。

  作为当年温州炙手可热的地块,温州市中梁国宾1号三期楼盘暂定名“南滨锦园”的样板房,于11月17日开放。

  11月初,售楼处就放出风声,只要在开盘前登记购房,可以享受20%的超低首付。在买楼靠按揭的温州,这样的举措吸引了不少人的眼球。

  事实上,两成首付标准与目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突,包括本刊记者在内的多位记者,曾就此问题询问售楼处如何操作,但是对方均笑而不语,并说,我们能给客户做到。

  据售楼人员介绍,除了首付20%,如果提前登记认购成功,开发商还赠送价值30万元的车位一个。

  “中梁也是为了跑量,他们的资金没有银行贷款,这么做也是没有办法,过了11月,温州资金更紧,回款的难度还会增加,只能收回一点是一点。”在温州做楼盘销售的刘经理告诉本刊记者。

  对于两成首付,刘经理说,这与当年的“0首付”一样,只需要在银行贷款的时候做点手脚,多签一份阴阳合同,并不是特别麻烦。

  与中梁国宾的降价相比,万科龙湾花园的抛盘则显得大张旗鼓。2010年,万科低调进驻龙湾,以23亿元的价格拍下龙湾地块,折合楼面价12749元/平方米。与万科所有的楼盘一样,龙湾花园也在偏远地块,在瓯海大道与龙江路交叉口,属于温州的三类地段。

  业内人士估算,加上建安成本、税收和营销等费用,该楼盘的售价就应该在18000元左右。但是,万科以惯用的方式快速回笼资金,以1.3万元到2万元左右的价格,强势抛盘。

  “万科抛盘,也说明对温州的楼市不看好。”温州企业主张小峰曾多次去看过万科龙湾花园,对万科的楼盘总体表示满意,但是他看到,此次万科砸出300套的房子,他也不敢接手。

  钱荒、钱荒

  今年9月末,全国规模以上工业企业应收账款增至8.2万亿元,同比增长16.5%。上市公司的数据显示,截至三季度末,A股可比的2268家公司应收账款总额也已达1.99万亿元,同比增长19.78%,远远超越主营业务收入的增速。

  “归根到底还是年底钱荒,在浙江,实业与房地产息息相关,今年实业的严峻形势超过历年。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅告诉本刊记者。据蔡骅估算,在温州,有20%的企业处于半停产状态,50%的企业开工不足。

  浙江省统计局数据显示,上半年浙江省规模以上工业企业亏损4673家,同比增长23.5%;企业亏损面和亏损率分别为14.6%和6%,浙江省6.6万家微小企业更是出现了总产值和利润下降的情况。

  而据浙江省经信委统计,上半年全省规模以上企业利息净支出369.98亿元,同比增长34.4%;小企业利息净支出增长45.5%。有56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年。

  临近年底,浙江的民间拆借又活跃起来,但是今年连放贷的投资公司都感觉到压力。“资金链很脆弱,民间拆借也是惜贷。”蔡骅告诉本刊记者。

  对于温州房地产行业存在的资金荒,蔡骅告诉本刊记者,温州楼市已经陷入怪圈。温州开发商多是一些企业入股的房地产公司,将实体企业做房地产融资的平台。温州一些商人和炒房客,则习惯用房产作为自己实体企业的流动资金的融资平台。

  “无论开发商和购房者,都是将房子作为融资平台,风险可想而知,因为一旦钱荒和实业受挫,必将牵连楼市。”蔡骅说。

  (本文来源:瞭望东方周刊 作者:黄柯杰)

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