土地财政降17.5% 2013年楼市调控再加码？(图)

　　12月13日，财政部发布数据显示，今年前11个月，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示， 2012年全年的土地出让金出现同比下滑，这也是楼市严控之下的必然结果。但是这可能并不会成为201 3年房地产调控放松的理由。

　　中国房地产业协会秘书长苗乐如在“2012中国地产财富年会”上表示，今年6-7月份是地方土地财政最严峻的时候，那时候中央不但没有放松调控，还派督察组下去了。

　　“明年调控基调是稳定，如果房价上涨较快的话，会在明年上半年出一些预调微调的措施，但是基调都是维护稳定的。”苗乐如如是说。

　　“已出三四九”

　　“俗话说，三九四九冰上走，这是最冷的时候，我认为中国房地产行业已经步出寒冬，已出三四九，”苗乐如表示，一是房价得到了有效控制，二是成交平稳回升，1到10月份商品住宅的销售由年初的负16%，回升至10月份1.2%，销售额住宅由负的24.7%回升到26.6%。房屋可售面积降幅在1%以内。

　　“最重要的指标就是我们土地市场，购地热情复苏，”苗乐如表示，土地市场复苏的势头是10月份以后才开始的，今年1-10月份的行业低迷，导致了1-10月份土地购置面积同比降低18%。

　　“虽然自6月份以后，北京、上海、广州等高溢价地块增多，地王重现，土地市场出现转机”，北京中原地产市场总监张大伟在望京·金茂府第五期“豪宅凶猛”主题论坛上表示，但从整体来看，土地市场并未出现整体回暖的趋势，全年来看，2012年土地市场仍将处于低位。

　　12月13日，中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》指出，在地方财政萎缩的背景下，如果调控仅维持现状或有所放松，2013年一二线城市的房价或将在二、三季度出现快速反弹的风险。

　　在贾生华看来，这或许是助推土地财政转向的一个拐点，地方的卖地财政和地方经济看似牢固的利益链已经出现断裂。

　　财政部数据亦显示，土地出让收入安排的支出21673亿元，其中，征地拆迁补偿等成本性支出16927亿元，占土地出让收入的72%左右。

　　土地财政降17.5% 2013年楼市调控再加码？

　　“此前，国土系统一直流传着征地成本占比60%的说法”，国土部顾问杨重光介绍，征地补偿已经大幅提高，随着新《土地管理法》及《集体土地征收条例》的入市，征地拆迁成本将不断增长，并将再次压缩地方政府的土地财政纯收益。

　　值得一提的是，地方土地财政萎缩之时，地方政府的另一大财源，房地产营业税却在11月同比增长幅度高达58.7%。财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。

　　2013年再加码？

　　虽然地方政府对于土地财政的依赖性已经降低，杨重光表示，但从短期来看，地方财政仍然走不出依靠土地财政的局面，前11月全国财政收入超过10万亿，土地出让收入占比依然在20%以上。

　　另一方面，中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞介绍，土地财政下降背景下，地方政府救市的动力也大增，在调控政策的执行方面或将存在放松，预计2013年包括地方政府在内的各方主体与中央的调控博弈将加剧。

　　“在目前的市场状态下，如果不继续出台有效措施”，倪鹏飞说，一二线城市的房价将再度暴涨，与此同时，一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘。而对于一些缺乏实力的房地产中小项目企业来说，由于资金紧张或资金链断裂，或导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。

　　苗乐如亦在上述论坛上表示，鄂尔多斯房地产市场“崩盘”的案例，也教训了全国开发商和地方政府，凡是干事冒进的，都会付出代价。鄂尔多斯的新区规划居住100万人，实际只有不到50万人，城市发展的超前规划，是前几年房地产市场火爆的时候，地方政府都爱犯的一个通病。

　　倪鹏飞建议，房地产市场量价在2012年四季度及2013年一季度持续上涨后，必须祭出有效措施，为楼市降温。

　　“目前来看，房价过快上涨的调控目标已经实现，但房地产持续稳定健康发展的目标无法依靠现行的行政性调控目标实现，调控政策应该对症下药，注重长效机制的建立。”国家发展改革委员会投资研究所投融资研究室主任岳国强在“国际经济震荡环境中的机遇”论坛上接受媒体采访时表示，比如完善差别化的金融政策，稳步推进土地制度改革等。

　　苗乐如表示，2013年房地产调控仍然会坚持稳定为主，住房采取双轨制的格局已经形成，加大保障性住房建设是本届政府的重点工作，因此将来形成商品房加保障房的双轨制供应机制。对于商品房市场的调控机制，在2013年也可能出一些预调微调的政策，但是总体力度不会超过今年。

　　作者：纪睿坤