香港楼市陷胶着 平衡地产商和市民利益难

　　证券时报记者 吕锦明

　　香港中原地产发布的城市领先指数连续三周下滑，被各方广泛解读为港府调控楼市“双辣招”已见成效。但记者在采访中发现，不论是开发商、地产代理等业内人士，还是香港置业市民都认为，虽然指数显示香港楼价有所下跌，但市场的实际感觉是：成交量急剧萎缩，楼价依然坚挺。

　　有美联物业的地产代理表示，最近房屋交易过户量大幅减少，但租房市场却呈现出回暖的迹象。他分析说，这是因为“双辣招”出台后，很多卖家因交易成本上涨便将挂牌物业收回，转售为租；同时，有买家也对目前的楼市走向拿捏不准，转买为租。如此，两下一拍即合，提振了香港的房屋租赁市场，平均租金水平也随之水涨船高。有香港业主还坦言，一放盘就是好几套房的卖家通常都不差钱，所以他们在政策调控下宁愿将楼盘暂时收回放租，等日后楼市回暖再出手，也不愿意现在压价出售。

　　上述情况表明，“双辣招”实行近两个月来，香港楼市已处于胶着状态。今后港府的调控措施应向哪个方向走，成为各方最为关注的热点。显然，无论是买家印花税B还是额外印花税，都是在交易环节采取征税调控的做法，但这些措施正受到来自地产商的挑战。他们的理由主要包括：一是买家印花税增加了香港地产商收购旧楼做重建的成本；二是买家印花税针对外来资金的限制有损香港自由市场原则，也影响到外资投资香港的信心；三是“双辣招”实行以来并未改变香港楼市的供求关系，反而增加了地产代理等行业的失业率。

　　香港独立财经评论员曾志英分析称，美联储最新推出“加码量化宽松”措施后，除了令环球流动性大增外，还会令低息环境持续，因此香港必然会再度受到热钱的冲击，香港楼市首当其冲要受到影响。另外，从港府的规划看，短期内向市场提供大量土地及楼房供应也不现实。曾志英因此判断，港府在短期内很难再有其他招数去调控楼市，目前利用征税手段在交易环节进行调控仍是最直接有效的办法。但问题是，在上述两大背景下，香港楼价在近期内大幅回落的可能性较小，这将会给市场一个错觉“双辣招”失效了！加上香港人素来有“拿银纸（钞票）不如拿砖头（物业）”的说法，因此，如果市民对楼市调控措施的成效失去了耐心和信心，就算砸锅卖铁也会重新涌入市场再次推高房价。

　　采访中，一些学者和业内人士均表示，对“双辣招”的后续效果担忧。也有人认为，实际上港府“双辣招”的成效已经初步显现，但还需要进一步修正和细化，这需要政府有关部门及时与业界、市民沟通，因地制宜、因时制宜做出调整，以期达到既要让地产商有喘息的空间，又要让市民看到买房置业的希望。显然，这对港府梁振英领导班子的管治能力将是一项严峻的考验。

　　作者：吕锦明