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香港楼市陷胶着 平衡地产商和市民利益难

2012年12月14日02:54
来源:《证券时报》
原标题 [香港楼市陷胶着 平衡地产商和市民利益难]
  证券时报记者 吕锦明

  香港中原地产发布的城市领先指数连续三周下滑,被各方广泛解读为港府调控楼市“双辣招”已见成效。但记者在采访中发现,不论是开发商、地产代理等业内人士,还是香港置业市民都认为,虽然指数显示香港楼价有所下跌,但市场的实际感觉是:成交量急剧萎缩,楼价依然坚挺。

  有美联物业的地产代理表示,最近房屋交易过户量大幅减少,但租房市场却呈现出回暖的迹象。他分析说,这是因为“双辣招”出台后,很多卖家因交易成本上涨便将挂牌物业收回,转售为租;同时,有买家也对目前的楼市走向拿捏不准,转买为租。如此,两下一拍即合,提振了香港的房屋租赁市场,平均租金水平也随之水涨船高。有香港业主还坦言,一放盘就是好几套房的卖家通常都不差钱,所以他们在政策调控下宁愿将楼盘暂时收回放租,等日后楼市回暖再出手,也不愿意现在压价出售。

  上述情况表明,“双辣招”实行近两个月来,香港楼市已处于胶着状态。今后港府的调控措施应向哪个方向走,成为各方最为关注的热点。显然,无论是买家印花税B还是额外印花税,都是在交易环节采取征税调控的做法,但这些措施正受到来自地产商的挑战。他们的理由主要包括:一是买家印花税增加了香港地产商收购旧楼做重建的成本;二是买家印花税针对外来资金的限制有损香港自由市场原则,也影响到外资投资香港的信心;三是“双辣招”实行以来并未改变香港楼市的供求关系,反而增加了地产代理等行业的失业率。

  香港独立财经评论员曾志英分析称,美联储最新推出“加码量化宽松”措施后,除了令环球流动性大增外,还会令低息环境持续,因此香港必然会再度受到热钱的冲击,香港楼市首当其冲要受到影响。另外,从港府的规划看,短期内向市场提供大量土地及楼房供应也不现实。曾志英因此判断,港府在短期内很难再有其他招数去调控楼市,目前利用征税手段在交易环节进行调控仍是最直接有效的办法。但问题是,在上述两大背景下,香港楼价在近期内大幅回落的可能性较小,这将会给市场一个错觉“双辣招”失效了!加上香港人素来有“拿银纸(钞票)不如拿砖头(物业)”的说法,因此,如果市民对楼市调控措施的成效失去了耐心和信心,就算砸锅卖铁也会重新涌入市场再次推高房价。

  采访中,一些学者和业内人士均表示,对“双辣招”的后续效果担忧。也有人认为,实际上港府“双辣招”的成效已经初步显现,但还需要进一步修正和细化,这需要政府有关部门及时与业界、市民沟通,因地制宜、因时制宜做出调整,以期达到既要让地产商有喘息的空间,又要让市民看到买房置业的希望。显然,这对港府梁振英领导班子的管治能力将是一项严峻的考验。

  作者:吕锦明

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