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业内曝个别楼盘疑似炒号 实为开发商所造假象

2012年12月14日14:45
来源:解放网-新闻晚报

  媒体曝北京楼市现“倒房号”,记者调查发现

  本市个别楼盘疑似“炒号” 实为开发商制造紧俏假象

  “炒家”一旦获得内部房源,便着手委托中介寻找下家接手

  中介更喜欢 “炒号转手”交易模式,“比二手房交易来钱快多了”

  晚报记者 杨冬 报道

  “眼下连买房的人都很少,哪里用得着摇号?更何况是专门‘倒房号’的? ”针对有媒体曝北京楼市出现的“倒房号”现象,沪上一位房地产圈内人士昨天在接受记者采访时作出如此评价。在其看来,上海市场不可能出现类似 “倒房号”的现象,倒是不乏部分零星楼盘“疑似”在推盘中采取一些打擦边球的营销手段,业内俗称“炒号”。

  “炒号”就是“炒额度” 必须打通多道关系方能获得

  “简单地说,就是从开发商手中订房,不急着签购房合同、办理网上备案,先‘拖’着,然后通过中介找到下家,进而转手,从中吃差价。 ”一位业内人士向记者讲述何为 “炒号”。圈内人士解释,市场上容易被“翻炒”的房源,多半都是超低价房,这些房源要么是从内部流出来的,要么就是位置、楼层偏差的“边角料”房源。

  几经辗转,记者终于联系上沪上一位曾从事“炒号”的解先生(化名)。2007年、2009年楼市最为火爆的时候,解先生在上海连续出手投资商品房。与其他投资客不一样,解先生炒的不是房,而是“号”。

  “你可以说这是一种内部房,也可以说这是开发商内部福利的一种体现。 ”解先生告诉记者,之所以能“炒号”,就是凭借自己与开发商内部人员的关系。通常情况下,新开楼盘上市前都会为内部预留一些低价或超低价的房源,或由高管、员工自购,或流入市场供中介、代理机构用于炒作,从而烘托整个楼盘销售的气氛,造成市场红火的假象。

  解先生坦言,与公开摇号不一样,用于炒作的房号事实上就是一种“额度”,数量极其有限,必须打通多道关系方能获得。拿到这一 “额度”后,立即与开发商签订购房意向,支付一定数额定金,随后就把消息放给中介,由中介寻找合适的接手对象。

  记者在采访中意外得知,今年三季度,本市原卢湾区一个新开楼盘便“疑似”采取类似的营销策略。不少炒家利用自身关系从开发商手中获得远低于市面售价的一批一手房源,再“放风”给中介。当时该批被炒作的房源价格是3.5万元/平方米,周边二手房的价格达到4.2万元/平方米左右的水平,如此低价的房源流入市场,势必引起消费者的恐慌性入市。

  一位圈内人士算了一笔账:以单价4万元—5万元左右的最终成交单价计算,一套面积在120平方米左右的三房,在极短的时间内通过“一进一出”,获利空间在数十万元以上。

  同样尝到“甜头”的还有房产中介。有圈内人士透露,确有不少中介人士参与“炒号”交易,特别是寻找下家这一环节。相比传统的一手代理、二手中介业务,这样的一个流转过程既达成成交,又不会为各方交易的当事人派生出多余的税费,眼下中介更喜欢这样“炒号转手”的交易模式,“比流程繁琐的二手房交易来钱快多了! ”

  “炒家”与开发商签两份协议 没有网签备案留下监管盲点

  那么,“炒号”是怎样产生的,到底是谁在“炒号”呢?

  “在售楼处预订的时候先登记自己的名字,之后跟开发商说,我被限购了,换我一个朋友或亲戚来买,最后跟开发商换一个名字,这就是所谓的‘转手’。 ”沪上一家大型连锁房产中介企业的负责人向记者道出 “炒号”、“转手”的流程。他进一步补充,这样的投资型买家通常都只付一个首付,只与开发商签订一个意向,等于把这套房“订”了下来,但不履行后续的购买、按揭等程序。开发商方面也默认,尤其是行情不好的时候,与其让新推房源闲置,不如先找人“挂”着。

  一位曾经居间操作过全部转手流程的中介公司内部人士私下告诉记者,一般“炒家”与开发商要签两份协议,一份是意向,一份是补充。后者通常会挑明,假如该套房源最终完成成交,交易过户、出房产证的时候,允许上别人的名字,而非最初预订该套房源的人。

  业内人士分析,“炒号”之所以能打“擦边球”,就在于这样的一种营销模式并没有涉及网签、备案。在过去,无论是签署定金合同还是买卖合同,都必须在网上备案,即便是出现换手、撤销的情况,通过网上交易平台均可实时监控。由于所有协议的达成、更改都只是在售楼处完成,没有进行网上备案,更没有进房产交易中心。如此一来,也为政府部门的监管留下“盲点”。反观最初“炒号”的人,其一旦获得所谓的内部房源,便着手委托中介寻找合适的下家接手。此时,中介所要做的就是把拥有潜在购房意向的看房人领入售楼处,当成交完成时,便能获得前后差价1%的佣金。

  圈内人士坦言,这种“炒号”的行为讲求自持资金要充裕,转手要“快”,同时市场房价涨得也要快,否则会把自己也“栽”进去。如果没有下家接盘,自己就得“吃进”,否则预付的定金很有可能进到开发商的 “腰包”。同时,市场中很难有专门的“职业炒号人”,因为每个楼盘的背景、关系网都不一样,在单个楼盘上获得内部房号的可能性是存在的,但推而广之到其它楼盘就有些困难。

  上海无专职炒家在“炒号” 国有房企楼盘易被“炒号”

  “倒房号”也好,“炒号”也罢,这是否真的是市场回暖的征兆?记者通过多方的调查采访后发现,要想得出“回暖”的结论,似乎很难。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍明确指出,当下的市场要想再现当初2007年、2009年那样的火爆成交场景,至少要在现有的成交量上再翻一番,否则一切都是假象。

  “这其实就是开发商在市场形势不好时玩的营销伎俩。 ”中房信研究总监薛建雄一针见血地指出,开发商玩的是“心态”,故意把一些边边角角的房源,包括位置差、低楼层的“鸡肋房”流向市场,再由自己好不容易拿到“房号”的炒家、中介一同“捣鼓”,故意给市场造成一种错觉,那就是这个楼盘的房源很紧俏,再不买可就没得买了。

  事实并非如此。一位常年从事一手房销售代理的“老法师”透露,开发商卖房子讲求“节奏”:第一批房源,价格以低开为主,比周边同类房价至少便宜10%,看上去很便宜,实际上掺杂着一些较差的房源;第二批房源,价格回归正常,房源档次属中档;第三批房源,通常都是较好或最好的房源,售价会有明显的上涨。在其看来,从以上开发商的售房规律来看,每一步都解释得通,至少不会因房价的涨跌而遭到先期购房者以及后来购房者的围攻。之所以市场催生出“炒号”一族,主要还是开发商在背后意欲进一步烘托市场的 “司马昭之心”在起作用。薛建雄更是指出,开发商的这一“纵容”,实际上就是在用市场二手房的价格清理他的 “鸡肋”房源。

  哪些楼盘会被“炒号”?圈内人士的回答令记者感到有几分意外,是国有房企。 “国企一方面在定价机制上不够谨慎,对市场的洞察、理解还不够,另一方面自身的销售能力跟不上市场需求,只能通过炒家的人际关系网、通过中介来把房源领走。”薛建雄说。

  那么,“炒号”的这种行为被允许吗?记者从有关方面了解到,无论是炒房还是炒号,在宏观调控力度不减的当下,对于类似的投资、投机性购房需求始终采取高压态势。“炒号”实质就是一种囤积居奇,就是一种变相炒房,故意造成房源紧俏的假象,扰乱市场交易的正常秩序,理应受到有关部门地坚决查处。

  圈内人士直言,“炒号”的现象在上海仅为个别楼盘项目零星存在,不代表大势,上海市场更无专职的炒家在从事“炒号”一活动。

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