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中国地产格局:4大千亿贵族俱乐部紧逼万科

2012年12月17日08:13
来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
原标题 [中国地产格局:4大千亿贵族俱乐部紧逼万科]
  地产白银十年,仍是要拼规模的十年,等到包括三四线在内的刚性需求消化完后,才会走进另一个故事。

  “地产的白银时代应该已经说开始了。”资深地产分析师认为接下来地产会有一些减速,“但也不可能突然就直线下滑,它更像一个圆弧顶。”

  这是一个有着将近152家A 股公司,15000亿存货和10315亿市值的市场。

  “白银嘛,相对难吃一点。”前述地产人士在电话那头笑道,“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子,市场不好的时候我去买地,这种做波段高抛低吸的粗放式生存,可能也不是办法了。”

  当然,在多数分析师眼里,白银十年,仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完,才会走进另一个故事。

  海通证券在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”,提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看,有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”

  挤进千亿兵团的追兵

  万科率先破千亿,保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶

  2012年12月11日正午。深圳坪山新区。在离万科楼盘营销中心3个公车站处,“万科金域缇香”的广告牌已挂满道路两侧。

  工作日中的售楼处略显冷清,看房表稀疏地登记着8个来访者的姓名。售楼小姐推介道,“年底有任务要冲刺,现在定价不会太高。20号马上要推出的另一个盘,一套要贵4-5万块。”

  华东某券商研究员提醒记者,“现在万科在上海也只推别墅了,年度任务已基本完成,压力不大,推盘动力也不是很足。”

  这一年,万科给自己定下的销售目标是1400亿,在11月末已完成1271.5亿。

  如果把时间拨回2005年,彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日,万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件,宣告万科成为首家销售过千亿的地产商,同年中海地产(0688.HK)率先在国内房企中实现百亿利润。

  从百亿到千亿,万科用了5年。而从千亿到两千亿,万科将时间设定在2014年。

  “万科的体量很大,按现在的发展速度看,有些困难。我的看法是最终能实现,但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

  在地产的黄金十年,百亿是一条神秘的界线,销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律,即破千亿后成长速度会慢下来。

  万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%,2011年减至12.37%,2012年(前11月)仅9.88%。在资深地产分析师看来,“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”

  今年开始,千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产(600048.SH)前11个月销售了920.32亿,最接近千亿;绿地集团同期约900亿;中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算);恒大地产(3333.HK)同期约846.3亿。尤其是保利,在分析师的测算中,“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”

  若实现,恒大只用了4年就从百亿迈向千亿;保利5年;中海5年;绿地8年。

  随之尖锐的问题被抛出来,迈入白银时代后,地产神话万科是否会被这群身后的对手超越?

  “这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道,“不过错过了最好的黄金期,要从体量上超越万科,难度还是挺大的。”

  2011年年末,保利和万科还有478亿的销售差距,到今年11月底,这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿,今年只剩372亿。而中海与万科的距离,也从490亿拉近到423亿。

  深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景,“以前还可以说万科模式,现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了,基本上都嫁接了万科模式,快周转加高融资。未来竞争会更激烈,你会看到分化。”

  那么这些追兵,拿什么来跟万科竞争呢?

  12日下午,记者从深圳龙岗爱联地铁站附近的保利上城售楼中心了解到,“今年的任务已经完成了,所以楼盘就涨价了。”

  这是2012年地产圈奔跑得最快的公司,以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿,同比增长36.10%。

  今年,保利很有望取代去年崛起的恒大,重新回到第二的位置。

  “保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来,市场低迷时保利的弹性很强,“央企背景拿地便利,风格激进,杠杆放得很大,2009年做过增发,刚需盘占比较大。”

  而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看,中海为31%,而同期万科只有13.4%。

  恒大则是土地储备最多布局最广的地产商,触角遍布200多个城市,以三四线居多。“低价走量也是杀手锏,毛利只有20%多,比万科还低。”据了解,目前恒大仍在为千亿做最后冲刺。“12月还加大销售力度,第一周就推出了5个新盘,单周就卖了快50亿。”

  第二梯队的秩序重构

  龙湖、碧桂园脚步放慢,华润、世茂、招商加速,金地掉队

  地产业的重构,如果说在第一军团是翻云覆雨,在以港股为首的第二梯队也是瞬息万变。

  这使得长期专注于A股上市房企研究的某分析师打算,“把港股也纳入研究范畴。”

  2012年,位列第二军团的港股和A股地产公司发生了一系列裂变。

  2011年,迅速崛起的龙湖地产(0960.HK)以381亿的销售规模,击败了华润置地(366亿)、世茂房地产(315亿)、雅居乐(310亿)、金地(290亿)、富力地产(287亿)、招商(210亿),座次仅在碧桂园(430亿)之后,却在2012年慢了下来。

  今年前11个月,华润置地(1109.HK)和世茂房地产(00813.HK)以“新龙湖”的黑马形象闯进视野,表现仅次于刚复苏的绿城中国(484亿)。

  华润置地已完成了460.1亿销售,世茂房地产422.86亿,分别从2011年的第9、10名跻身第7和第8,甚至甩开了梯队龙头碧桂园(421亿)。

  而龙湖地产同期的销售只有358.6亿元,座次从第8滑落到第10。前述华东地产研究员提醒记者,“龙湖主要做高端产品,今年市场的主流是刚需项目,这块它的占比稍微少一点,所以会受一些拖累。”

  遭遇类似境地的还有雅居乐。全年销售目标为315亿,前11个月仅完成270.7亿。瑞信、里昂证券以及瑞银的研报均透露出对其“目标难以达成”的担忧。

  A股上市房企也在悄然生变。一向被指发展缓慢的招商地产(000024.SZ)今年加快了步伐。这在熟悉地产业的人士眼里被视为,“招商地产正在向快周转战略转变。”

  招商地产2011年完成了210亿的销售额,这个数字是同期万科销售额的17%,保利的29%,金地的72%。这一年,调控下的招商地产,扩张态度开始变得积极。

  而在今年,仅前11个月招商就销售了300亿,同比增长46.85%。这时招商的销售规模已经相当于同期万科的24%,保利的33%,金地的100%。

  同时招商地产拿地的态势凌厉了不少。2011年招商地产共斥资近90亿新增土地近300万平。而今年仅前10个月就投入了157亿元拿地合计391万平。

  按前11月的数据统计,招商地产的座次从去年的第17名向前进位到第12。

  而横向比较下,曾经和万科、保利、招商齐名的金地集团(600383.SH)只能算差强人意。

  今年前11月份金地完成298.9亿元的销售,与去年309.24亿销售水平大致持平。按照中金研报预计的10%增幅推算,金地在12月份仍需销售41.3亿元。

  在长期跟踪金地的分析师看来,金地的销售情况较预期已经好很多。“金地在2010做出了往高端化转型的战略并不合时宜,所以到了11年遇到调控业绩就不太好看。”

  “现在它的产品调整过来了,但是它卖得比较好的主要都是低端项目,像自在城,高端项目它剩不少,天境、天艺的销售不甚理想。一开始定位错了,后面再怎么转,也比较困难。”

  12月11日,在深圳福田地铁站内,出现了红色抢眼的“金地·名峰”楼盘推介摊位,“抢峰了”三字宣传语尤为耀眼。这是金地在华南的首个“名仕”系列产品,也在高端之列。

  三四线新贵

  “城镇化”概念地产商崛起,荣盛发展成“新保利”

  2012年,地产行业冒出来一家三四线小体量的“快字诀”公司,圈内人士的点评几乎都是“跟保利很类似,风格也非常激进,高周转高负债高杠杆”。

  “它制定了自己的标准,要求从拿地到开工100天,从开工到开盘100天。”有分析透露细节。

  这就是“新保利”荣盛发展(002146.SZ)。它的市值216亿,在A股里仅次于万科(1088亿)、保利(888亿)、华侨城A(460亿)、招商(437亿)、金地(262亿)和新湖中宝(228亿)。

  在多数券商策略报告中,已将与荣盛发展相似的“城镇化”概念公司,如金科股份华夏幸福中南建设作为亮点推出。

  有一串数据具体描绘了其中的空间:全国的城镇化率是50%,大城市是60%,而中西部的小城市基本上在30%左右。

  未来的白银十年,地产行业还会继续分化。

  中南建设(000961.SZ)依托江苏省,专攻地方大型公建设施或地标建筑。而华夏幸福(600340.SH)则是依托北京市的地缘。目前中南建设的销售已逼近百亿,而华夏幸福正在向200亿销售额迈进。

  在分析师眼里,荣盛发展自2007年上市以来“成长非常快”。它走的是在三四线城镇快速增长的路径,顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。

  据统计,荣盛发展切入的城市数量只有17个,包括南京、沈阳,以及河北、山东到江苏这一带的城市,如常州、廊坊等。

  这家扎根于河北的地产商,2010年销售71.84亿,2011年118亿,今年前三季度120亿,有望完成150亿的销售目标。

  金科股份(000656.SZ)同样是高周转公司。2008年-2012年8月,金科股份通过挂牌方式累计拿地约1169万平米。2011年在建38个项目,2012年43个。

  这家大本营设在重庆的地产商,2011年销售突破百亿达138.8亿,今年前11个月销售了136亿,全年销售目标为167亿。

  熟悉金科股份的分析师告诉记者,“重庆的城镇化率只有50%左右,重庆下面贫困县如果有人要进城打工,那肯定去重庆,当下需求的运行比较强,所以每个月的楼市成交量远远大于其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重庆,据说它已经超越了龙湖成为重庆地区销售第一的地产商。”

  据相关统计资料,2011年金科股份在重庆区域的销售面积达120.5万平,超过龙湖地产夺得了头牌。 (来源:理财周报)

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