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万科被曝卷入李春城案件 涉低价在成都拿地

2012年12月17日15:56
来源:中证网-中国证券报 作者:王晨贺信 朱以师
[提要]李春城案发后,当地多名在李春城时代被认为“工作得力”的干部,和数位地产界的“红顶商人”受到约谈。李春城案发,源自四川系统内党政干部向北京提供的线索。举报最终指向成都市远郊一处房地产项目,李春城的“圈内人”涉足其中。对此,万科今日在其微博上回应称,万科通过招拍挂获得成都该项目的过程合法合规。目前项目运行良好。[网友有话说][更多精彩内容]

  五龙山项目两个地块总共518亩,现场只有一个竞拍主体举牌成都同泰。而在2009年8月底,成都万科成功入主成都同泰。

  李春城案发,源自四川党政系统内干部向北京提供的线索。举报最终指向成都市远郊一处房地产项目,李春城的“圈内人”涉足其中两千年前的秦朝蜀官李冰治水有功,原成都市委书记李春城视之为从政为官的楷模。2011年11月,离任成都市委书记就任四川省委副书记后不久,李春城对同事和下属说,陕西地下埋了70多个皇帝,一般人能记得名字的很少,四川都江堰工程和它的建造者李冰父子,所有人都知道。所以当官不在大小,为人民做事才能被人记住。

  然而,在2012年11月中共十八大上刚当选中央候补委员的李春城,很快即被中央纪委立案调查。12月2日,李春城被带离四川,成为十八大后第一个“落马”的副省级官员。12月13日,新华社发布消息称,中组部有关负责人证实,四川省委副书记李春城涉嫌严重违纪,中央已经决定免去其领导职务。

  李春城案发后,当地多名在李春城时代被认为“工作得力”的干部,和数位地产界的“红顶商人”受到约谈。四川的高官富商群体都在观望着案件牵涉的广度和调查走向。

  财新记者采访调查得知,李春城案发,源自四川系统内党政干部向北京提供的线索。若干个举报环环相扣,最终指向成都市远郊一处房地产项目,而李春城的“圈内人”涉足此处地产开发。

  事涉万科项目

  成都的都市范围在李春城执政时期不断向外扩展,北郊的新都在2001年撤县设区,时年45岁的李春城在这一年“扶正”,由代市长当选为成都市市长。

  李春城生于1956年,辽宁省海城人。他1978年从黑龙江省哈尔滨工业大学毕业后留校工作至1987年。之后他先后任共青团哈尔滨市委书记、哈尔滨市太平区区长、区委书记,后来官至哈尔滨市副市长。1998年12月,李春城远赴四川担任成都市副市长,随后任职泸州市委书记,不到半年即调回成都。此后他先后担任成都市市长、市委书记,2011年9月,担任四川省委副书记。

  在李春城执政成都后期,成都市提出北部城区改造(下称“北改”)。这里曾经是计划经济时期成都的核心区域,三线建设时期开办的军工企业云集此处。“北改”启动后,企业纷纷外迁,腾出的地块先后挂牌出让,房地产项目在北部城区如雨后春笋。

  万科的五龙山项目位于成都环城生态带上。环城生态带由成都市三环路和三环路以外、绕城高速之间的环状区域围闭而成,包括绕城高速外侧500米范围,面积约为198平方公里。售楼小姐用激光笔指着沙盘比划说:五龙山项目占地6100亩,其中2000多亩用于开发高层电梯房、洋房和别墅,剩下的属于山顶、湿地等市政公园。

  根据规划,环城生态带上可以建设商业地产项目,但必须镶嵌在公益旅游项目之内,后者建设亦由开发商负责。实际操作中,商人们通常优先开发商业项目,公益项目则留待资金充裕时再建。

  根据成都当地媒体2010年的报道,五龙山项目两个地块总共518亩,5月6日拍卖,起价均为每亩105万元。当时拍卖规定,每次举牌加价幅度为2万元,而现场只有一个竞拍主体举牌由名叫成都同泰房地产开发有限公司(下称成都同泰)牵头的联合体,用时不到6分钟就将两块地以底价收入囊中。

  成都地产界资深人士告诉财新记者,李春城案发即与此次土地出让有关。

  地产公司涉案

  万科新都置业有限公司(下称新都万科)是万科五龙山的项目公司。工商资料显示:成都同泰是新都万科的股东之一;另一家股东为万科置业(香港)有限公司在境外注册的子公司,名叫DYLAN COMPANY LIMITED。

  成都同泰成立于2008年9月,经营范围包括房地产开发经营、装饰装修设计、经济信息咨询、市政设施建设、房地产信息咨询、房屋拆迁土地整理、销售、建材、机械设备等。根据工商资料,成都同泰成立时,公司的注册资本为1000万元人民币,到位资金仅为200万元。其中成都人马驰持股20%,实缴出资额40万元;另一个名叫王亮的股东,来自黑龙江绥化市,持股80%,实缴出资额160万元。马驰拒绝了财新记者的采访要求,王亮的登记电话号码则已经关机。

  成都同泰的股权后来发生过四次变更。第一次发生在2008年11月,股东中加入了来自黑龙江省哈尔滨市的于宗靖。股权结构调整为:马驰占20%,王亮占55%,于宗靖占25%。

  第二次变更发生在2009年8月,马驰、于宗靖、王亮将名下所持股权转到洋浦同泰投资有限公司(下称洋浦同泰)。转让完成后,洋浦同泰持有99%的股权成为控股股东,王亮仅保留下1%的股份。洋浦同泰的法人代表叫林江,亦为哈尔滨人。

  第三次变更,亦即最重要的一次变更,发生在2009年8月底。王亮和洋浦同泰继续释放股权,二者分别转让0.8%和79.2%的股权,受让者为成都万科房地产有限公司(下称成都万科)。至此,成都万科成功入主成都同泰。

  第四次变更发生在2009年9月,王亮剩下的0.2%股权,转让给洋浦同泰,王亮退出股东会。成都同泰的法人代表由王亮更换为成都万科的法人代表刘军。

  成都“哈尔滨帮”

  知情人士介绍说,在成都同泰,1981年出生的王亮是关键人物。王亮背后是他的舅舅,一个叫史振华的黑龙江绥化人。

  “史振华是李春城的铁哥们儿。”一位房地产商人透露说。史振华年近50岁。2001年李春城由泸州市委书记调回成都担任市委副书记、代市长后,史振华从东北来到成都。他和李春城既是东北老乡,又是哈尔滨工业大学的校友。

  不少成都地产界人士都见过史振华。一位房地产人士介绍说。“我们对他印象不错,他为人低调,做事比较讲商业规则,并不会因为有关系就飞扬跋扈、不可一世。”在这个圈子,史振华被称为“老史”。据称,“老史”做建材起家,房地产业务做得并不多,仅在成都市清白江区有几处土地。此外,地产圈没有听说过他做过什么大项目。

  平常抛头露面的人是他的外甥王亮。圈内人对王亮也颇有好印象。“他虽然年纪小,但老成持重,非常有能力,是老史的得力助手。”前述地产界人士说,老史的地产业务就交予王亮打理。

  在成都站稳脚跟后,史振华开始积极参与一些团体活动。2002年度成都市青年联合会第十届委员会新增委员名单上,史振华是其中一员。当时的资料介绍称,他是亿阳集团成都智能交通有限公司总经理兼总裁。2003年9月20日下午,哈尔滨工业大学四川校友会第三届理事会在成都召开,史振华也参与其中。

  知情人士告诉财新记者,成都同泰曾经股东中的于宗靖,是史振华好友之一,之前曾在北京从事房地产开发。

  这批来自东北黑龙江省、跟随李春城的生意人,很快在四川成都被称为“哈尔滨帮”。当地地产界人士认为:在五龙山地块上,“哈尔滨帮”显示了实力。可兹为证的是每亩105万元的低价。公开资料显示,在五龙山地块附近,央企保利地产同期的拿地价格为每亩125万元。

  隐秘的交易

  但万科集团与成都“哈尔滨帮”扯上关系,多少让人有些意外。2009年以前,万科拿地的方式较为单一,主要依靠土地“招拍挂”。这种坚持一方面保证万科拿到了熟地就开发的模式,但也面临土地成本高、获取土地难的问题。

  但万科为何选择成都同泰这样的“非专业公司”,且通过控股方式合作?当地房地产界人士分析说,一些特殊地块需要与有政府关系的公司合作,才可顺利拿到。而用股权收购方式,不易被察觉。他推测,有当地高官人脉的成都同泰,在万科入股前,应该已就五龙山项目的6100亩土地打包与新都区政府签订土地一级开发协议或达成默契。

  所谓土地一级开发,是指土地出让前的运作方式,将“生地”变为“熟地”,达到可以出让的“五通一平”或“七通一平”的标准。在大多数城市,主要是由政府来操作,也有政府委托企业运作,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

  土地一级开发环节,企业需要一级土地开发的资质,开发成本包括征地补偿、土地平整、道路、自来水、通信等基础设施建设投入等。通常,企业更愿意拿地进行“土地一二级联动开发”,以获取更多收益。这需要良好的政府关系。

  前述业内人士分析,成都同泰号称注册资本1000万元,实际到位资本只有200万元,无力操盘一个如此体量的大盘。它需要找一个有资金实力和开发能力的合作伙伴。万科看好五龙山项目,却无政府资源及拿地渠道。双方合作顺理成章。如此,成都同泰就成为“倒手土地”的“中介公司”,成都万科是真正的土地买家。而上市公司万科不方便直接拿钱买这个“拿地能力”,因此控股成都同泰。财新记者亦就万科为何要控股成都同泰并通过成都同泰拍地采访成都万科,但截至发稿前的12月14日,未收到对方答复。

  成都同泰的实际控制方为不露痕迹,对项目及公司的安排也颇费周章。洋浦同泰和王亮将80%的股权转让给成都万科时,五龙山项目的土地资产并不在成都同泰公司内。2010年5月6日,五龙山项目两幅地块是被成都同泰与DYLAN公司的联合体以底价拍下的。

  在项目进入实际开发之后,作为项目股东的成都同泰及DYLAN公司即实际拥有五龙山项目的资产及收益。这时,如果成都万科再对成都同泰其余的20%股权(由洋浦同泰所持)进行收购,原始股东将获得极为丰厚的回报。

  需要一提的是,成都同泰目前的第二股东洋浦同泰,注册于海南洋浦经济开发区。业内人士认为,这主要是利用其诸多税收优惠政策避税。

  李春城案发

  2012年8月,时任成都工业投资集团有限公司(下称成都工投)党委书记、董事长的戴晓明,被当地纪检监察机关带走调查。

  成都工投官方网站显示:该公司于2001年8月注册成立,注册资本50亿元,是成都市国资委管理的国有独资公司。经营范围包括:投资、非融资担保、资产经营、工业地产等。

  最近几年来,成都市相继成立多个平台公司,成都工投是其中之一。2007年底,受中共成都市委委派,戴晓明出任成都工投集团党委书记、董事长兼法定代表人。目前就戴晓明的涉案情况,官方仍未发布正式消息。

  当地投资圈人士告诉财新记者,戴晓明案与李春城案并无明显交集,戴晓明本人与李春城亦无特别紧密关系。戴晓明的“落马”与成都工投位于新都区的一处工业园区有关,该园区的一起拆迁纠纷引爆土地案线索,致其案发。戴晓明进去后,既有对抗,亦有检举,其中即包括与新都土地有关的其他线索。

  2012年11月,中共十八大召开。李春城以四川省委副书记身份当选中央候补委员。李春城早在中共十六大时就当选中央候补委员,在十七大上落选,此番再度当选中央候补委员,外界普遍预测其仕途还将上行。

  李春城在成都工作12年,担任党政主要领导干部11年。其间成都GDP高速增长,城市面貌急剧变化,他的政绩有目共睹。尤其是李春城主导开展的统筹城乡综合改革,受到学界不少好评。“李先生显然是搞思想的,有深度,对经济的感受好。他提出的问题不易回应。”经济学家张五常曾在自己的一篇博客中夸奖李春城。

  然而,十八大结束后不久,成都地产界即传出史振华被调查的消息。知情人士告诉财新记者,史振华被查没过几天,李春城的秘书陈斌也被带走调查。

  12月3日,四川省委常委会内部通报了李春城接受调查的消息。而李春城已于前一天被带离成都。三天后,中央纪委向新华社记者证实:四川省委副书记李春城涉嫌严重违纪,正在接受组织调查。12月13日,李春城被宣布免职。

  财新记者采访获悉,李春城的案发,源自四川省党政系统内官员向北京提供的举报线索。

  这些举报碰到了好时机。十八大之后,一方面地方上的人事调整继续,另一方面,出现了包括“网络反腐”在内的新气象,民间对高层反腐寄予厚望。

  一年前,李春城由成都市委书记升任四川省委副书记时,他在全市干部大会上发表了告别讲话,颇为动情。案件发生后,不少当地公务员对他的命运跌宕颇为感慨。

  多位李春城的得力下属及和李春城有交集的房地产商,都曾被约去谈话,然后又陆续放出。但成都的氛围已不复以往。“现在形势不明朗,感觉政府的人没人干活了,我几百亩地的项目因此搁浅在那里。”一位房地产商感叹。在他们眼中,虽然李有缺陷及污点,但感觉还算是个能做事的人。

  一位熟悉四川政坛的人士感慨说,“不知道春城有没有留意过一副对联”,这幅对联悬挂于成都著名景点武侯祠,上联是“能攻心则反侧自消自古知兵非好战”,下联是“不审势即宽严皆误后来治蜀要深思”。(来源:财新网)

  【官方回应】网传成都万科卷入李春城案 万科回应

  12月17日午后,万科通过万科周刊官方微博对此做出了回应。回应中介绍了该地产项目地块的一些具体情况,并称目前该项目进展顺利,成都万科运营正常。[详细]

  【酒企涉案】剑南春等多家名酒卷入李春城事件被查 企业未否认

  传闻称,有四川酒业企业人士透露,四川的几大酒业企业因此事均因李春城事件接受检查。网曝称川酒巨头郎酒掌门人汪俊林已被带走调查,汪俊林对此表示正在北京,并未接受调查。另一家四川酒厂剑南春相关人士并未否认接受问询,不过称企业没有受到影响。[详细]

   【落马前兆】消息称李春城或遭戴晓明检举 落马似早有征兆

  尽管李春城被调查一事出人意料,但在早前查处的多宗反腐案件中,他多次被牵扯在内,落马似乎早有征兆。

  有传言称,中共十七大时李春城之所以没能当上中央候补委员,可能是因为他牵涉进了原黑龙江省政协主席韩桂芝的案子。援引前成都市金牛公安分局副局长申勇在微博中的话说,上世纪90年代初李春城为获得提拔,曾数次向韩桂芝行贿。[详细]

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