张近东从卖电器转型地产 传苏宁置业已启动H股上市

　　2012年12月12日，国内外200多个服装、餐饮、百货、休闲等领域的知名品牌汇聚南京，张近东藏在水面之下的一艘“核潜艇”正式浮出水面。这艘潜艇叫苏宁置业，在这场大会上，张近东的意图是将这些品牌集结在苏宁广场之上，从而打造一艘国内最为顶级的商业地产航母。

　　 这个想法很大。

　　问题在于，这艘航母的花销实在巨大，以当下苏宁四面出击的态势看，市场普遍认为张近东面临着巨大的资金缺口。因此，这艘航母的建造成为骑虎难下不得不下的一步大棋。

　　张近东打算如何来吞下如此吨位的蛋糕？《理财周报》就此问题发出采访要求，苏宁方面表示目前正在进行集团架构的大重组，因而不便回应。

　　南京金融圈知情人士告诉理财周报记者，张近东已经在启动苏宁置业的H股上市，以求南水北调，以解燃眉。

　　从“卖电器”转型地产

　　很多年后，张近东或许再也不愿意人们将他定义为卖电器的人，或许现在他就很不愿意了。在张近东旗下的公司中，人们最熟悉的莫过于苏宁电器，而另一个地产公司苏宁置业，并不为大家所熟知。

　　“张近东这人藏得很深，你很多时候看不出他在干什么，但是一旦他决定做什么，一定会让你吃一惊。他做商业地产也是这样子，平时大家都看着万达，其实苏宁置业的土地储备与万达不相上下。”一位熟悉苏宁电器的投行人士介绍说。

　　苏宁一直未对外公布过公司实际的土地储备总量。有媒体报道，目前苏宁在各城市有3000万平方米的土地储备，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。

　　一位苏宁置业的高层在接受媒体采访时表示，仅在今年苏宁计划开工的商业地产项目就有800万平方米。

　　目前，苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一、二线城市，储备开发了八十余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。

　　苏宁广场系列产品是涵盖顶级购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高端公寓、全球家电体验中心等业态的城市综合体，多为城市最核心地段的综合商业、商务、生活中心。苏宁广场是苏宁置业投入最大的一类产品。苏宁电器广场系列产品以家电零售为核心，融合时尚品牌、休闲娱乐的新型综合购物广场。

　　张近东的“核潜艇”

　　据2012年苏宁广场(论坛)商界联盟大会上透露的消息，福州（2013年5月开业）、石家庄（2013年5月开业）、无锡（2013年10月开业）、芜湖、汕头、镇江、宿迁、连云港等八个城市的苏宁广场将于2013年、2014年陆续开业；南京新街口苏宁电器广场旗舰店今年年底开业，常州苏宁电器广场将于2013年10月1日开业……按照这个进度，理论上2014年后，苏宁置业将迎来一个很大的收获期。

　　不过，建设苏宁广场和苏宁电器广场是一笔不小的投资。以将于2013年5月开业的福州苏宁广场为例，该项目总投资达50亿元。

　　也有专家对苏宁置业的城市综合体模式表示怀疑。“这种综合体有打政策擦边球的嫌疑，它把商业地产、公共品、住宅混为一谈。”中国城市商业网点建设联合会副会长杜猛表示。

　　一直搞家电连锁的苏宁为何要进军商业地产呢？

　　“张近东做苏宁置业有方方面面的原因，租金上涨，电器那块利润下滑，肯定要谋求转型。金融危机以后我们集团一直在想转型，那个时候可能张总还没想好到底是不是要做电商，所以去做商业地产做了很多，万达模式也比较成熟了。”苏宁集团内部一人士称。

　　显然，现在的张近东是既要做商业地产，又被迫上马电商。

　　“现在B2C、C2C电子商务非常非常火爆，淘宝、京东商城以及其他电子商务平台都出来了。他们就借打造平台连锁去圈地，一部分可能是去搞房地产，再留下来一块去搞商业连锁，这样打造他们才有利可图。挂羊头卖狗肉，去搞房地产。”商龙资本（中国）投资基金执行总裁罗铂知认为。

　　豪赌H股上市

　　商业地产不限购、不限贷，一度成为开发商和购房者眼中的香饽饽。然而，众多开发商的进入使这个行业也面临同质化竞争，而商业地产也会受到宏观经济持续低迷的影响。

　　万达集团董事长王健林坦言：“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降。三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”

　　对于苏宁置业来说，情况更是糟糕，因为苏宁集团的资金链已经绷得很紧。今年7月，为了完成定向增发47亿的目标，张近东自掏腰包35亿，这是他以股权质押的形式向银行、信托融资的。之后苏宁电器再推出80亿的发债计划，紧接着又来一个员工持股计划。

　　而且，正当苏宁与京东等电商对手进行价格大战的时候，它却因为以发展实业为名，贷款大做房地产被银监会点名，一些银行已经收紧了对苏宁的授信。

　　于是，张近东打起了推动苏宁置业上市的主意。

　　然而，目前A股市场低迷，房地产调控依然严厉，房地产公司要在A股上市是难上加难。就连万达都在排队等候，上市无期，何况苏宁置业？

　　南京金融圈知情人士向理财周报记者透露，苏宁置业有意在H股上市，承销机构为摩根大通。为此，记者多次致电摩根大通中国区董事总经理龚方雄，但未得到答复。

　　苏宁如果先上市，有无可能超越万达？“这个问题要这么来说，你能先比万达在公开市场上获得资金的支持，但是对万达形不成很大的影响。上市只是解决了苏宁的融资问题，并不能转化为企业竞争力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通过一个手段，就改变国内商业地产的格局，那是不可能的。”

　　随着我国新一轮城市发展高潮涌现，众多开发商也开始热衷于城市综合体的开发与建设。截至2011年底，万达集团已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，目前已开业的万达广场达65个。以12月15日开业的莆田万达广场为例，该广场位于城厢区核心地段，项目总建筑面积约50万平方米，采用第三代城市综合体的全新商业模式，集大型购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、城市商业街、高档住宅等多种业态于一体。

　　苏宁置业拥有苏宁广场、苏宁电器广场两种城市综合体。这两类综合体主要按照商业体量来划分，苏宁广场为大型的城市综合体，包括多种业态，比如零售业、酒店、写字楼等等，商业体量远远大于以电器店为主力军的苏宁电器广场。

　　目前苏宁置业储备开发了80余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品，包括400米的南京奥体苏宁广场、388米的新街口苏宁广场、338米的镇江苏宁广场、328米的无锡苏宁广场等。

　　粉饰商业地产的伪命题

　　然而，也有房地产专家对这种业态表示否定，认为城市综合体只是一种概念，是商人炒作出来的，并且有打政策擦边球的嫌疑。

　　中国城市商业网点建设联合会副会长杜猛指出：“商业地产，从土地性质上就是指具有50年土地产权的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是为大家服务的公共产品，完全是以盈利为目的的商业行为。为什么取个名字叫综合体呢？就是想混淆一种概念。”

　　他进一步指出，汽车站、火车站、广场、音乐厅、医院、学校，这些都属于社会公共产品，也可以取个名字叫公共产品地产。这种东西是为社会服务的，享受优惠政策。而以商场、酒店为表现形式的商业地产，是完全的商业行为。商业行为只拥有50年的产权，没办法做住宅。怎么办？于是，开发商们把商业行为往公共产品上靠。

　　在政府招商引资的时候，开发商就说自己给地方政府做贡献了，等同于做了学校、医院，做了形象工程。于是就要求政府给他们一部分住宅用地，来弥补开发商在商业项目上的亏损。

　　“既然是商业行为，你只能做商业项目，不能当做公共产品。可是政府在招商工作中引进大商业项目时，为了减轻政府的压力，就告诉老百姓，这叫城市综合体。”杜猛表示。在商业上，开发商们把它说成是创新，但是在跟政府谈判时开发商又说自己是在做公共产品，应该少收税，还要补贴。而且他们以商业地产的名义去银行能贷到款，规避了政策性风险。

　　“所以城市综合体，是中国房地产商人创造出来的最大的伪名词，伪商业名词。不管是谁干，起什么名字，你都是商业行为，你都应该纳税的。”杜猛还进一步指出，“政府不仅和开发商联手在住宅中去低价收地、高价卖地，政府吃回扣，在商业地产中政府仍然和商业地产开发商联合吃回扣。”

　　相比于苏宁，杜猛更支持红星美凯龙的做法。“我不是城市综合体，我就是一个大型专卖店。没有欺骗公众，蒙蔽大家。”