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“新土改”要迈四道槛 小产权房成改革之痛

2012年12月25日00:30
来源:中国经济周刊

  2012年12月24—28日,十一届全国人大常委会第三十次会议在京召开。会议期间,备受瞩目的《土地管理法修正案草案》首次接受审议。作为上位法,《土地管理法修正案草案》将为《农村集体土地征收补偿条例》的制定出台铺平道路。同时,也将助力新一轮农村土地改革。

  从抗日战争时期的“地主减租减息,农民交租交息”,到解放战争时期的“没收地主土地,实行耕者有其田的土地制度”,再到新中国成立后“废除封建剥削的土地所有制,实行农民土地所有制”的土地政策,中国土地改革的步伐从未停止。

  1978年,安徽省凤阳县小岗村18位农民冒着极大的风险,在土地承包责任书上按下了鲜红的手印,小岗村包产到户的做法再次拉开了中国土地改革的序幕。

  1992年,广东省南海市(现为广东省佛山市南海区)下柏村农民将承包经营的土地以股权形式,流转给村集体成立的经联社(或经济社)统一经营。新一轮土地改革“胎动”,“土地流转”成为此轮改革的主题。

  土地流转是一个系统工程,成都新一轮农村产权改革提出:“确权”是基础,“流转”是核心,“配套”是保障。这是此轮改革的关键所在。

  2008年10月,中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。自此,这一轮土地改革正式开始起步。

  2012年12月16日召开的中央经济工作会议指出,城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。

  而在农村城镇化方面,农村土地经营使用权流转在充当着桥梁和纽带的作用。

  当下,在成都、重庆、深圳、上海、北京、佛山市南海区等地,农村集体土地改革试点工作正在进行。试点中,集体土地改革在增加了农民收入、优化土地资源配置等同时,也遇到了许多壁垒和困惑。

  “新土改”要迈四道槛

  全国农村土地改革工作形式多样。重庆的地票交易,成都的土地流转,广东佛山市南海区的配置股权分红,天津的宅基地换房等等,不同的地方有着不同的做法,也积累了不同的经验。

  近年来,全国多个地方的土地改革工作都在“摸着石头过河”。然而,取得经验的同时,一些问题也开始暴露;普遍存在的问题表现在四个方面:确权、监管、收益和小产权房。

  确权的烦恼

  确权是土地改革工作的基础,只有经过确权后,农民手上的土地才能顺利流转。然而,各地在确权颁证过程中出现了不少问题。

  所谓确权颁证,就是对农村集体土地所有权、房屋所有权、集体建设用地使用权、农村土地承包经营权和林区等,确权登记并为农民颁发相应的证书。

  2012年,中央一号文件要求,2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证,推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。国土资源部数据显示,截至2012年10月底,农村集体土地所有权确权登记颁证率达到86%。

  早在上世纪80年代末,国土资源部门就开始了农村集体土地确权登记发证工作。到上世纪90年代初,国家减轻农民负担取消了登记收费,这项工作因失去经费来源而停滞下来。2001—2008年,国土资源部门重启这项工作。

  确权工作在全国全面展开后,各地的做法各不相同。在巨大的利益面前,没有被确权的人跳出来要求分红,矛盾产生。哪些人可以受益?哪些人不能受益?确权标准就显得非常重要。佛山市南海区就是例证。

  近年来,在佛山市南海区,农民通过土地股权分红,获得几十万、几百万的收入已不是什么新鲜事。据了解,南海区集体土地可分红的资金达到几十亿元。面对分红这块“大蛋糕”,谁有资格获得分红,成了农村股份分红纠纷的焦点。因分红引起的冲突日益激烈。

  目前,涉及股权纠纷的群体五花八门,其中有“外嫁女”(也叫出嫁女,原来嫁出去了,现在要回来分红)及其子女,有对越自卫反击战的老兵、农村中自理粮和农转非人员、知青及其子女、高等院校毕业生、违反计划生育政策人员等。股权纠纷的案例,在南海区人民法院公开的信息里很容易找到。

  对于“外嫁女”问题,南海区委区政府2008年联合下发了《关于推进农村“两确权”,落实农村“出嫁女”及其子女合法权益的意见》。自此,“外嫁女”问题稍有缓解,但股权纠纷问题并没有因此结束。南海区人民法院反映,类型复杂的股权分配案件在不断涌现。据统计,截至2011年9月,南海区人民法院就已受理该类案件13件。

  专家认为,之所以出现股权纷争,是因为南海土地入股的尝试较早,而当时没有进行确权颁证工作,没有规定“外嫁女”等群体是否享有农村集体土地所有权等权利,才导致今天股权分配中出现的问题。

  除此之外,还有被规划没有确权的搁置现象。

  成都市郫县郫筒镇地处城乡接合部。据郫筒镇鹃城村村务监督组组长王清泉介绍,4年前的夏天,郫筒镇部分土地被规划进了成都北部新区。2009年末,当地农民变成了城镇居民,但是4年多过去了,包括鹃城村在内的22个村子依然没有被开发。

  成都统筹城乡综合配套改革工作在2003年就已经开始,土地确权颁证工作也在2008年1月启动,现在确权工作已经基本完成。

  鹃城村的农民看着别的村子的土地都确权颁证,拿到了耕地保护基金,享受到了各项惠农政策,可自己却什么都拿不到。郫筒镇很多村民不满,便向郫筒镇、郫县政府反映情况,得到的答复都是郫筒镇面临拆迁。如今,拆迁基本上没有开始,安置房也没有开工建设。

  鹃城村村主任唐少昌告诉《中国经济周刊》记者,一开始给村民解释安抚还管用,但是现在,村民想要实实在在的收益。

  王清泉说,即便是将要拆迁,也不影响给村民的土地确权颁证。

  监管缺位

  土地流转是土地改革工作的核心,但因为制度缺位缺乏监督,一些地方的政策开始被扭曲,甚至滋生了腐败。

  在重庆,地票在交易所交易意味着土地成功流转。流转后,每亩地的交易价格至少要扣除几万元的政策实施成本。剩余部分的地票交易收入,集体拿15%,农民拿其中的85%。

  以重庆江津区为例,如果每亩地的地票指标以起拍价19.5万元的价格拍出的话,减去3.66万元的政策实施成本(复耕工程成本为1.2万元/亩;复耕管理成本为1.1万元/亩;复耕融资成本1.36万元/亩),集体收入为2.4万元,农民实际收入约为13.5万元。

  每亩地的政策实施成本为何这么高?复耕工程成本能有1.2万元/亩?有些人提出了质疑。对此,地方政府的回答是:“上面拿下来的数据。”

  重庆某区国土所长向《中国经济周刊》透露:“一般来说,复耕工程成本在8000~9000元/亩,绝对不会超过1万元。”仅复耕工程成本这一项,一亩地就可以节余3000~4000元。

  结余的钱去了哪里?据了解,一般转化成了街镇的追加“工作经费”。加上本身预算中每亩4000元的工作经费,在街镇一级,每亩的“工作经费”最少有7000~8000元。而工作经费的很大一部分演变成了工作奖励,用以奖励当地完成任务的国土工作人员。

  重庆市国土局给每个区县都有目标任务,这个目标任务是与绩效挂钩的。一位不愿具名的基层国土工作人员对《中国经济周刊》说:“虽然是任务,但有奖金刺激,你说这个工作我该怎么做?”他认为,在没有监督的情况下,基层的工作人员为了完成任务拿到奖金,难免采取一些非常规的手段。

  除此之外,在土地流转中,集体资金缺乏有效监管,滋生出了腐败现象。佛山市南海区因为缺乏有效监督机制,有的村干部以权谋私,损害了村民的利益,黎某案就是一例。

  黎某是夏西村原村委会主任、经联社社长。2009年,黎某被指侵吞出卖集体资产、任人唯亲,在国际橡塑城土地承租合同中暗箱操作,违规发放借贷,违规抵押,损害了夏西村村民的利益。据当地人介绍,2012年3月底,“黎某被双规”。

  据南海区某位官员介绍,夏西村这样的问题,在南海乃至佛山都并非个案。因为在成立农村股份合作制企业之初,董事长多数是由村“行政”一把手兼任,甚至有的监事会、董事会成员普遍由村党政干部兼任,政企不分,行政干预经济问题比较突出,对一把手缺乏有效的监督。

  “所有的权力都集中在一个人身上。如果他的思想比较好,他能够自我约束好,他就是能人,村里的功臣。如果他对自己约束不好,那他就是这个村的罪人,这种情况在这里屡见不鲜。”南海区政府的一位官员告诉《中国经济周刊》。

  为了对身兼数职的“能人”进行监督,保护村民的权益,从2011年年初开始,南海区启动了“政经分离”的农村综合体制改革,并搭建了农村集体资产交易平台和农村财务网上监控平台。目前,体制改革后的监督效果正在接受时间的检验。

  浙江大学公共管理学院教授杨遴杰向《中国经济周刊》表示,南海农村实行股份制,实际上是对土地进行“产权集中”,产权集中之后,就必须防止代理人道德风险的问题。

  农民持续受益难

  配套工作是土地改革的保障,也是农民持续受益的保障。土地流转后,分红和补偿减少,农民很难接受。如果缺乏配套工作,农民的基本生活可能失去保障。因此,农村土地流转后集体经济如何保值增值,不断增加农民收入就成为农村经营者不得不面对的挑战。

  近几年,南海区夏西村很多村民就对自己分红收入的减少一直耿耿于怀。

  一位伍姓村民告诉《中国经济周刊》,在几年前,他的分红收入还是7000多元。此后,收入一直在减少,去年他的分红收入几乎是在7000多元的基础上“拦腰砍断”。他觉得目前的夏西居委会的干部“没能力”,就此,他还去夏西居委会质问和指责过当时的村干部和经联社成员。

  上世纪90年代,经联社和经济社就已成立。如今,农村股份合作制发展了20年,南海集体经济仍然没有走出20年前的发展模式,即通过农业土地出租、集体建设用地出租和物业出租收取租金的“三出租”模式。

  在股份合作制的框架下,村民最忌讳的,就是分红的减少。原南海市委政策研究室曾撰文指出:“股东关心的不是集体资产运营得好与坏,而是关心分红的多少,谁分得多,就投谁的票。如今,农村集体资产难以保值增值,给农村基层干部造成相当大的压力。”

  刚刚被选为夏西村经联社社长的陈志辉向记者坦言,现在压力很大。

  南海区委政策研究室此前撰文指出,农村股份合作制应该“坚持投资主体多元化,不断改变资本的有机构成,提高产业的构成层次”。

  只求稳定而不提高农村股份合作经济的发展模式,农民分红很难保值或提高。但在成都市三圣街道,农民在将土地流转给企业后,如何提高补偿金额又面临另外一种困境。

  从2003年开始,三圣街道红砂社区的土地就开始流转,到了2007年,全社区共1800多亩已全部流转给花木企业。在当时流转合同上以农民失地不失利的原则为农民进行补偿,每亩地或补偿1000斤大米,或补偿1000元钱。合同签至2027年,其间补偿数额每5年递增10%。

  协议签订当初,大米的价格每斤为0.8~1元钱。但是现在,物价涨了,大米最便宜也要2元多。按照协议的价格,现在只能每亩地补偿1800元。协议已经签好了,补偿太少怎么办?社区党委书记朱大顺说,老百姓不愿意,我们只能去跟企业做工作,重新谈补偿标准。

  朱大顺回忆,2004年的时候,大米涨价,村集体在和企业反复磋商之后,每亩地调整到了1500元,最近又调整到了2100元,随着物价的起伏,朱大顺认为,虽然协商比较困难,但这些工作将持续下去。

  在天津,农民宅基地换房后,同样面临收益如何提高的问题。

  多位村民向《中国经济周刊》表示,搬到城里之后,很多村民都失业了,没有稳定的工作,他们只能打短工,或待在家里。

  葛沽镇农民人均耕地约为0.8亩,按照50000元一亩的土地补偿款计算,每人可获得耕地补偿约40000元,再加上每人大约27800元的社会保险,每人总共获得补偿67800元。

  开始,他们觉得这些钱不算少,但没过多久他们就发现,一年的暖气费、燃气费、水费、物业管理费得花好几千,物价也比农村高。辛庄子村一位村民对记者说:“农村有些事,500块钱可能就够了,在城里,1000块钱可能都还不够。”

  “我们现在就是吃老本,要是没工作,老本总有吃完的时候。”一位村民向《中国经济周刊》记者表达了自己的担忧。

  小产权房成改革之痛

  一直以来,小产权房转正是人们关注的焦点,由于小产权房规模巨大,属于法律之外的另类产物,因此它已成为农村集体土地流转政策制定的难点。

  2012年5月25日,国土资源部和广东省政府共同在深圳召开的土地管理制度大会上,酝酿两年的《深圳土地管理制度改革总体方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式启动。

  这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革,试点方案公布消息一出,立即引发了市场关注,被外界称为“二次土改”。而改革关注的重点也很快聚焦于利益博弈最为尖锐的小产权房转正问题上。此后,深圳市委常委、常务副市长吕锐锋明确表态说:“这一解读是不正确的。”

  小产权房由来已久。上世纪90年代初,深圳对暂时难以开发的土地“绕道而行”,之后城中村的改造工作进展缓慢,大批在集体土地上建设的房屋,产权被镇村认可,但不被法律承认。

  杨遴杰告诉《中国经济周刊》,目前政府规定,城镇人口不能在农村购买农民住宅、宅基地和小产权房。任何地方所进行的集体建设用地的流转,都没有放开房地产这一块。

  小产权房“不合规矩”,但在全国各地却大量存在,很多人想买,很多人也想卖。

  在成都郫县,出租车司机指着街道两边的楼房告诉记者,这些都是小产权房。司机的一番话让人联想到了2009年郫县小产权房“转正”的说法。当年郫县的一些小产权房在2008年汶川地震后申请购买了异地挂钩周转指标,从而成功“转正”。

  所谓“异地挂钩周转指标”,其实就是“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的方式,将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标“平移”给成都其他地区。而郫县在购买了一部分彭州、都江堰的指标后,将其中的小部分指标用在了对小产权房的处理上。在缴纳相关的税费以及土地出让金后,小产权房即可办理成大产权,而筹集的资金则用在了灾后重建上。

  然而,这次小产权房“转正”工作昙花一现。郫县国土局工作人员后来表示,大部分异地挂钩周转的土地指标要用于重要基础设施、工程建设,所以供给小产权房的只是很小一部分。此后,小产权房转正再也没有下文。

  2011年9月27日,国土资源部“原则同意”北京市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。据了解,唐家岭地区试点工作,将由当地村民组成土地股份制合作社,以合作社作为集体经济组织,履行占地开发手续。

  如今,一年多时间过去了,2012年12月16日,《中国经济周刊》记者在唐家岭时发现,租赁住房尚未开工,村民如何参与分成的细节仍未明确。有媒体分析认为,正是由于此次“试点”与“小产权房”有很大类似之处,所以,这项工作进展较慢。

  小产权房转正为何这么难?杨遴杰认为,这是因为小产权房说到底还是在集体建设用地上盖的房子,而且是在集体土地的农用地上盖的房子,而农用地上盖房子本身就不合规。此外,政府也担心小产权房冲击到房地产市场。

  我国现行的《土地管理法》第四十三条规定,农村集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设三个方面。

  杨遴杰指出:“按照现行法律规定,小产权房就是不合规的建筑。因为现有农村集体土地的用途不包括为城市提供商品住宅这种用途。”

  在区分占用耕地和集体建设用地的基础上,将一部分农民自建的小产权房合法化(比如用作保障房),是近两年来诸多业界学者的看法。十一届全国政协委员郭松海等一些学者,曾连续多年就小产权房转正问题,在全国两会上递交提案。国土资源部对此项提议一直未作明确表态。

  专家认为,此次《土地管理法修正案草案》不会涉及这方面的内容。小产权房或将继续面临被“严查”的命运,小产权房规模之大,涉及面之广,已经成为此轮农村土地改革的难点。

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