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公积金被指沦为制度性摆设:贷款需买100万的房子

2012年12月25日15:30
来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:戴闰秒
21世纪网
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  赵鸿是个有计划的人,从工作伊始,就对公积金很重视,彼时的他认为,“既然是住房公积金,那么以后买房就靠它了。”

  现在,已经工作了六年的赵鸿终于下决心买房。公积金贷款还是商业贷款?对赵鸿来说,这已经构不成一道选择题。然而现实并非如此。

  尽管公积金贷款的利率平均比商业贷款约低两个百分点,但八九十万的贷款额度已经难以匹配“北上广”动辄二三百万的房价。而对于首套购房者来说,如果买90平米以上的房子,3成首付加80万元的高贷款限度,房屋总价在114万元左右;即使是90平米以下,房价最高也只能100万元。在北京等一线城市,一套100万出头的房子,或许只存在于远郊了。

  公积金作为一项社会福利,一直面临着使用率不高的情况。既难以满足买房人的需求,又难以实现不买房人想自由取出的要求,公积金难道真的只能沦为“制度性摆设”?

  公积金贷款?房价请控制在100万

  终于到了不得不买房的时候了。赵鸿这次下定了决心。

  在他从毕业到现在的这六年里,工资在涨、每年所缴纳的公积金也在涨,但是显然没能涨过北京“一飞冲天”的房价。

  “刚工作时挣得少,想不到买房;现在工作稳定、也有基础了,房价已经升上去了。”赵鸿说。

  不过,打算明年结婚的他准备成为“房奴”大军中的一员。摆在他面前的问题是成为公积金贷款的“奴”还是银行贷款的“奴”?

  赵鸿毕业后就进了一家港资企业,待遇和福利都不错,公司也一直按照其基础工资的12%来缴纳公积金。

  “虽然其实每月存不了多少钱,但公积金利率低,一直想着用它来贷款买房。”赵鸿说。

  “缴纳年限在1年以上且贷款时还处于缴纳的状态中,就可以用公积金贷款。”一家中介公司的工作人员对21世纪网表示。

  根据最新的利率,公积金贷款1—5年(含5年)的利率为4%,6—30年为4.5%;商业贷款1—5年(含5年)的利率为6.15%,6—30年为6.55%。

  也就是说,同样贷款80万元,按照贷30年且等额均还的方式,商业贷款需要还5082元,而公积金仅需4053元—三十年的时间里少还贷款将近36万元。

  然而,理想很美好,却照不进现实。

  现实的情况是:要在北京买房,80万的贷款额度是“杯水车薪”。

  赵鸿看上了位于北五环北苑家园的一套102平米的房子,与房主谈好的价格是280万,按照90平米以上房屋且是首套房的原则,赵鸿需要付的首付是房价的三成,也就是84万元,剩下的196万则需要贷款。

  196万,远超出公积金所能贷款的最大限度。

  赵鸿说,他准备了100万的首付款,不过,他还是宁愿多贷款少交些首付。用赵鸿的话说,总要留钱“傍身”。

  “如果要买90平米以上的房子,以80万的最高贷款限度,房屋总价得在114万元左右;即使是90平米以下的,房价最高也只能100万元。”赵鸿算了算账,对21世纪网表示,“100万出头的房子,这得六环还往外了吧。”

  据这家房屋中介的工作人员对21世纪网表示,公积金贷款占到他所办理贷款人数的两成左右,这主要适用于本身买房钱就差的不是很多的人,或者是有意愿全款买房,但是看中的房子价格比预算贵出一些,一时难以周转,干脆就用公积金。

  实际上,从公积金中贷款80万元也是一个非常理想化的状态,中介用了“特别优质”来形容能贷款到80万的客户。

  “除了与商贷一样要看月工资外,贷款人每月本身存缴的钱数与存缴年限也及其重要。而且公积金的审核要更严一些。”中介称。

  另外一种办法就是组合贷款,即公积金贷款与银行贷款“双管齐下”。

  这也是赵鸿正在考虑的方式。

  以上述北苑的房子为例,30年的等额均息,如果用组合贷款的方式,公积金贷款80万元,商业贷款116万元,赵鸿每月的还款总额为11423元,其中商贷7370.元,公积金每月还款4053元。

  如果都用商业贷款的方式,则每月需还12453元。组合贷款比商业贷款每月少还1029元30年则省下了37万元。

  “不过组合贷款程序繁琐,需要时间很长,大多数卖房人等不了所以难以达成一致。”中介表示。

  沦为“制度性摆设”?

  “我之所以想组合贷款,还有一个原因是觉得公积金放在存活期太浪费,取也取不出来。”赵鸿向21世纪网说了自己的打算。

  公积金作为一项社会福利保障制度,1991年率先在上海推出,随后各省市逐渐跟进。1996年8月国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》,进一步明确了住房公积金是职工个人住房基金,不属于财政预算资金,规范了住房公积金的管理体制,

  “我1998年退休,退休的时候才能把公积金都取出来,大概1000出头。”一位在国企退休员工刘阿姨对21世纪网表示说。

  “我们工作的时候,哪里有买房这么个说法,都是单位分房,用不着公积金,就当单位为我们存钱了。”刘阿姨表示。

  近些年,虽然公积金的政策逐渐完善,其使用率不高的情况却依旧没有改变。

  根据住建部2008年的数据,住房公积金运用率仅为53.54%,其余均处在“休眠”状态。

  不过,在2008年之后,住建部再也没有公布过此类数据。

  公积金沦为“制度性摆设”,一方面是对于想要贷款的人公积金“难满需求”;另一方面对于没有购房意愿的人,想取出来又“难于登天”。

  事实上,公积金除了用于“房贷”之外,还可以用于“付房租”。不过这需要租房者提供房租发票。显然,这对于房客来说“很有难度”。

  “租房都是简单的收条,如果要开发票,就需要收税费,也就是房租的5%。为了取钱还要先花钱,太冤了。”租房者小王表示。

  据21世纪网咨询的律师表示,一般发票税费应由房东出,但是在目前的租房市场情况来说,“约定俗成”的都是房客要发票就自己掏钱。

  实际上,根据21世纪网的查询,从2007年至今,可提取公积金的情况也一直在调整。比如完全丧失劳动能力、享受城市居民最低生活保障的、与单位终止劳动关系后满两年未再就业的以及职工本人或家庭成员有重大疾病等情况。

  “像我们这种不买房、生活大体顺利但总缺小钱的人就不能取钱了?我们取自己的钱为什么还有限制和规定呢?”小王对21世纪网抱怨道。

  另外,公积金的宣传普及也并不到位,21世纪网连续两天屡次致电其咨询电话96155,都因人工服务繁忙而难以转接。

  “实际上,更重要的是在养老金已经被亏空现巨额缺口的情况下,让我们不得不怀疑同样作为统一管理的公积金会有什么样的下场?”一位不愿透露姓名的政府工作人员对21世纪网表示,“与其政府高高在上的管理着本来属于老百姓的钱,还是让我们自治吧,起码我们知道钱花到哪里去了。”

  根据住建部数据显示,截至2011年年底,全国住房公积金余额总计为2.1万亿元。(21世纪网 戴闰秒dairm@21cbh.com)

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