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10年300起官司 公摊面积引发的厦门房产奇案

2012年12月26日00:57
作者:南方网
原标题 [10年300起官司 公摊面积引发的厦门房产奇案]
  厦门嘉莲大厦的故事证明,一栋大楼所吞噬的公共资源可以达到多么惊人的程度。

  迄今为止,这栋大厦已前后引发了将近300起诉讼,前后拉锯长达10年,不断刷新全国司法审限纪录,惊动中央政法委,至今仍在胶着状态。

  “当事双方现在还在不断信访,比较棘手。”厦门市委政法委执法监督处刘奕强对本报记者说。

  最新消息是,厦门市思明区法院根据业主沈诵庆、陈淑芳等人的申请,决定启动强制执行程序,对嘉莲大厦开发商厦门汇成建设发展有限公司总部六套办公房产和一套商品房进行评估、拍卖,用以支付法院判决给申请人的购房逾期办证违约金。

  对此,汇成公司先后两次向法院提出书面异议,并提出,已经支付给沈诵庆的所谓逾期办证违约金必须返还,但可以放弃向其他业主追索。

  “整个案件还在复查、协调处理阶段,目前没结案。”厦门市中级法院宣教处副处长何春晓告诉本报记者。

  祸起公摊变幻

  位于厦门市思明区的嘉莲大厦,1994年1月动工,1996年达到预售要求,厦门市国土资源与房产管理局(下称厦门市土房局)在当年11月出具预算面积报告,将第5层技术转换层计入公摊,汇成公司以此预算数据对外销售。

  嘉莲大厦2000年2月通过竣工验收后,厦门土房局委托当时的闽西地质队三明测绘所进行测绘。测绘报告出来后,汇成认为该报告未将技术转换层计入公摊,且遗漏了部分连廊面积,提出异议并申请重新测算。

  2000年8月,厦门土房局出具并审核通过调整后的测绘报告,重新将技术转换层列入公摊,同时增补部分连廊面积。

  “公司以此为据,协助95%以上的业主办理了产权证。” 汇成公司的姚女士说。

  姚女士称,这次的测绘报告,比1996年预算报告中的销售面积减少1466.05平方米,汇成公司向大部分住宅业主退回了总计222万元的面积差款,但1998年以1264万元买下一层商场的业主沈诵庆,其所购面积较已签购房合同多出近300平方米,需补交137万元差款,但沈诵庆对此不予认可,拒绝补交。

  2002年,汇成公司将沈诵庆告上法庭,沈诵庆也到厦门土房局投诉,不仅要求将列入公摊的技术转换层扣除,且要求将骑楼、变配电房等建筑面积不列入共有建筑面积,总共应该核减2400平方米的公摊面积。

  随后,厦门土房局在2004年4月以不符惯例为由,推翻自己之前的测绘结果,做出修正嘉莲大厦房产测绘审核成果的决定,核减了之前计入公摊面积的技术转换层1233平方米,对测绘成果的其余部分予以维持。

  “厦门土房局在作出修正决定之前,已经组织测绘技术专家合议组,对预算和两次测量资料进行全面的审查复核,并组织工作小组分赴北京、武汉、福州征求测绘和法律专家意见。” 厦门土房局权籍处副处长叶松林称。

  始料未及的是,这次修正核减的技术转换层公摊面积,引发了汇成公司与沈诵庆等业主、厦门土房局三方之间层出不穷的连环诉讼。

  2004年6月,一审法院根据沈诵庆提供的证据,认定2000年执行竣工勘丈的三明测绘所不具有房产测绘资格,判决撤销厦门土房局上述修正决定,要求重新审核测绘面积。二审法院维持了原判。

  2006年4月,厦门土房局根据以上法院判决作出新的测绘成果审核认定书,仍然维持上述核减公摊面积的决定,汇成公司再次就其中的公摊核减问题提起行政诉讼。

  “这两次诉讼,思明区法院、厦门市中院都没有实体审理嘉莲大厦公摊争议,认定测绘单位没有测绘资质和经营资格,要求厦门土房局重新审核。”姚女士表示。

  由于测绘成果被判无效,加上厦门土房局以“项目测绘结果当事人各方有异议,正在法院诉讼”为由发出《暂缓登记通知书》,沈诵庆等业主在此期间发起了大范围撤销产权证和索

  赔诉讼,但同样的诉讼请求,同一法院系统却做出三种不同的判决。

  2005年5月,沈诵庆作为嘉莲大厦第一批62名业主的行政诉讼代理人,起诉厦门市政府,要求撤销已经办理的产权证,思明区法院于2007年5月一审判决撤销产权证。随后,其中的23名业主以三明测绘所资质问题导致的测绘成果无效为由,分批起诉汇成公司,要求支付逾期办证违约金,均获法院支持,汇成公司仅此就需支付1281万多元。

  而在2008年第二批54名业主提起的诉讼中,思明区法院作出两种判决:对其中大部分业主仅判决撤销产权证的面积,不再撤销产权证;对少数业主以已过诉讼时效为由驳回起诉。

  “汇成公司在与沈诵庆长达10年多的纠纷中,实际赔付沈诵庆逾期交房、逾期办证违约金922万多元,尚有430多万元正在强制执行,这已经超过了沈诵庆当初总共出资1264万元购买嘉莲大厦一层商场及18个车位的金额。”姚女士指出,“当时由于销售面积无法合法化,产权证办不下来导致每天都产生逾期办证违约金。”

  而厦门市中级法院副院长黄小民此前曾就此表示,在业主、开发商、土房局三者之间,业主起诉开发商索赔违约金,法院判决的原则应看开发商是否可以免责,而行政机关的过错并不能使开发商免责,法院应先判决开发商赔付业主;至于开发商和土房局之间的索赔,则需另案审理。

  就在业主大规模起诉撤证和索赔期间的2007年11月,汇成公司委托三明测绘所进行实地测量,但因部分业主不同意,直至2009年2月在政府多个部门协调下才完成测绘,2010年8月由测绘机构报厦门土房局审核通过并公示。此次测绘仍维持厦门土房局2004年4月修正决定的内容。

  厦门土房局称,在2010年8月17日测绘面积经审核公示生效后,该局当天就通知了汇成公司和沈诵庆办理产权。

  据叶松林透露,嘉莲大厦目前除了沈诵庆未办证,其他均已办理。

  多部委过问

  目前的僵局在于,法院判决汇成公司赔付沈诵庆等业主的逾期办证违约金共计1990多万元,其中已执行金额约840万元,但汇成公司不服。

  而沈诵庆购买的该处房屋和车位的产权证办理,至今仍遥遥无期。

  此外,汇成公司已先后三次提起行政诉讼,要求厦门土房局给予国家赔偿789万多元,但这个行政诉讼却处于中止诉讼阶段。

  “厦门土房局是否赔偿汇成公司,要等法院判决,这与汇成公司和业主的诉讼是两个案件,一码归一码。”叶松林表示,“沈诵庆的房产证至今未能办理的原因,是其一楼18个车位改变用途和4个单元的商铺违章加建夹层,其与汇成的房价款没有结清,按有关规定属于不予登记的情形。”

  据厦门土房局2011年9月公布的资料,沈诵庆购买的该处车位,被改作办公和商业使用,并且在一楼商铺违章加建夹层861.68平方米。

  蹊跷的是,此处已被变更的18个车位,至今未恢复原有用途,而商铺违章加建夹层也未拆除。

  对于思明区法院本次启动强制执行逾期办证违约金程序,汇成公司十分不解:法院一边说正在复查、协调,另一边却要强制执行,显属自相矛盾。

  “现在复查还没结束。”何春晓称,“执行跟复查、协调没有矛盾,根据判决执行是有依据的。”

  2010年7月6日,厦门市委为此召开了专题协调会。

  会议决定成立嘉莲大厦问题工作督导小组,由市委副秘书长、市政府副秘书长和市委政法委副书记三人牵头督办。

  但至今两年多过去,案件复查、督办却仍然没有结果。

  就在复查、督办期间,此案波折横生,思明区法院于2011年1月初受理嘉莲大厦85位业主集体诉汇成公司面积差异赔偿案件,二审判决赔付业主78.23万元的面积差款。

  据了解,汇成公司总经理白连发是第一个到厦门投资的新加坡侨商,而沈诵庆则是台胞。由于此案错综复杂、难解难分,一度惊动了与之相对应的外事单位和有关部门。

  测绘资质悬疑

  围绕嘉莲大厦的讼争,其焦点是三明测绘所是否具备测绘资质和经营资格。

  遭受巨额索赔的汇成公司认为,嘉莲大厦是行政指定测绘,即使测绘单位不具有测绘经营资格,逾期办证赔偿责任也应由厦门土房局承担。

  汇成公司称,在2003年8月25日之前,厦门市房地产测绘业务均是由厦门土房局进行行政管理,由其统一安排、指定测绘单位和进行审核,完全是一种行政行为。之后才将房地产测绘项目推向市场。

  但令汇成公司纠结的是,其对厦门土房局提起的三次行政赔偿诉讼,均因中止而未有定论。

  汇成公司还指出,思明区法院2005年6月8日在厦门市思明房屋建设开发公司诉市国土局案判决中认定:“因施测单位已经在《厦门日报》公告(2003年8月22日)的具备资格的测绘单位名单中,因此要求提交施测单位的测绘资格证书予以审查,显非必要。”但同一法院、相同的合议庭,却对同一公告名单中嘉莲大厦的施测单位采用不同的标准。

  “沈诵庆作为第三人提交给法院的三明测绘所没有房产测绘资质和经营资格的工商登记复印件证据材料,是伪造的,在二审中,汇成公司和厦门土房局都向法院提交了证据,但法院却不采纳。”姚女士称。

  据其表述,第三人是将三明测绘所2000年3月15日申请变更登记的封面,与当年8月16日的封面对调,以偷梁换柱的方式制造三明测绘所在2000年3月27日至2000年8月16日期间不具有房产测绘资质的假象。

  对于这个说法,叶松林向本报记者表示认可。记者未能联系上沈诵庆对此作出回应。

  在二审中,厦门土房局还提供了福建省测绘局关于三明测绘所具备测绘资质的证据,法院亦未采信。二审法院的认定表述是:“汇成公司和厦门土房局在二审提交的材料,都是在本案起诉前就已经形成或是在法定的举证期限内就可取得,依法不属于新的证据,在对方当事人不予质证的情况下,法庭对上述证据不予采纳。”

  相关资料显示,自1997年7月至2000年4月,厦门市的商品房面积测量均委托三明测绘所和八闽煤田测绘院测绘,并直接引用其测绘成果办理房产证,其中至少有55000本房产证以三明测绘所提供的测量成果为依据登记办理。

  但除嘉莲大厦外,三明测绘所被法院认定不具备测绘资质和经营资格期间,其在厦门提供测绘成果办理房产证的业主,并不存在撤证索赔问题。

  厦门土房局称,尽管嘉莲大厦存在面积争议、更改、诉讼等过程,但并没影响业主的占有、使用、收益、处分等权利的实现。

  汇成公司也指出,嘉莲大厦撤证业主一方面执行逾期办证违约金,另一方面仍有效使用这些产权证,包括抵押、转让等,而即使撤证业主已将产权转让过户新业主,执行却未终止。

  比如,这次与沈诵庆同时申请法院执行购房逾期办证违约金的陈淑芳,只是嘉莲大厦的二手房业主,与汇成公司无任何合同关系,而其在法院撤销了其产权证后,未经汇成公司任何协助,就自行完成了更名、转让等一系列产权证办理手续,并在起诉汇成公司逾期办证二审刚判决两个月后的2007年6月,就将其产权证更名为陈可华,同时办出新证,之后又在2010年4月将该处房产全部过户转让他人。

  何春晓则表示,案件复查何时结束没有时间表,目前有些东西不能对媒体公布。

  “我们的态度是一贯的,支持依法独立办案,如果法院认为对的,司法独立应该走下去,错的就要纠正。”刘奕强说,“(厦门)市中院的办案水平还是不错的。”

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