重庆房产税起征点涨5个百分点 业内称应税面或不及5%

　　新年伊始，随着房价上涨，重庆官方也相应调高了房产税的起征点。

　　日前，重庆市国土资源和房屋管理局宣布，自2013年1月1日起，高档住房应税价格已经开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，上涨幅度为5.16%。

　　重庆市地税局负责媒体事务的工作人员昨日向《第一财经日报》记者称，由于该市的房产税政策规定，“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动”，因此无论该市的房产税应税起征点如何调整，原有房屋的应税资格及税率都不会变化。

　　两年前，上海与重庆在争议声中试点开征房产税，一直以来，两地的政策变化和实施效果便备受外界关注。更为重要的是，在沪渝两地的示范之下，呼吁房产税全国推行的声音从未间断。

　　2011年1月27日，离“国八条”落地刚满24小时，上海和重庆版房产税改革试行方案随即出炉。两地房产税方案差异较大，代表着两种不同的改革方向。

　　在适用范围及确定均价方面，两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。

　　数据显示，重庆主城九区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米。主城九区2011年与2012年新建商品住房建筑面积均价的2倍为2013年的起征点，即12779元/平方米。

　　重庆市应税标准提高，但税率不变。即高档住房建面交易单价在上两年主城九区成交建面均价3倍以下的，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

　　重庆市国土房屋管理局1月10日不愿评价该市房产税对当地房地产业的影响。

　　重庆市龙湖地产公司策划总监罗政称，2008年前该公司的洋房、别墅等产品占总开发产品的比重为50%~60%，在重庆市房产税政策及其他多项因素的影响下，目前该公司的改善性住房的占比已经下降至30%。

　　在该市地产行业中浸淫多年的地产代理公司重庆新中地产有限公司总经理何伟坚则认为，以他的观察，由于每平方米12000万元这一起征点所涉及的应税面很小，估计不会超过重庆商品房总量的5%，总体而言，重庆市执行的房产税政策对当地地产行业的影响不大，地产行业及公众目前甚至都不怎么关注这一政策因素。

　　不过何伟坚称，目前重庆市的开发商在拿地后，会更加倾向于做满足刚性需求的中低端商品房，并刻意避开每平方米12000元这一房产税政策线。他说：“他们要么开发比它高出很多的楼盘，要么开发比这一价格低很多的商品房。”

　　根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

　　根据上海市统计局公布的数据，上海2011年新建商品住宅平均销售价格为13448元/平方米。因此，2012年上海房产税的适用税率标准按是否高于26896元/平方米计算。

　　据上海市地税局2012年11月披露的最新信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套，年增速100%有余。重庆官方消息则显示，重庆房产税开征第一年，征收税金约1亿元。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍据此分析，重庆的套均纳税额在7700元/年左右，上海住宅类物业缴纳的房产税估计也只有数亿元，单套房屋年纳税额在几百元到万元。

　　“不管是重庆还是上海，作为相对高端、大面积房屋的持有家庭，对于年额度在万元上下的房产税，有着充分的承担能力。相应的，房产税对于房屋消费的制约力是非常弱的，也无法起到左右市场供求、调节房价的影响力。”宋会雍如是说。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析称，与其他税费相比，目前房产税的征收税率并不高，2012年上海适用税率标准按是否高于26896元/平方米，分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率仅在0.28%和0.42%。而截至2012年11月底，全市新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，住宅租金回报率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房产税征收税率水平数倍。

　　作者：柳九邦 程维来源第一财经日报)