“地王”标准有了新说法

　　国土资源部今日发布《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果》。中国土地勘测规划院地价所所长赵松称，2012年全国主要监测城市商业、住宅地价水平微升，同比增幅均处于10年来的低位。

　　2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近10年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。

　　2012年末，105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。

　　第四季度，全国主要监测城市

　　综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、1.21%、1.14%，地价环比增速略有提升，较上一季度分别增加了0.34、0.29、0.67个百分点；商服地价环比增长率分为0.84%，较上一季度减少了0.29个百分点。

　　近几年，各地被判定为“地王”的出让土地不断爆出。大多“地王”是以一定区域内成交总价最高、楼面单价最高、楼面地价最高而被冠以“地王”的。“地王”的标准是什么，至今没有权威的说法。赵松表示，该院通过对大量成交土地信息的整理总结，将“地王”定义为：在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类用途宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”或“单价地王”。

　　根据这样的判定据介绍，2012年以来市场反映强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值。其余地块均不符合该判定标准，能称为“地王”。

　　据赵松介绍，2013年全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值，第四季度，在土地市场的季节性规律影响下，异常交易地块数量有所上升，与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。

　　截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较去年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

　　第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。

　　赵松表示，除土地价格、供应量等指标外，“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于准确全面掌握信息有一定困难，加上缺乏必要的解读，2012年也曾出现因误读、误解而助推市场情绪波动的现象。该院所谓

　　“地王”只是从研究角度做出的标准，并非国土部制定的标准。

　　中原地产市场研究部从市场面反观分析，一般市场为“地王”定义时，楼面价创新高、溢价率超过100%是2个比较重要的指标。此前的确存在过度误读“地王”的现象，但土地市场的确存在明显的回暖。高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。从目前部分城市出让土地规则来看，都制定了在出让超过溢价率限制后，竞争配套保障房等政策。从实际对市场的影响来看，这样从数据上的确避免了创造历史新高的可能性，但无论是否冠以“地王”称谓，实际上剔除保障房后的价格对市场的影响依然存在。

　　业内人士认为，土地价格由楼市决定，所以，还是应该重点调控楼市，反制地价。单纯依赖土地市场的政策不能解决根本。（记者 陆昀）

　　作者：陆昀来源中华工商时报)