保利地产信贷调查：中信交行主力输血 信托后援

　　2012年三季度末，保利地产流动负债1365亿，同比增长34.7%。其中短期借款25亿，一年内到期的非流动负债204亿。

　　大肆圈地之下，保利地产成功跃进地产“千亿军团”。保利地产1月14日公告，保利2012年销售额1018亿元，暴涨4成。

　　笑傲江湖的保利，资金后盾也排成军队

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　　随着信贷收紧，融资路径转向十来家大小信托公司。此外，基金公司也成为保利“补血”的渠道。

　　“借鸡生蛋”的同时，保利的债务压力陡升至史上最高峰。其资产负债率近几年维持在80%左右的高位。2012年三季度末，保利地产的流动负债达1364.5亿元，其中一年内到期的非流动负债204.38亿元，短期借款24.78亿元，合计超过货币资金的六成。

　　银行网络：中信交行主力，招行欠款

　　在保利的多条输血脉络中，银行始终举足轻重。2009年和2010年，净增银行贷款分别为59亿元和301亿元，2011年新增贷款为369亿元。多家合作银行当中，中信银行、交通银行和保利的关系显然更近一层。

　　2009年，保利从中信银行获得3亿元贷款。2010年，保利加速跑马圈地，为之提供“粮草”的银行团队扩大为中信、交行、工行、农行、中行，其中中信为其提供28亿元贷款，占当年重大贷款合同的21%为最多，其次是交行，与之签下24亿元贷款合同。

　　“保利集团为交通银行总行级的大客户之一，目前交通银行总行对保利集团地产板块综合授信为120亿元，已提款100亿元。”交行2010年的一份项目计划书，指出了其与保利作为利益共同体的关系。

　　而中信银行在信贷收紧的2011年，依然是保利最给力的支持者，提供贷款累计28亿元。“保利和中信银行的合作则不仅仅是建立在利益基础之上，保利集团和中信集团之间有着更深的渊源。此前，保利和中信原本是一家。”知情人士透露。

　　令人意外的是，农商行崭露头角。广州农商行和北京农商行两家小银行出现在保利2011年的重大贷款合同名单上，合计与保利签下35亿元贷款合同，占当年保利重大贷款合同金额的25.5%，远远超过当年交行、国开行、建行、招行几家“大银行”提供的贷款数。

　　更少见的是，招行广州分行连续几年成为保利的“借款人”。2009年至2011年财报显示，作为保利的客户，招行占据保利应收总额的最大比例，金额从6000万至7000万不等，欠款时间为2-3年。另外，2011年交行广东省分行也以客户身份，进入保利应收账款金额的债务人名单。

　　这些借款无论对招行还是交行而言，都是九牛一毛，为什么会成为躺在账面多年的应收账款？记者致电保利，董秘办人士表示，相关负责人出差，暂时无法回应。

　　依赖信托融资，私募基金补充

　　即使拥有强大的背景，在持续的调控下，保利的银行融资难度难免加大，借道信托撬开融资大门。

　　2011年，房地产信托发行登峰造极，保利便是房地产融资的常客之一。

　　本报曾统计并报道，截至2011年10月，保利成为通过信托融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，总共合作的信托公司有16家，称霸业内。据不完全统计，保利通过信托融资规模约有72亿-82亿。其中，与保利合作的信托公司包括华润深国投、上国投、中信信托、五矿信托等。

　　“保利的信托计划是通过项目所在地的子公司去融资，一般只能用项目去做抵押，而这种贷款方式的融资成本大约在13%-14%。正因为融资以子公司的名义，保利合作的信托公司就比较多，也没有太稳定的合作对象，有利有弊。”一位不愿透露姓名的知情人士透露。

　　而在2012年，保利并没有停止与信托公司的合作，依然是其重要的融资渠道。2012年保利旗下的子公司分别与上海信托、英大信托、华润信托等开展信托项目合作。

　　不过，保利并不是所有的信托项目都是到期才清算，2012年5月，保利通过中信信托成立的保利隆胜股权收益权投资集合资金信托计划进行了清盘，时间提前了2年。

　　“通常是开发商或项目的财务状况出现问题，而且有恶化的趋势，信托公司就会主动要求项目方提前还款或回购而提前清盘。”用益信托分析师岳婷表示。

　　此外，旗下的基金公司也成为保利实现财务杠杆的工具。2010年6月，保利地产作为主发起人成立了注册资本为3000万元信保基金，并持有40%的股权。截至2012年底，其募集的资金总额达100亿元。保利董事长宋广菊曾坦言，相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严苛、繁琐，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。

　　1364.5亿流动债务压顶

　　“保利的融资优势是显而易见的，但是即便有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。”一位银行业内人士表示。

　　加速迈进千亿房企途中，保利近两年资产负债率维持在80%上下，财务健康状况不容小觑。

　　2012年三季度末，保利地产流动负债1364.5亿元，同比增长34.7%。其中短期借款24.78亿元，一年内到期的非流动负债204.38亿元。比年初增加73.17%，增长原因是未来一年内需偿还的银行借款和应付债券增加。

　　与此同时，保利账面的货币资金仅有356.19亿元。尽管比年初增长96.22%，但是拉动这一数据的，除了预售房款，还有很大一部分银行借款。

　　目前，保利正在经历它历史上的巅峰时期，也是史上债务压力最大的时期。2012年三季度末负债合计1915.80亿元，毫无疑问已经成为保利负债合计的最高值。另外，一年内到期的非流动负责204.38亿元，是2011年的两倍，2010年的5倍。

　　中航证券指出，房产税等政策对市场造成冲击，银行信贷收紧和宏观经济恶化仍影响购房需求。如公司经营效率出现下降，财务问题将浮出水面。