兰州楼市面面观 库存升级行业去化存隐忧

　　2012年，中国的房地产市场经历了最为严峻的调控，呈现出了年初一度低迷、年中逐渐复苏、年底显著回升的局面。2013年作为十八大开局之年，看涨预期与调控预期在反复博弈，注定不会平淡。兰州房地产市场在全国楼市跌宕、迷离的大背景下，在新的一年将何去何从？调控政策 从紧，商品房供应量增加，大型房企加快进入，土地加速供应，使得兰州楼市在2013年呈现出价稳量增、整体向好，但悬念不断的大格局。

　　政策：

　　“国五条”释放调控新信息

　　2月20日，国务院常务会议研究出台了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5项房地产市场调控措施，业内称为“国五条”。这是自2009年12月房地产市场调控以来，国务院对房地产市场出台的第五次调控政策。与之前相比，“国五条”除了再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房外，还提出扩大房产税征收范围及加大土地供应量等新举措。

　　“国五条”重申了中央对楼市调控一以贯之的坚定态度，除此之外，“国五条”中“(各地)制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述，则是在此次调控政策中首次提出。从政策中不难看出，公布房价控制目标，旨在抑制投资需求，保持房价基本稳定；对于城市房价上涨过快城市，有可能在现有的限购政策基础之上，扩大限购范围、实施差别化信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围，则是房地产调控势在必行的长效手段。

　　就兰州房地产市场而言，为响应中央调控政策，保持调控成果，推进兰州房地产市场平稳健康发展，此前针对本地市场出台的“限购”“限价”等各项政策必然还会延续，除此之外，不排除为贯彻中央打击投机投资性购房需求，落实商品房明码标价而相应完善和出台有关政策。

　　市场：

　　库存升级行业去化存隐忧

　　2012年兰州房地产市场集中放量，仅安宁区在售楼盘就达32个之多，兰州房管局官网数据显示，截止2012年底，兰州五区商品房库存达32930套，共328.3万平方米。与此同时，2013年兰州还会有约50个楼盘上市发售，总体量达570万平方米。就近几年兰州全年的销售量来看，每年均在100万平米左右徘徊，按此计算，到2013年底，兰州商品房库存将达700万平方米。

　　2012年以来，兰州房地产开发投资飞速增长，在房地产调控不断加码的大背景下，投资、投机需求明显遏制，而刚需支撑有限，潜在的供求失衡将会在2013年更清晰地显现。特别是同一区域新建楼盘在消费群体定位上同质化严重，更加重了行业竞争。这对开发商的去化速度、融资等各个方面都带来了不小压力。

　　去年下半年以来，兰州楼市明显回暖，为消化这些库存带来了良好预期，然而能否完全缓解供求失衡的矛盾，还需结合房地产宏观调控大局、兰州城镇化建设速度等因素来综合考量。

　　企业：

　　大型房企来兰重塑行业格局

　　近年来，全国大型房企不断进入兰州市场，给本土房地产开发商带来了巨大冲击。2013年更是外地房企在兰州开发建设项目的关键之年。除了之前进入兰州的恒大、元森、中海、万达、阳光城、福建东百等大型房企之外，海亮、小天鹅、红星美凯龙、中国铁建、碧桂园等大批房企纷纷启动新项目建设，使得兰州本地开发商压力倍增。

　　一方面，兰州的房地产市场起步较晚，为大型房企前来开发提供了良好条件。尤其是去年9月，兰州新区晋升国家级新区，更使兰州变成了投资开发的热土；另一方面，在严厉的房地产调控之下，一、二线城市开发已接近饱和，大型房企转战三、四线城市是必然选择。

　　外地品牌房企的进入，增加了兰州房地产市场的活力，不仅改变了兰州房地产开发模式，带来了更多高品质产品和全新的开发理念，也提高了竞争门槛，一举打破了兰州房地产市场以本土企业为主的固有结构，优化了产业格局，在更大程度上加剧开发企业之间的竞争。

　　土地：

　　供应加大土地市场明显升温

　　据统计，截至2012年年底，兰州共储待开发土地31万亩，共93宗，仅2012年10月兰州市首场土地招商推介会上就一次性推出了13宗土地近万亩，加上新供地块，兰州2013年土地市场一改以往沉寂，供应量大幅增加。今年1月，土地挂牌公告就有5宗，共计135463.8平方米。其中多半作为住宅用地出让。

　　值得一提的是，位于兰州市青白石区的“兰州新城”建设项目，利用该区域低丘缓坡等未利用土地开发整理，为城市发展提供建设用地，将推平项目区超过700座荒山，造地约2500万平方米。同在该区域内，碧桂园兰州新城投资建设项目约2000万平方米，两大项目使该区域成为了人们瞩目的焦点。

　　兰州新区作为甘肃省对外开放的门户，其基础建设大踏步推进，各种建设项目全面开花，按照兰州新区总体规划远期目标，至2030年，兰州新区行政区划范围面积将达806平方公里，照此推算，新区平均每年推出的建设用地面积达50平方公里。

　　土地放量供应，必然加快房地产开发速度，增加供给量，然而，随着兰州可供开发的土地量逐渐减少，其稀缺性正随着开发的推进与日俱增，地价也在不断上涨，这又对于降低高企的房价来说，增加了不小难度。以2012年4月拍卖的位于兰州七里河区的G1109号宗地为例，20亩的土地被某开发商以14600万的价格拿下，亩均价为733.7万元，楼面价达到3144.45元/平方米，创该区域土地出让之最。如何能在土地供应与房地产市场平稳发展之间寻求平衡，尚需深入探索。

　　保障房：

　　建设与分配循序推进

　　2012年12月底，国务院副总理李克强在江西九江调研时强调：建保障房有利于抑制房价过快上涨，防止抬高城镇化门坎，这样农民变市民才有希望。2013年仍是保障房建设与供应的高峰期，李克强的讲话代表了中央对2013年保障房建设的根本态度。

　　兰州市2013年保障房建设规划为：建设保障性住房12500套，分配入住保障性住房2万套。其中拟建保障房中经济适用住房为4000套，棚户区改造为4500套，公共租赁住房为3000套，限价商品住房为1000套。目前保障房建设与分配的前期工作正在有序开展。

　　保障房建设作为改善中低收入家庭住房条件的有效措施，加快保障性住房建设，对于改善民生、楼市调控、扩大城乡居民消费等方面意义重大。兰州市早在2010年、2011年就已出台了相关政策，对以招拍挂方式出让建设用地的新建商品房开发项目，规定无偿配建一定比例的公共租赁住房或廉租住房，由政府统一管理。2013年的兰州市的保障房建设与分配，将会按照既定规划，循序推进。 (张小虎) 来源甘肃日报)