业内人士建议明确二手房原值界定标准

　　本报记者 姚轩杰

　　“新国五条”细则明确，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税。这被不少人士视为房屋交易成本将大幅增加。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。

　　房屋原值如何界定

　　此前个人售房所得税征收分两种情况：提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征。但在执行过程中，各地税务部门基本上按1%计征。

　　譬如个人所售房屋购买时的价格为100万元，现在市场价为300万元，若按总价款1%计征，则需缴纳3万元个人所得税；若按新政规定的20%执行，则需缴纳40万元个人所得税。

　　但多位房地产研究人士在接受中国证券报记者采访时表示，房屋原值不单指购房款。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，房屋原值应包含购房款和购房后用于装修等支出的费用。

　　同策房地产咨询研究中心总监张宏伟认为，转让所得应剔除购买房屋的所有成本，包括但不限于购房款、装修费、贷款利息等。

　　具体操作难度较大

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，目前针对新“国五条”细则，国家税务部门应给出房屋原值的界定标准。在税务部门没有新的政策解释之前，各地二手房交易所得税还是按原来的1%计征。

　　对于按照转让所得的20%计征个人所得税，有业内人士表示，可能会遇到操作难题。事实上，该政策并非新政，而是政策重申。对于个人转让住房如何缴税的问题，最早出现在《个人所得税法》的规定中，个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

　　然而，这项政策在执行过程中将面临一些难题，主要原因是税务部门无法核实海量的房屋原值。谢逸枫分析，首先税务部门在人手有限的情况下，很难完整地把出售房屋的个人购房合同、房屋登记等信息一一核对；其次，很多购房者都以发票、凭证等不全或丢失为由，不提供房屋原值的准确信息，避交20%的个人所得税。此外，在房屋评估制度不完善的情况下，个人缺乏对房屋评估机构的房屋原值评估报告的信任。