做空地产股

　　廖杰华

　　49股跌停，百余只个股跌幅超过7%，千亿市值灰飞烟灭。3月1日，国五条细则让A股市场的地产股哀鸿遍野。

　　这并不是开始，也难言结束。事实上，当2012年楼市在暖冬中强势收官后，注定了2013年的不平坦。

　　就A股市场而言，由于部分一线城市房价跳涨，

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• 保利地产
• 万科Ａ
• 招商地产
• 金地集团
• 巢东股份

　　本报统计显示，从1月12日地产板块下跌开始，保利地产从高点的14.64元跌至3月6日的11.35元，跌幅为22%，万科从高点的12.75元跌到11.14元，跌幅为12%，招商地产从31.66元跌至24.92元，跌幅为21%，金地集团从8.25元跌至6.4元，跌幅为22%。

　　这是一场做空的阳谋，对于地产股而言，房价和地产调控是2013年上半年最大的风险事件，很多人预测到了结果，但却没预测到过程。

　　山雨欲来

　　对于这场调控，很多人都有明确预料。毕竟，从2007年开始，通过新华社、人民日报等央媒喊话，为调控热身已成为历次调控的前奏性动作。

　　2月14日情人节这天，新华社一篇题为《“楼市春天派”纯属扯淡算命派》的评论性文章拉开了炮轰的大幕，炮口罕见地对准了个人。

　　这个人是被誉为“楼市春天派”掌门人之一的“亚太城市发展研究会中国房地产分会会长”陈宝存。对陈宝存，新华社的定调是，不管你是楼市“春天派”还是“冬天派”，都成了扯淡的“算命派”。

　　陈宝存之外，另一个遭到新华社炮轰的是任志强。

　　针对任志强，“房价上涨，赚得更多的是购房者，而非开发商”的言论，新华视点微博评论称，“某地产大亨日前称房价上涨购房者一定比开发商赚得多，因为‘当初30万的房子现在是500万’。照此逻辑，开发商岂不成招财送宝的财神爷了？网民反问：‘你为什么不买房而开发呢？’‘普通人的房子不是投资而是用来住的！’眼下政府仍在为稳定房价而努力，开发商这是煽的什么风？”

　　随后几天，更多的楼市调控信息陆续传出。

　　2月18日，星期一，一则“周四楼市或有政策出台”的微博引起了资本市场的关注。第二天，有关信息进一步细化，“近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有两种：‘二套房7成首付+贷款利率为1.3倍’，实施时间仍未确定。”

　　此时，许多开发商正在静候调控出台。

　　深圳一开发商2月19日早上对本报记者表示，最近风声确实很紧，会出调控，但不知道是哪一天。

　　侥幸求存

　　在2月18日传出调控即将加码后，地产股次日随即大跌，部分资金开始跑路。

　　数据显示，2月19日房地产板块大跌3.82%，居跌幅榜第一，四大地产巨头“招保万金”分别大跌5.02%、6.22%、4.27%和7.85%。建筑建材板块大跌3.54%，其中水泥板块成为暴跌的重灾区，巢东股份、冀东水泥跌超9%，海螺水泥、华新水泥、江西水泥跌超7%。

　　许多消息敏锐的开发商和资本市场人士都隐约地感到，2月20日——每周三都会召开的国务院常务会议将讨论房地产调控。

　　调控如期而至。

　　2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议并出台楼市调控“国五条”：完善稳定房价工作责任制；严格执行限购、房产税试点扩围；增加用地供应；今年建成470万套保障房；加强商品房预售管理。

　　不过，20日的“国五条”被市场解读为新意不大，且市场普遍认为两会前细则出台的概率不大。

　　许多人松了一口气。

　　北京师范大学房地产研究中心董藩在接受媒体采访时就表示，国务院此举是对近段时期房价上涨形势的回应，表态意义大于实际意义。

　　董藩称，如果不回应舆论压力会显得中央政府无所作为，回应的话中央政府也担心再出台更严厉的政策会危及经济回暖。

　　对于业界流传的国家将对二套房贷款政策提高门槛，董藩认为，不太可能会出台这样的政策，因为此举会把二套房市场封死会产生大问题。而对于当天会议中提出的扩大房产税改革试点范围，董藩认为更不现实。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫则称，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的新政，毫无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。

　　后来的事实证明，他们错了。

　　哀鸿遍野

　　部分人乐观的预期再次被教训。

　　3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为对2月20日召开的国务院常务会议“国五条”的进一步细化。

　　细则明确表示，限购覆盖城市全部行政区域；房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率；需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　政策调控力度超乎预期，新一轮调控已成事实。

　　3月4日，星期一，A股一片哀鸿遍野，75只个股跌停，其中49只地产股。

　　一天暴跌之后，地产股千亿市值蒸发。万保招金四大房企成为市值蒸发重灾区，无一例外全部跌停。

　　受房地产板块整体暴跌的拖累，与之相关的水泥建材居A股跌幅板块之首，整体下跌8.76%。

　　事实上，尽管2012年12月之后，大盘一路向上，但地产股在1月末开始分化，部分龙头股的跌幅大超预期，部分资金开始加码做空地产股。

　　数据显示，从2月20日开始，万科A的融券余量稳步上升，截至3月1日，已经从598.52万股上升至886.76万股，折合1.07亿元。

　　保利地产和招商地产与万科A此前情况类似，都在同一阶段出现融券余量、余额逐渐上升的过程。

　　在此过程中，一些过于乐观的机构被绞杀。

　　中欧中小盘2012年四季报显示，该基金前十大重仓股中的9个为地产，而且“招保万金”悉数在列，房地产行业占基金净值比例达到61.66%。

　　而新“国五条”细则的出炉，则让中欧中小盘遭遇当头棒喝。3月4日，单日暴跌9.09%的净值表现让其豪赌遇挫。

　　Wind统计数据显示，中欧中小盘2013年以来的净值累计跌幅达到12.24%，排列所有股票型基金倒数第一。

　　3月4日暴跌过后，地产股随着大盘的上扬有了止跌的趋势，但等待各地细则的各路资本仍在观望，却并非都是好消息。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥说，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。各地出台实施细则，都要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

　　而安信证券首席策略师程定华则在研报中表示，地产投资不容乐观，周期性行业的反弹逻辑破灭，建议退出。

　　程定华认为，从长期看，严格征收所得税将大幅提高地产交易成本，不仅抑制投机性住房需求，也会增加改善住房成本，从而抑制改善性住房需求。