京国五条细则将出:单身离异或仅可有一套房

　　本报从多方了解到，北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则，初步形成几个版本的“意见征询稿”，还需交市长办公会进一步讨论。

　　“意见征询稿”中较重要的条款包括：执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间（如，五年以内以及五年以上）和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。

　　参与意见征询的人士告诉记者，在这些讨论稿中，应该并不包括进一步限制外地户籍人口购房的措施。“北京市现有执行政策对外地人限购资格审查已经非常严厉，如果再加码，所要承担的社会舆论压力太大，政策的出台也需要考虑到舆论风险把控。”

　　该人士分析，国五条执行细则是为了进一步打击投资投机，而现在在北京工作的外地人需要具备五年连续的纳税或者社保才具备购房资格，这并不是短期的投机行为，而是确实具备长期居住需求。如果再进一步加码，舆论风险恐将难以把控。

　　他认为，而现在房地产交易行为中，确实有相当一批人通过假离婚等方式去投机投资，以期占有更多房产，而这显得有失公平，对北京户口单身或者离异进行进一步收紧，在政策制订逻辑上解释得通。

　　亚豪市场总监郭毅建议，应允许“卖小买大”，或者说是“卖一买一”这种换房操作，政策的最终目的是买受人名下只有一套房。他建议，该政策如果采纳还需进一步细化，北京市还应对操作方法和首付、利率的标准等方面进一步细化执行。

　　北京市所酝酿的针对单身以及离异人群的限购政策在上海早已采用。2011年上海版“限购令”规定，单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。在2012年6月上海又对限购令升级，即未婚无户口禁止买房。而此前，符合上海市限购资格的未婚无户口人士还可以再购一套房。

　　接近北京市住建委人士称，对于未婚无户口禁止买房这一政策，北京市应不会效仿。郭毅认为，“只要在本市有固定工作，缴纳社保或纳税证明，就应该等同本市居民。这两项证明，一是说明他们对本市经济有贡献，二是说明他们长期居住在本市，他们的居住需求是合理的。”

　　关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定。因为财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。据知情人士透露，“20%个税由于涉及的征收方式以及免征范围相对复杂，又恰逢两会有关部委的人事变动，最终使得20%个税具体方案出台增加了困难。”

　　2006年7月，国家税务总局曾下发［2006］108号文件，即《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，通知就个人转让二手房征收个税时，在征收范围、标准、免缴或少缴等情形进行过规定。

　　上述接近北京市住建委人士称，北京的细则可能会对［2006］108号文件进一步细化。比如从2006年到现在，近7年间经济发展因素都会加以考虑。人民财产增长也属于收入增长的重要内容，这也是政策考虑的支撑点，“既会对原来规定有道理的方面进行肯定，又会对历史事实加以尊重。”

　　有知情人士称，上述三部委会签方案已经上报国务院，公布只是时间问题。对于北京、天津等一线城市随后下发的地方版细则，目前多方达成共识的是，对于满五年唯一住房，征收的个税税率会在一定程度减免。

　　近期二手房中介中曾广泛流传一个关于20%个税执行细则的“民间版本”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，他们也没有接到正式文件，仅是同业间相互流传。而为了避免风险，他们均要求经纪人周末加班加速帮助客户办理过户等手续。

　　上述接近北京市住建委人士称，地方政府执行细则应该基于：第一，如何收紧调控，强化执行国五条；第二，价格目标如何确定。北京市的意见征询稿肯定要以更为合理、市场更倾向于接受操作的角度建议，包括舆论以及市场反应，均属于地方制定政策关注的角度。几位地产商和住建委的人士也对本报记者确认了类似的制订进展和主要内容。

　　该人士坦言，此轮调控地方政府制定政策的难处很大。房价的上涨不仅仅单纯是问责各地方建委的事情，这其中还包括由于货币超发所带来的住房消费前移，中央提倡增加土地供应但又不限制地价，单纯的对房价进行限制难度其实很大。

　　一位大型上市房企高管则谨慎认为，“两会开完，各地均在等中央的意见，原来地方所做的讨论究竟有多大意义现在还很难说。”（来源：21世纪经济报道） 作者：王营

　　2010年国家楼市调控：

　　2013年2月20日 国五条

　　完善工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强监管。

　　2011年1月26日 新国八条

　　强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2010年9月29日 九月新政

　　暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调制30%以上，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　2010年4月17日 国十条

　　二套房贷款首付款比例不得低于50％，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　2010年1月 国十一条

　　二套房贷款首付款比例不低于40％，探索土地出让方法防地王频出。规范国企投地产。

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　　国务院上月出台的楼市调控"国五条"及其细则，因其严厉性，不仅对市场造成心理冲击，也令部分地方政府一时进退两难，只好"等等看"。专家分析称，各地虽觉有必要体现差异化，但在中央政府进一步明确态度前却都不敢"造次"出台细则，致使中央、地方政策衔接上的"空窗期"尴尬延续。【详细】