一年间 新盘单价普涨三五千元

　　进入3月，正是北京推盘旺

季，多个准备开盘项目蓄势待发。与一年前相比，北京楼市热点板块依旧聚集“5.5环”，并有向六环扩展之势，而热点楼盘则风云变幻，有的或将收官退出，有的则风华正茂。而对比一年前的房价，所有楼盘的售价都已普涨。新的一年，北京楼市热点区域有了哪些新变化，消费者在买房时时又该如何参考？本周，记者兵分四路，探营北京东南西北热点板块，为读者打探最新楼市情报。

　　亚奥板块 区域升级 房价跟涨

　　近年来，随着五环内项目越来越少，高端项目也朝着五环外发展。曾凭借亚运会和奥运会腾飞的亚奥板块，区域定位也逐步升级，房价也坚挺着上涨。

　　老盘收官价待涨

　　去年，亚奥区域内在售的北京华贸城、润泽庄园、天润·福熙大道、招商嘉铭·珑原、世华泊郡、中国铁建·国际城等多个项目，产品以刚需和改善型为主。去年4月，区域销售均价约为25000元/平米。经过去年一年的消化期，上述项目不少是老盘后期，一些已售罄，个别今年还能推新的项目，价格也比去年上涨了不少。

　　比如，润泽庄园和天润·福熙大道都将于4月推出60平米起的中小户型，毛坯报价已达到35000元/平米，精装修价格已达到40000元/平米。

　　精装高端项目接棒

　　2011年年底至今，已有方兴地产和融创联合体、招商地产和九龙仓联合体拿地进驻亚奥板块，楼面价均超万元。亚奥·金茂悦已于去年开盘，今年将继续持续放量。招商臻园则将是今年纯新项目入市。它们均打造精装修产品，售价也较更高。据悉，亚奥·金茂悦去年首批开盘成交价为3万元/平米，而今年首次开盘，报价已达38000元/平米。

　　同时，由于区域产品升级，之前的老盘如天润·福熙大道也改走高端路线，近期推出的两栋楼王也采取精装修交房，预售价格达5万元/平米，成为该区域房价上涨的“带头大哥”。

　　个案

　　天润·福熙大道 精装楼王 单价约5万

　　作为3月推盘旺季中预售证销售均价最高的项目，位于北五环外的天润·福熙大道项目备受关注。

　　北京市住建委网站信息显示，天润·福熙大道刚取证的是两栋楼，共283套房源，其中C1号楼预售均价达50400元/平米，A4号楼预售均价为48400元/平米。不到一年内，这比其此前销售楼栋约3万元/平米的成交均价高出2万元/平米。

　　对此，项目相关销售负责人告诉记者，近期取证的两栋楼为楼王产品，位于小区中央景观大道，而且是准现房，将于今年年底入市，并且是精装修交房，户型面积219-306平米，均是一梯一户。而此前销售的产品均为毛坯房，因此价格与精装修楼王差距很大。“为了打造楼王高端产品，精装修均采用德国一线厨卫品牌，并安装新风系统和净水设备。使用如此多高端品牌，就是要打造与过去不一样的区域豪宅产品，与望京·金茂府竞争。”上述人士表示。据了解，由于每套上千万元，高昂的价格也决定了其较长的销售周期。目前近300套房源，蓄客量有几十组。

　　亚奥板块部分楼盘价格变化 （单位：元/平米）

　　项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月

　　天润·福熙大道 25717 27263 29413

　　城建世华泊郡 22157 24428

　　亚奥·金茂悦 30332

　　华贸城 25959 28405 32844

　　中国铁建·国际城 24460 27267 32242

　　通州 慢慢涨，未达调控前高点

　　单价从16000元起

　　“新盘预计一万五六。还是希望市场平稳，以性价比取胜。”在通州，珠江·悦公馆项目计划3月底4月初推盘，“77平米两居起价110万”，平价策略吸引了许多买房人的关注。对于定价策略，珠江地产有关负责人表示，不追涨区域高价。

　　向南不远，京贸国际城报价已达21000元/平米，相对于去年初低点14000元/平米的水平，回调较明显。在通州，房价达到2万元/平米的楼盘并非一个。

　　顺着八通线，从九棵树站的K2·玉兰湾，到土桥站东的华远·铭悦，都已有超过2万元/平米的报价。

　　震荡后回调

　　有关机构提供的数据显示，从2012年3月到今年3月，历经12个月，通州商品住宅均价从16818元/平米，上涨到19543元/平米。其中，从2012年12月到今年2月，出现小幅震荡。

　　以在目前保持一定成交规模的楼盘为例，华远·铭悦、华业·东方玫瑰、京贸国际城等相比较去年出现了涨价。不过值得一提的是，目前通州总体报价尚未达到2010年调控前的水平。如京贸国际城目前21000元/平米的报价，相对于调控前的25000元/平米还有较大的差距。

　　对于目前通州楼市的涨势，通州区域开发商认为，前期的以价换量已经取得明显效果。加上整体市场的回暖、新城建设的利好，价格回调已经是一种必然。同时，对于类似华远·铭悦、K2·玉兰湾等楼盘来说，地价本身是很大一块成本。

　　个案

　　华远·铭悦 精装房报价25000元/平米

　　2012年最后一天，华远地产以491%的溢价率拿下通州梨园一地块。华远地产董事长任志强无奈表示“扣除保障房，楼面价达16000多元/平米”。不到3个月，这块位于华远·铭悦旁边地块的商业部分，已经定名华远好天地，体量达8万平米。

　　在整个大项目成本增加的同时，新的商业配套也给华远·铭悦住宅项目带来利好，拉动着房价上行。目前华远·铭悦毛坯房报价达到21800元/平米，精装房源达到25000元/平米。根据网签数据，华远·铭悦去年9月签约均价15269元/平米，今年3月目前签约均价接近18900元/平米。

　　在业内人士看来，单个楼盘价格上行与整个大市有关，也与开发商通常推盘“前低后高”的策略有关，同时还有产品本身升级的因素。

　　另据了解，今年上半年，新的二期铭悦·世家将推出整个项目的“楼王”产品，景观、户型、容积率等都将优于前期。

　　大兴天宫院

　　报价超17000元/平米

　　单价至少涨了三千元

　　“没想到南六环外都卖到一万七八，一年来单价涨了好几千。”3月20日，看房人李女士告诉记者，2012年4月她曾想购买紧邻天宫院地铁站的保利·春天里，但选房时发现涨到14000元/平米，比开发商早前宣传的“11900元/平米起”贵了不少，现在十分后悔“没有咬咬牙买房”。

　　2011年底，龙湖·时代天街以“11800元/平米起”的震撼低价入市，掀开南六环外天宫院板块商品房序幕，记者查询北京市住建委资料显示，2011年11月时代天街成交均价为10736元/平米。

　　2012年4月后，该区域陆续有联港·幸福湾、保利·春天里、中国水电·云立方、金融街·融汇等多个住宅新盘入市，随着北京楼市回暖，区域的项目均价也逐渐由2012年初的13000元/平米上涨至近16000元/平米。

　　李女士发现，天宫院的项目报价普遍已经上涨到17000元-18000元/平米，而且目前处于“无房可买”的情况，保利·春天里预计下半年才会推出三期房源。

　　3项目下月推新房源

　　“区域多家开发商都没有拿到新的预售证。”上述一位开发商表示，今年市住建委对预售项目的价格审查更为严格，开发商看涨下半年楼市，也不再急于出货。

　　记者了解到，3月份天宫院区域没有住宅产品销售，目前在售的有龙湖·时代天街的商铺、50年产权的精装商住项目珺悦国际，报价17500元/平米。

　　未来，预计会有3个住宅盘在4月推新，其中龙湖·时代天街将推出136平米的三居、四居，共200多套，为该项目最后的住宅房源；融汇预计推出600多套两居室，精装修报价18000元/平米；云立方预计推出500多套1-3居房源，报价17000元/平米以上。

　　金融街·融汇的销售人员表示，因为项目蓄客较好，目前已不接受新客户登记；金融街相关负责人昨日表示，具体开盘时间、定价还要根据政府部门批准。

　　“去年冲成交量，今年更重视提高利润率。”业内人士指出，目前天宫院项目中，龙湖、保利、金融街、中国水电的拿地楼面价在7218元-7908元/平米之间，加上相关税费、建筑成本、财务费用和管理费用，按16000元/平米的销售价格计算，可能利润率在5%—8%之间，目前楼市一路看涨，企业也更有底气“提价”。

　　房山长阳

　　“随行就市”提高价格

　　单价一年涨了约4000元

　　本周六，位于长阳的金域缇香即将开盘，其推出的精装修房，预计均价在21000元/平米。

　　去年这个时候，北京楼市最流行的词叫“以价换量”，当时记者走访长阳时，普遍高层类的毛坯房价格为13000元-14000元/平米，洋房产品为15000元-16000元/平米，精装修房源由于成本增加，单价比毛坯房高一两千元。当时首开·熙悦山推出12700元/平米的特价房，吸引了不少刚需族出手。

　　当一年后记者再次来到这里，发现目前尚未开盘的项目，毛坯房报价普遍已达18000元/平米，有的甚至接近2万元/平米。而一些项目的精装修产品，售楼处称预计开盘价格为21000元-22000元/平米。机构数据也显示，3月份，长阳区域楼盘的成交价已普涨到17000元-18000元/平米。

　　多楼盘以地价高为说辞

　　良乡大学城附近某品牌项目负责人表示，房山房价出现比较明显的上涨，是从去年四季度开始的，当时市场需求明显反弹。而长阳板块的优势，主要是轨道交通、未来CSD中央休闲购物区的战略规划。

　　长阳某项目营销负责人也表示，目前北京楼市整体房价明显上涨，目前房山楼盘的涨价不算是很大的，应该算是随行就市。“现在大兴南六环外地铁旁的项目，售价都已接近2万元/平米了，甚至高于长阳主流楼盘的价位。”

　　长阳区域近年来出让土地价格的高企，也带动了大家对价格的上涨预期。某品牌开发商负责人告诉记者：“由于地价太高，去年以价换量的时候，一些品牌开发商的项目利润空间已经非常低，即便下半年价格回升，其利润额也没能达到集团要求。”而记者走访的几个售楼处，几乎只要一提“价格高”，销售人员都会以地价为理由反驳。

　　个案

　　首开·熙悦山

　　以价换量

　　已成往事

　　或许是一年前首开·熙悦山推出12700元/平米的特价房，留给人的印象过于深刻，现在一说起房山楼盘涨价，很多人就会提起首开·熙悦山。

　　记者致电该项目售楼处，得到的开盘预计价格是“17000元/平米起”，均价可能在18000元/平米左右。平心而论，这个价格目前在长阳地区，并不比其他项目高。代理机构数据显示，2012年4月，首开·熙悦山的成交均价为13295元/平米，而今年3月，其成交均价为17742元/平米，涨幅接近5000元/平米。

　　即便价格普涨，最近每到周末，房山各个项目都会挤满看房人。看房的刘先生就表示：“我属于自主兼投资的需求，最近每周末都在看房。说实话，我真觉得这些房子根本不值这个价钱，不过在现在的市场行情下，我顺着五环外找房子，房山还算是相对便宜的了。真是没有最贵，只有更贵。”

　　天宫院楼盘价格变化

　　项目名称2012年4月2012年9月2013年3月

　　保利·春天里13715（5月）15697

　　金融街·融汇15791

　　龙湖·时代天街1244314785

　　中国水电·云立方15369

　　房山部分楼盘价格变化 （单位：元/平米）

　　楼盘2012年4月2012年9月2013年3月预计开盘均价

　　首开·熙悦山13295150091774217000起价

　　建邦华庭14322153441708918000

　　金域缇香（精装）1610121000

　　芭蕾雨悦都144881624120000（现房）

　　翠林漫步139481532517035

　　长阳光和作用123581287615073

    燕郊 将迈入“万元时代”

　　燕郊与北京通州仅一河之隔，由于便利交通、低房价、不限购等优势吸引了大批北京上班族。随着北京市场的逐渐回暖，从去年3月开始，燕郊房价也在逐步攀升，部分楼盘单价累计已上涨近3000元。

　　今年以来涨了一千多

　　从去年12月到今年1月份的一个多月时间里，燕郊楼盘价格基本都上涨了1000元/平米左右，燕京航城、潮白人家等楼盘价格均已由2011年底的低谷恢复至高位。而夏威夷南岸二期、华堂高尔夫国际生活社区等的单价已破万元。

　　春节过后，燕郊房价再次攀上新高点。记者从天洋城4代、美林君渡、@北京、潮白人家、星河185等多个楼盘售楼处了解到，与春节前相比，这些楼盘的报价又有了不同幅度上涨。

　　从目前的报价情况看，燕郊有越来越多的楼盘价格向万元逼近。例如今年1月份均价为8800元/平米的潮白人家，目前报价已达万元左右。而该项目曾在去年跌至6000元/平米。美林君渡、@北京、燕京航城也把单价从春节前的8000余元上调至9000元以上。

　　燕郊一项目负责人认为，按照目前的市场形势，燕郊多个楼盘都将陆续迈过万元大关。

　　北京热度传导至燕郊

　　“燕郊楼市看似波动大，实际上与北京楼市紧密相连。燕郊楼市承担了北京购房需求的外溢。这部分购房者大多数是刚需置业者，他们对房价波动较为敏感，一旦市场行情好转，他们就会加快入市步伐，促进了燕郊楼市的成交和价格上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　包括郭毅在内的多位业内人士同时认为，燕郊楼市历次价格上涨，多借助政策传闻的炒作，缺乏自身良性发展的支撑条件，购房者还是尽量根据自身需求做出购买决策，不要盲从。

　　河北燕郊部分楼盘价格变化 （单位：元/平米）

　　项目2012年3月2012年9月2013年1月目前报价

　　燕京航城7200780085009800

　　美林君渡8400860088009000

　　潮白人家7500860090009800

　　@北京7500880085009000

　　星河1857200730075008000

　　中兴和园8600770081508600

　　雷捷时代广场7300600067006700

　　天洋城4代65007500

　　业界观点

　　开发商可加大刚需产品开发

　　郭毅（亚豪机构市场总监）

　　去年在调控压力下大量房企以价换量，才使得去年初北京房价进入一个低谷期，但目前北京房价已重回涨势，其诱因一方面在于楼市销量的大举回升，另一方面原因也是基于住宅用地供给不足，地价上扬的助推。从今年北京的市场供需来看，在2011、2012连续两年住宅用地成交减少的背景下，商品住宅供不应求已成定局。

　　对于开发商来说，楼市调控或将进一步紧缩，但保刚需的政策方向没有改变，因此建议开发商加大刚需项目的储备开发量。同时，提升产品规划水平，加大紧凑型户型的配比，降低总价门槛，增加客户基数，才能更好地促进成交。

　　别抱“大捞一把”侥幸心理

　　严跃进（上海易居房地产研究院研究员）

　　开发商涨价，既是市场策略的驱动，也流露出借市场行情“大捞一把”的侥幸心理。如果价格在政策加码后有一小幅回落，开发商未来的定价策略将面临两难。无论从市场本质还是企业形象角度看，涨价只会带来负面影响，而无助于企业竞争力及市场份额的提升。转变经营战略，以有竞争优势的市场定价来取代盲目的高价，是目前开发商亟须掌握的。

　　目前房价上涨过快已成共识，但新一届政府将会在控制房价上继续进行政策加码，控房价的问责制也使各级部门不敢懈怠。从这个角度看，购房人入市时间点应稍为延后。待政策加码略有成效后介入才是明智之举。

　　如果房价过高，购房者经济压力太大，不妨考虑租房这种方式。目前租房有两重好处，一是规避高房价带来的生活成本，二是能为继续观望提供相对充裕的空间。

　　个案

　　燕京航城 价格上涨“步步惊心”

　　这一年来，燕郊房价扶摇直上，燕京航城就是一个很好的写照。

　　燕京航城位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交会处，从2008年一期开盘至今，已推出6期产品，吸引了大批在京工作人员入住。

　　3月21日，燕京航城6期39号楼开盘，共推出300余套房源，户型为55-96平米一至三居。其中二、三居单价都在万元左右，一居室则已达10500元/平米。

　　据了解，今年1月燕京航城推出过一批房源，当时均价在8500元/平米。而反观燕京航城这一年来的单价变化，从2012年3月的7200元，到2012年7月份的7800元，再到2012年12月份的8500元，燕京航城价格小步快跑，可谓是“步步惊心”。

　　“3月20日，售楼处门前刚贴上"项目不具备开盘条件，暂不开盘"的通知，没想到第二天就开盘，燕京航城开盘前不排号，只能在开盘当天排队选房，真是措手不及。”一位购房者无奈地表示，虽然同样的房源相比春节前价格都有所上涨，但是这次还是希望能够尽量挑到合意的房源。

　　记者手记

　　涨价，谁给了“房先生”底气？

　　房价先生，姓房，名价，爱好涨，人生经历几起几落、坎坷向上，平时常念叨的一句话是“时来天地皆同力，运去英雄不自由”。

　　如果给北京房价一个拟人化的描述，上面这句话应该还算准确。

　　2013年年初，或者说从2012年年中开始，北京房价不同程度地进入一个上扬的轨道。记者接触到的许多人，也开始感慨房价上扬的速度，不过有的又身不由己似的加入购房队伍。

　　“给我一个房价会降的理由。”面对涨势，永远会问“现在买房合适吗”的人们，现在似乎也很着急，又有些无奈。买房人要买，卖房人要卖，面对售楼处络绎不绝的场面，面对整个大市的回调，许多楼盘营销负责人包括开发商高层，似乎也看不到房价会降的理由。做生意不是做慈善，涨价似乎已经是理所应当。

　　成本在上升，包括企业管理运营成本、包括土地重置成本；供求关系并未改善，许多楼盘依然是供不应求，年轻的男青年背后有丈母娘，已为人父的男人面前有长大该上学的孩子；等等。

　　但是房价的上涨，又不是绝对必然的。“去年初，你让我涨价我都不涨。”一家楼盘的营销负责人说，当时的预期是市场不明朗，开发商资金压力大，买房人观望情绪正浓，“谁能给我一个涨价的理由？”

　　大市决定着单个的楼盘，大势则决定着大市。势，纵向是一种预期，横向是一种氛围。真正能让房价跳出“涨价—追涨—调控—降价—市场回升—涨价”这样一个轮回的，恐怕还是大势。

　　远的来说，再过15-20年，当那时的年轻人面对父母给的，祖父母、外祖父母留下的两三套甚至四五套乃至更多的房子，房价还会那么涨吗？

　　近一点，如果随着众多保障房建成入市，开始影响到市场供求，房价还会这么涨吗？如果整个金融环境开始上行，资金从房地产领域外流到股市等投资领域，房价还会这么涨吗？

　　再近一些，如果那只看得见的手再出重拳，房价还会那么涨吗？

　　盯着房价的一时，更应该盯着房价的大势。与其都集中于对一地一时房价的抱怨，不如更通盘考虑，就推动大势提出建设性的意见。

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