最重磅靴子轻轻落地 A股红周一无悬念？

　　周末各地国五条细则悉数出台，这意味着一只重磅靴子已经平安落地，那么在消息明朗后，今日大盘又将如何演绎呢？

　　17个城市出手 国五条地方细则落地

　　昨天是“国五条”地方细则出台的截止日，各大城市房地产调控细则在3月底密集落地。北京、上海、广州、深圳、

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　　从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。

　　在征收出售房屋个人所得税方面，北京、上海、重庆、天津出台的细则明文规定，对于能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其中，北京和天津还规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。其他城市在征税问题上大部分并未出台明确规定，缺乏实际操作性。比如深圳版细则只提到要严格执行国办发17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，没有具体细节规定。

　　在限购政策方面，北京市新细则规定北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房， 对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。其他限购城市多表述为继续严格执行商品住房限购政策。(证券时报)

　　多地国五条细则未涉及20%个税 二三线城市从简

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。本报综合报道

　　分析

　　20%个税如何执行或存悬念

　　据新华社电 至昨日，不少二三线城市“国五条”细则陆续亮相。与京沪等一线城市相比，这些城市总体上房价涨幅要小一些，面临的调控压力也稍轻。

　　各地细则严格遵循“国五条”要求，没有特别的“自选动作”，如何执行“20%个税”政策也有待关注。业内人士提醒，地方细则落地后，应严格执行、稳定预期，防止市场“利空出尽”心态助推房价上涨。

　　特征1

　　普遍不设“自选动作”

　　总体来看，与京、沪的“单身限购”等不同，各二三线城市的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班。

　　一些城市重申了调控政策执行的连续性。比如，济南31日出台的细则中特地强调“继续严格执行”有关通知。

　　特征2

　　完成“限涨”目标是重点

　　房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。比如，大连31日以公告形式发布的“国五条”细则，全部内容便是“限涨目标”：2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

　　与2011年多地以“全市年度生产总值和居民人均可支配收入”为参照目标不同，此次大连、合肥、重庆、济南等城市进一步明确“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”。

　　值得关注的是，不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”；合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”，等等。

　　特征3

　　多地未涉及20%个税

　　对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁，对“20%个税”政策，有关部门应进一步加以细化，尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税，更应明确操作口径，便于地方遵照执行。

　　特征4

　　引导房企增加普通住宅

　　通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧，为以后房价上涨埋下隐患。为此，此次不少二三线城市的细则比较注意引导房企增加普通商品住房的供应。

　　比如，重庆细则提出：“银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。”

　　业内人士指出，随着细则陆续“靴子落地”，加上此前已提前消化不少购房需求，预计今后一段时间市场将明显“遇冷”，房价涨势也会被遏制。与此同时，要警惕市场“利空出尽便是利好”的预期，从严执行调控政策，防止市场出现反弹。

　　解读

　　“政策总体呈现从严基调”

　　据新华社电 昨日，地方版楼市调控细则陆续公布。记者第一时间连线有关专家和业内人士点评这些政策，普遍认为这些政策总体呈现从严基调。

　　表现一，一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

　　北京对本市户籍单身人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

　　表现二，房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除CPI，也就是物价上涨因素，因此更严格。”

　　表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联网提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“从目前各地出台的细则来看，无论是更严格的限购政策或限购标准或更为严格的差别化信贷税收政策，都体现出"从严"是这次各地调控的基调。”

　　地方版国五条细则出台频现留一手

　　楼市调控“国五条”细则出台期限已到，各地方版执行细则相继出台。

　　尽管调控的大框架都来源于3月1日国务院出台的“国五条”细则，但细读之下，各地执行细则松紧不一。其中，北京和上海相对最严，北京规定单身人士禁买二套房，进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则，只公布了房价控制目标；深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。

　　昨日(3月31日)，链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，除了“20%差额个税”无悬念落地外，北京限购政策再次升级，这两条核心条款将在住宅市场引发明显波动。

　　控价：涨幅有限制/

　　北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《每日经济新闻》记者，北京规定的“稳定”，严格意义上指不涨价，不过微涨也可接受。2011年北京提出房价“稳中有降”，当时所指的普通房是包括保障房的，而这次不包括保障房的所有新建商品住宅，故实现难度大于前一次。

　　北京要求对报价明显高于项目前期成交价和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，实际销售价不得高于申报价。

　　上海版“国五条”细则设定的房价控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　业内人士指出，上海这个表述有打“擦边球”的嫌疑，同样是要求“稳定”，北京并无其他指标作为参考，而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%，这就为房价上涨预留了空间。

　　合肥给出的房价控制目标是：房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

　　“按照这一目标，合肥市今年的房价上涨不能超过8%，完成目标并不太难。”上述业内人士称。

　　限购：北京最严厉/

　　“京十九条”称，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　上海在限购方面并没有太多新的表述，只是重申各部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

　　关于购房资格，北京也作了严格规定：对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予以办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%~10%的购房需求。

　　“北京等城市的细则中，针对新建住宅市场的调控力度超过二手房，其他城市也都明显加强对预售的监管。”中原地产研究总监张大伟说，如果政策持续严格执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。

　　征税：“20%”是关键

　　尽管各地方版细则的宽严程度不一，但在此前争议诸多的二手房交易环节个人所得税征收上，似乎没有太多异议。此前，该税收多数是按照房屋交易额的1%来征收，而此次严格按照差价的20%征收。

　　中原地产测算结果显示，以一套目前总价200万元的普通二手房计算 (非5年内唯一住房)，之前个税为2万元，而房主原购房值50万元，新政后按照差额的20%计算，应缴个税30万元。个税增加28万元，相当于房屋总价的14%。

　　围绕二手房交易个税如何征收，本次北京版执行细则表述得十分清晰。即对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　不过，对于此前广为流传的分层次征收标准，该细则并未涉及。

　　上海和重庆的表述也类似，但是没有明确在无法核实房屋原值时如何征收。

　　信贷：多地留后手

　　除了税收，另一个直接影响改善性需求的是信贷。各地在二套房信贷政策上的表述都遵循了国五条细则的要求。北京规定：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　根据链家地产市场研究部统计，目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%，其中约两成为二套房贷款。

　　同时，由于近期公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。

　　张大伟认为，北京等城市的政策将立竿见影，楼市会出现量价齐跌，而且叠加已经在逐渐落实的房产税、产权登记，楼市调控的力度不亚于2011年。

　　上海则规定，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　不过，上海和重庆等地都留了“后招”。上海称，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。（每日经济新闻）

　　房价与居民收入增长挂钩 国五条遇化骨绵掌

　　《每日经济新闻》记者在采访过程中发现，已经发布的各地实施细则有个共同的特点，就是将房价涨幅普遍与居民人均可支配收入的实际增长速度挂钩。

　　居民人均可支配收入是逐年增长的，以深圳为例，官方数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入为40742元，扣除价格因素实际增长8.6%，而从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入的年均增长速度达到8.5%，2011年的增幅则进一步加大，达到12.7%。业内人士认为，尽管这一规定与外界此前 “可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但似乎仍然给房价一定的上涨空间。

　　上海：九部门参与楼市调控 或为历次之最

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　3月30日，上海出台地方版“国五条”细则《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》(以下简称 《上海实施意见》)。虽然《上海实施意见》总共只有六条，但覆盖七大领域，参与执行的部门，除了住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局外，还包括发展改革、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等七大部门，参与执法的机构或是历次楼市调控之最。

　　“房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。”

　　和北京、广东的地方细则相比，上海对于限购造假的处分，可以算得上是最为严厉的。

　　《上海实施意见》规定，对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

　　事实上，上海此前对闲置土地、捂盘等行为出台的政策也有类似的描述。但中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述政策和以往最大的不同，就在于现在是金融、工商、国土等多个部门都将参与到执法中。只要出现捂盘、囤地的行为，不仅国土和房管部门会进行处罚，金融、工商、财税也会参与，这样一旦一个项目被视为囤地，其他项目也会受到牵连，对房企来说，这无疑是一个警告。

　　《上海实施意见》规定，要严格执行商品房预销售各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　虽然这份《上海实施意见》已经颇为详细，但接受记者采访的多数业内人士说，各部门应该会就这一《上海实施意见》再制订进一步的部门实施细则，而最终的政策实施效果，也将取决于这些部门出台的部门细则。

　　"国五条"细则靴子轻轻落地 楼市步入观望期

　　近两日，各地陆续出台“国五条”细则。政策是否会被严格执行，能否达到预期效果？

　　很难预测地产调控细则出台，是否意味着地产业冬天的来临，抑或者只会引起下一轮狂飙猛进前的短暂沉寂。能够观测到的是，不确定的政策环境下，购房者开始持币观望；地产商或对开发产品策略进行调整，或等待新政效果显现。靴子落地，此前火热的交易市场可能会“暂时”冷却下来。

　　调整产品结构

　　北京细则从抑制投机投资性购房、增加普通商品房及用地供应等七个方面，提出了19条具体措施，明确提出：2013年，全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　“我个人的理解，这次北京细则的目的在于通过一些行政手段和技术性措施，让住房回归它的居住属性，保护那些中低收入但又不属于保障范围的人群的自淄改善性购房需求。”北京市房地产业协会秘书长陈志对记者表示。

　　陈志表示，通过“政府让利、企业限利”的方式，来达到控制商品房价格的目的，而企业也有权选择不进入这个市常

　　对此，保利地产北京公司副总经理王英男表示，保利地产就在以更多元化、更稳健的经营策略应对市惩政策的变化。

　　以北京为例，“去年北京保利的住宅产品里面，单价在4万元以上的产品占到总销售金额的60%左右。而今年我们调整了产品结构，这种高端住宅的比例会大幅降低，除了保利东郡和蓟门桥项目之外，其他的都是满足刚性需求为主的供应。”王英男如是说。

　　除了主动应对之外，也有开发商仍持观望态度。

　　“我们还是会看看市场反应再确定后续的开盘时间和最终的销售价格。”招商地产北京公司相关负责人对本报记者表示。

　　“从细分市场来看，北京细则对于中低端的自用需求影响较大，而对于高端项目的影响会略校”陈志分析称。

　　思源经纪北京公司总经理周巍也表示，目前北京商品住宅的库存量约为6万套，按目前市场的去化速度，这些库存仅够消化三个月。“而北京四环内的高端住宅产品仅有约3000套，供需更是严重失衡，并且高端产品的需求一方对于价格和政策的敏感性较低。”周巍认为，高端市场相比于中低端的自住市场所受政策影响会更校

　　“当然，政策出台后，我们也要允许企业有所反应。”因此，陈志预计，短期内，北京商品房市场的成交量将会有所降低，但长期来看仍将趋于稳定。

　　在房价方面，国家统计局的数据显示，今年2月，北京房价环比1月上涨了3.1%，同比上涨了7.7%，无论环比还是同比都为70个大中城市中上涨幅度最高的城市。

　　“如果北京细则的调控目标是房价与2012年保持稳定，就是说房价要回归到起码2012年年底的平均水平。”北京中原市场研究部总监张大伟分析，这意味着目前的房价至少要做到稳中有降。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为：北京细则出台后的市场反应，首先将是6个月左右的交易量下滑；而“价格应该会先趋于稳定，下半年应该会稳中有降，第四季度开始市场整体会趋于稳定”。(第一财经日报)

　　"国五条"大棒高高举起轻轻落下 关键点大多被忽略

　　继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台“国五条”实施细则之后，昨天，天津、南京、深圳、厦门、济南、合肥、贵阳、大连等城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。3月份的最后两天，各地密集出台“国五条”细则，力度如何，效果如何，楼市未来会有什么样的走势？昨天，人民日报官方微博也特地发了一则“填空题”，题为“细则实施后，房市将进入___期？”，希望网友来完成这个填空。

　　新华视点

　　“央地联动”调控楼市再升级

　　调控政策升级为“史上最严”

　　按照国务院规定,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后,3月30日与31日,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛,将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　从中央到地方,从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策升级为“史上最严”,有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

　　各地纷纷明确调控目标

　　首先是各地明确调控目标。针对北京细则中提到的“全市新建商品住房价格与2012年相比,要总体上保持稳定”,中原地产市场研究部总监张大伟认为,全国对于房价的控制目标,提得更多的是稳中有降,调控肯定会有效果。

　　其次,限购、限贷进一步严格加强,再次显示出政府调控决心,其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示,对单身人士限购的进一步从严,不仅可以挤压出一定的住房需求,还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现,以抑制部分人群的投机行为。

　　另外,相关税收政策和信息联网手段,将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看,各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

　　程浩业表示,限购政策短期内不会取消,再加上税收以及住房信息系统联网等政策,会让二手房交易在短期内出现冰冻期,为市场降温。

　　政策“组合拳”更加全面

　　除去上述政策,地方版细则中还包括保证供应、价格引导和打击中介违法乱象等手段。

　　首先,地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应,完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面,上海明确提出将增加普通商品住房用地供应,北京则特别提出,要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面,两市均表示将在开发贷款方面,优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。

　　除此以外,在政策细节上,各地均要求加强对商品房销售价格引导,继续严格执行明码标价、一房一价规定。上海更是要求,对擅自超过备案价格销售,违反明码标价,“一房一价”规定的,采取暂停网上签约等措施,并依法严厉查处。同时,多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为,加强房地产经纪活动监管。广发证券房地产分析师沈爱卿认为,以上政策“组合拳”只要执行得力,就一定能够稳定房价预期,实现调控目标。

　　房企与银行或间接“配合”调控

　　与此同时,地方版细明确要求进一步提高二套房贷首付款比例。对此,张大伟分析,这依然是加大利用信贷杠杆进行投资投机行为。提高二套房首付比例的态度很明显,这将给楼市降温。

　　在这种情况下,四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示,将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间,不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度,在一定程度上增加了贷款成本。对此,北京银行一位一线人士表示,不管是二套房还是首套房,现在的贷款成本都有所上升,银行更加谨慎,房贷总量或将有所下降。

　　据新华社记者观察

　　20%个税的关键点大多被忽略

　　“国五条”大棒高高举起，轻轻落下

　　继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台“国五条”实施细则之后，昨天包括南京在内的多个城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。然而，除了北京市细则有单身人士禁购二套房等实实在在的条款外，大多数城市的细则仍以原则性要求为主，特别是20%个税如何征收的关键问题，要么照抄“国五条”一笔带过，要么干脆避而不谈。有业内人士表示，作为落实“国五条”的终端，各大城市的细则“戏”而不细，不禁让人担心，“国五条”的大棒会不会高高举起，而最终轻轻落下。

　　中行报告：房价不会下降 新国五条不会起根本逆转作用

　　中国银行国际金融研究所近日发布季报称，从短期来看，新国五条可能迫使房地产市场作出初步调整，整体上呈现“量滞价稳”态势，不至于令房地产价格下降；从中长期来看，它更不会使房地产价格发生根本逆转，积聚在此领域的泡沫因素很难被彻底挤出。

　　受宏观经济面基本平稳、信贷环境相对宽松、各地住房政策微调和居民预期改变等多重因素影响，2013年1季度房地产市场出现了“V”型反转，部分地区出现了偏热苗头。

　　在销售全面回暖、资金紧张局面缓解等因素作用下，房地产投资快速回升。前两个月，房地产开发投资累计完成6700亿元，同比增长22.8%，高于2012年平均18%的增长速度。

　　同时，房价快速上涨。2013年前两个月，房地产销售出现了“V”型反转，商品房累计销售面积1.05亿平方米，同比增长49.5%。与去年同期14%的负增长相比，房地产销售出现了大幅反转。百城住宅平均价格连续9个月环比上涨且涨幅不断扩大，今年2月，百城住宅平均价格已上升至9893元/平方米，创历史新高。

　　另外，受信贷可贷资金改善、刚性需求支持和外商对中国房地产市场信心恢复等因素的影响，近期房地产开发资金来源状况也明显改善。前两个月，房地产开发资金来源增长33.7%，比上年末加快21个百分点。其中，个人按揭贷款和国内贷款增长最快，增速分别达到58.8%和26.4%，比上年末分别加快了37.5和13.2个百分点。

　　房地产销售市场的升温也带动了全国土地市场的活跃。2013年2月末，土地购置面积为3813万平方米，同比下降18.6%，但降幅比上年末下降了0.9个百分点。同期，土地购置单价达到2409元/平方米，为历史最高水平。

　　为给不断高涨的楼市降温和防止泡沫的膨胀，2月份，国务院出台了新国五条。其中要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。最引人瞩目的条款则是：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　中国银行国际金融研究所认为，随着各地政策细则的出台、恐慌性情绪的逐步消退、刚性需求的平稳释放，房地产市场将由一季度的“量价齐涨”转向二季度的“量滞价稳”。三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。整体而言，他们维持2013年房地产销售呈现“前高后低”的观点。

　　该所负责人比较了新国五条和2010年国十条发现，两者在出台背景上相同，都是为了防止房价快速上涨和“普涨”形势蔓延；在调控思路上类似，政策重点均强调“抑需求、促供给”；在着力点上相同，都主要以“需求管理”为调控手段，通过继续执行限购、限贷政策和加大交易环节税负来抑制需求。但是新国五条却更为激进、更强调预期管理，两者的宏观环境也不同。

　　“国十条出台时，宏观经济由于大规模财政货币政策的刺激，整体处于V型反转阶段。当前新国五条出台，宏观经济正处于弱复苏、中低速增长之中，政府对经济增速降低的容忍能力增强。”他说。

　　中国银行国际金融研究所预计，从短期影响看，房地产在二季度会作出初步调整，整体呈现“量滞价稳”态势。这主要是由于新国五条会显著增加二手房交易成本，二手房的销售量会受到较大影响。但在目前整体供小于求的情况下，需求会转向新房市场从而促使新房交易量上升。交易量的“一降一升”使得整体交易量未必下降。交易量的迟滞，再加上价格的固有黏性使得价格难以下降。此外，从历年房地产调控政策出台后房价调整的反应看，其并不表现为绝对价格的下降，而仅是上涨速度的相对放缓。

　　从中长期影响看，新国五条不会使房地产市场发生根本逆转。报告给出的理由是：第一，房地产供给结构发生了改变，更多的需求不得不涌向新房市场，加大房价上行压力。第二，住房投资投机需求不减，房地产市场升温压力依然存在。第三，新国五条仍没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革，例如，土地财政问题，金融体系不完善导致房地产承担储蓄和投资工具问题，因此，房地产泡沫很难被彻底挤出。 (中国青年报)

　　期市的马太效应或将延续 本周有望探底回升

　　上周四，美国三大股指均呈现震荡上扬走势并再创新高，道指、标普、纳指依次收涨0.36%、0.41%、0.34%，周升幅（上周五休市）随之提高到0.46%、0.79%、0.69%。放眼全球，其他主要股指的分化却在加剧，且强弱的地域特征相当明显：亚太地区整体较强，如泰在暴跌后又狂飙，菲、印尼与新西兰均创历史新高，欧元区则成为重灾区，如希暴跌近6.6%，意、西、葡都大跌4.4%或以上；虽说英、日在上周最后一天由绿翻红，可G7的情形也是有人欢喜有人愁，目前大多又处于相对高位，中期指标如KDJ还纷纷发出持币信号，近期陆续转入整理的可能就相对更大。

　　与此同时，国际期市又一次陷入大面积回调的不良局面。美元指数再次出现震荡上攻态势，不仅周线形成阳抱阴的强势组合，而且上升趋势还在进一步加强，近期继续上行的希望依然很大，尽管在去年峰值附近难免会有所反复。油价大涨且周线连收四阳，年内甚至去年9月高点就会面临挑战，虽然由长期形态看力度并不那么乐观，但近期很可能将有别于大跌后反弹收阳星的棉花。黄金、白银与铜同时下调，整理可能再次加大，年内低点也将面临较严峻的考验；CRB指数与粮食如黄豆、小麦、玉米更是遭遇大逆转，周跌幅也是一个比一个大，预示近期或将重新回到弱势整理格局中。

　　美国近日公布的经济数据喜忧参半。喜的有，2月耐用品订单环比大幅增长，去年四季经济增长率也由0.1%上调至0.4%，3月芝加哥采购经理人指数虽低于预期却仍在扩张；忧的是，2月二手房签约销售指数环比下滑，新屋销售降幅还是两年来最大，3月消费信心又遭遇重创，上周首申失业救济人数也差于预期。欧元集团主席言论即援塞交易或成解决银行业问题新模板一度令市场担忧，但伯南克却标榜其宽松政策让全球经济受益，部分美联储高官也持支持论调，这无疑也是美股续升的重要因素之一。就技术状况看，近四周不断创历史新高的道指与逼近历史顶峰的标普都已连续13周收在5周均线之上，中期上升格局由此显得很清晰，多头上行的均线系统也会抑制短期反复，但四个多月的形态却有上升楔形之嫌，即低点上移速度快于高点的，某种程度就表明多方多数时间犹豫不决，也不敢贸然冲击高点连线（本周在15025点、1590点、3300点），这种状态或许仍会延续一段时间，直至不得不做出选择，而改变形态最有利，期间镇痛也不可避免。近日若冲高回落并跌破14490点、1558点、3246点，5周均线便将失守，这就是中期整理所需的必要条件。

　　A股上周后顺势高开后却出现遇阻回调态势，沪深大盘分别大幅收跌3.94%、4.86%，近两周还形成了阴吞阳的不良组合，缩量虽往往会降低其可信度，或继续深调可能不大，但由于多空转换速度过快，近日因此就有必要适当休整。以量能分析，上周总成交额8254亿虽较前萎缩不到5%，可不足万亿元的局面却延长到了三周，期间任何一天还都低于年内的日均量水平，表明市场的参与热情依然有待提高；与周内日间量变的算术均值继续回落到不同，每日的量变幅度却不断加大，且一缩一放的韵律极其明显，即在总体日渐平稳的情况下，多空之间的分歧已逐步加剧，这在无形中就会增加短期反复，而沪深全周单位股指内的量能又都减少了大约17%，预示近日涨跌很可能将取决于双方的意愿和信心。以股指分析，沪深两市仅完成了由偏移技术推测涨幅的1/2、0.382左右便掉头下行，不仅周线形成标准的阴抱阳组合，而且上周四还留有一个较大的下降缺口，该缺口既是近79天即去年11月28日后首次出现，裂口之大也仅次于去年6月4日的，多条均线还汇聚在其中心即2281点、9134点左右，有效的弹升高度就会受到一些制约；同时可发现，两市大盘现已轻微跌破整理平台，近11天未出地量虽使量价有所背离，缩量破位后不久常会伴有反弹，但近期运行格局仍不容乐观。

　　综上，期市的马太效应或将延续，全球股市也难现齐涨共跌局面，A股低姿态盘整就相对更有利。本周有望探底回升，至少也会初步企稳，日均量仍不会明显放大，压力集中在2285点、9150点上下，目前也很难刺穿2170点、8600点。

　　周末消息面暖风再吹 破位预期减弱

　　上周四急跌过后，周五反抽乏力，说明短线A股做多能量已极度疲软，上证指数日K线图渐有向下破位的趋势。不过，周末消息面暖风再吹，比如IPO无时间表等。那么，这能否让A股摆脱破位的趋势呢？

　　反弹依据相继被破

　　上周A股市场走势疲软，主要因为反弹龙头先锋出现了大幅回落的态势，比如兴业银行居然在上周四跌停板，上周五再度下跌3.19%，使得该股日K线图上显示已经破位下行。而以兴业银行为代表的银行股是1949点反弹以来的风向标，该股乃银行股的下跌，意味着多头旗帜倒地，后续跟风者自然一哄而散。

　　与此同时，1949点以来的反弹的依据主要有三个。一是IPO暂停导致A股资金面趋于宽松；二是货币政策宽松导致整个A股资金面趋于宽松；三是经济复苏预期使得A股估值预期回升。但是，自上周以来，这些依据均受到考验与挑战，尤其是央行持续正回购使得货币政策收紧预期陡增。与此同时，IPO的预期也开始改变，比如有舆论称IPO可能边核查边发行，如此就使得A股反弹的依据一一被破。

　　重塑反弹预期

　　然而，业内人士通过对周末舆论信息的研读，判断短线A股走势或有一定改观。周末媒体报道称“IPO重启无时间表”，如此表述说明反弹预期再度重塑，至少表明导致上周A股市场急跌诱因之一的IPO或将重启的预期被打破。在此背景下，多头做多能量有望重聚，A股有望回稳。

　　不过，回稳空间不宜过分乐观。一方面因为已进入4月份，IPO重启时间愈发临近，因此，来自资金面的挑战仍然不可避免。

　　另一方面，经济回升的预期似乎也不宜过分乐观。从3月份的国际铜价、铅锌价格、铁矿石价格以及我国沿海动力煤价格走势来看，我国经济复苏可能一波三折。这些大宗商品价格的走势与经济周期密切相关，此类大宗商品价格走势疲软，意味着经济需求不振。既如此，目前尚难以证明经济已重回快速增长轨道，这必然制约多头的做多激情。

　　当然，银行股经过了上周持续急跌之后，已在一定程度上消化了银行理财产品整顿带来的利空影响，其股息率优势会进一步强化其估值吸引力。也就是说，银行股再度大跌空间并不大。再配合周末舆论暖风，短线A股可能会出现涨跌两难的格局，上，反弹依据正面临诸多挑战与考验，缺乏充沛的涨升能量。下，因为银行股等品种急跌后下跌空间有限，反而有望成为上证指数的新护盘工具。综上所述，短线上证指数可能会重新回到2250点至2350点的震荡区间。

　　资金转向寻找投资机会

　　在此背景下，各路资金也开始寻找新的投资机会。一方面跟随当前舆论热点积极催生新的题材股机会，比如上周的千足珍珠、大杨创世等题材股，再比如罗顿发展、京投银泰等土地流转概念股。

　　另一方面则是业绩有望超预期的品种，包括维生素系列、草甘膦系列等品种，这些公司的产品价格大幅上涨，导致股价渐趋活跃。与此同时，一季度业绩超预期的品种也出现了乐观态势，比如亚太股份等品种。

　　在操作中，一方面需要认识到近期指数既无大涨也无大跌的态势，另一方面也需要看到资金在转向中仍然催生出新的投资机会。因此，在保持适当仓位的前提下，可以相对积极地追逐强势股，尤其是业绩有望超预期的品种，比如兄弟科技、ST鑫富、新和成、沙隆达、红太阳、华星化工、亚太股份等品种。另外，对生物制药股、医药股、火电股等品种也可跟踪。（金百临咨询）

　　西部证券：周末消息面又增扰动 沪指考验半年线支撑

　　上周市场一路走低，沪指毫无抵抗并将中短期均线逐一丢失，并直逼半年线支撑。我们认为，近期消息面偏空因素放大，金融股回落推动股指快速下挫，资金面供给和季报业绩变化，会在很大程度上影响投资者情绪波动。预计沪指周内有进一步回探半年线的要求，操作上，应有效控制仓位比重并降低短线参与频率。

　　周末消息面又增扰动，朝韩局势紧张陡增外围压力，A股跟跌不跟涨的弱势形态恐将延续。国内来看，IPO重启时间表仍未见明确，这对市场已是时间跨度较长的掣肘因素，也相对延迟中短期观望资金的入场意图。结合前一阶段的市场表现来看，国内经济复苏强弱是市场推动反弹的根基，本周后即将陆续公布上月宏观数据，有望对前期过于谨慎的市场情绪有所平复。与此同时，即将开启的四月行情又步入业绩披露的关键期，从目前已有的一季报预告情况来看，已有309家公司今年一季度业绩出现高增长，其中203家业绩预喜公司占比为65.69%。如果结合已经公布895家公司上一年年报来看，总体业绩比2011年基本保持微增2%，上市公司基本面变化趋于平稳，相对削弱股指大幅走低的负面因素。由此，在宏观数据回暖、企业盈利好转背景下，资金供给面的改善对市场环境的影响度有所提升，尚无定期的IPO重启期，始终制约投资者的信心恢复，对于不断盘弱的市场而言，后期“利空兑现”或者才有望最终促成股指的最后一探。

　　本周仅有三个交易日，市场仍会面临一定考验，权重股止跌是股指企稳的关键。需要关注的是，受到政策细化影响的房地产指数，在上周后两个交易日的缩量下探过程中，再度逼近本轮调整的低点，如果本周难以出现修复性反弹，则房地产指数重陷回落在所难免。另一方面，受银行 “非标准化债权资产”业务规模收缩消息影响，银行板块上周反弹缩量、下跌放量形态明显，上周五偏弱的超跌反抽，也说明调整压力的释放还有延续迹象，金融、房地产板块对股指形成明显的拖累作用，在这一窘况未见扭转之际，股指或有的盘中反抽也都仅仅局限于技术层面的修复要求。不过，令我们稍感欣慰的是，此时的中小市值品种还能表现出相对活跃的结构性行情，至少中小板指数和创业板指数的强势调整，仍保持在中期均线上方。此外，以城镇化进程为代表的主题类投资，是近期短线资金较为关注的主线，只有偏弱市场环境中不断涌现热点，才有望给超跌后的市场带来反弹契机。

　　结合技术走势观察，沪指月线创出近8个月以来单月跌幅之最（3月沪指累积跌幅达5.45%），周线也是9周以来的调整新低，超跌过后技术反抽的必要不断增强。日K线趋弱的形态仍在延续，沪指有刺探半年线有效性的可能，关注本周沪指能否在逼近2200点时形成技术防御。在市场环境尚无完全改观之际，即便瞬间破位能够带来短期抄底资金的介入，技术反弹的空间和高度也会受限。操作方面，短线防御性策略仍处首位，少量配置行业景气度有所提升的低估品种。

　　民族证券：突发政策拖累大盘重心下移 短线调整继续

　　应该说直到上周，我们还持乐观态度。但一些迹象表明，A股市场重心将下一个台阶。1，3月20日中阳线后，A股市场始终昂不起头，而金融、城镇化两大主线的疲弱表现，反映出多方目前的颓势；2，近两年钢铁股一直扮演着“反弹终结者”的角色，即钢铁板块总是最后一个反弹的板块，上周一，钢铁板块发力已经给出调整的预警信号；3，从上周末开始，与金融、房地产相关的利淡因素增加。

　　首先，3月25日，广东推出“国五条”地方细则，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购。而房地产调控“国五条”北京细则或将于上周内出台，其他地方的“国五条”细则也将陆续出台。之前曾经火爆的二手房市场，也开始呈现急剧退烧的迹象。

　　其次，上周三银监会出台《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，对银行股的业绩有一定的影响，特别是中小银行。

　　去年以来，支撑券商板块上涨一个是“创新”，但《通知》对券商创新业务方面影响很大。再加上证监会日前发文，对新基金法实施后券商资管大集合理财产品的设立、存续、公募化等问题作出明确规定，投资者超过200人的大集合产品自6月1日起停发。我们预期，监管部门很有可能出台规范信托公司理财产品。若此，这些因素对券商板块有很大的负面冲击，特别是持有信托公司股权的上市券商，双重因素叠加负面影响更大。

　　第三，资金面收紧。值得关注的是，“影子银行”一直是一些企业变相融资的工具，并且规模巨大。管理层大力整顿、规范“影子银行”，一方面，这将影响相关企业的融资，甚至使很多企业资金更加紧张。另一方面，此举也有收紧(至少一段时间内)资金的作用。该《通知》发布的次日，银行间市场利率大幅跳升，就是这方面的反应。此外，上周央行继续正回购操作，净回笼570亿元。

　　本轮反弹行情有三个明显的热点驱动。一是金融，金融板块倚仗其指数权重的绝对优势，最早确立反弹基调；二是房地产及其相关的产业链，如建材、工程机械等，反弹理由是经济复苏预期；三是围绕民生的环保、医药等主题热点逐渐形成。

　　但“国五条”出台前后，第二个热点不仅偃旗息鼓，而且拖累大盘下跌。目前受将要出台的地方“国五条”细则困扰，部分投资者又开始疑虑国内经济是否已复苏。而上周三银监会规范“影子银行”的政策，拖累银行股、券商股都出现明显的破位走势。由于金融股、房地产股这两大主线同时出现问题，A股市场进入新的调整周期也是必然。受政策面影响，预计金融、房地产短期内很难扭转目前的颓势，并且上述两大主线还将向下寻找支撑。

　　目前多方仅剩围绕民生的环保、医药等主题。李克强总理曾表示：“民生支出是刚性的，不能减，只能增”，投资者应在城镇化、民生类板块积极选股。不过，在第二热点和第一热点相继沉沦之后，第三热点已显得独木难支，补跌是早晚的事。短期而言，A股市场调整还将延续。一旦2232点被有效击穿，大盘将下探2150点的支撑。投资者不妨多关注围绕民生的环保、医药等主题，待回调后择机布局，回避券商等受政策影响大的周期类个股。

　　东方证券：恐慌情绪释放 信心恢复需时日

　　上周市场强劲反弹，投资者信心有所恢复，上周证监会 8号文如晴空霹雳，导致市场暴跌，市场情绪再次跌入冰谷。

　　政策理解差异导致的恐慌

　　证监会8号文的主要目的在于规范银行理财业务，防止“影子银行”业务过度膨胀，给金融体系带来巨大隐患。按理说，一个规范性文件出于金融稳定目的，不应该对股市造成太大影响，而市场为何暴跌接近65点？主要是对政策理解的差异所导致的恐慌。

　　在“两会 ”之后，央行明显收紧货币，经济界对“影子银行”的讨论也在逐步升温。最近几年尽管信贷增长比较平稳，但是银行理财和信托业务却增长迅猛。这两项业务本质上属于融资行为，与贷款类似，只是风险承担人有所不同。对于这两项业务，赞成者认为属于金融创新，应该大力发展；而反对者则认为其发展速度过快，虽然不占银行表内资产规模，但其承担的债务风险和对宏观金融系统的冲击与贷款并无区别，而且这种业务容易逃避监管，可能引发更大的金融和社会震荡，因此必须加以规范和限制。对于理财业务算不算“影子银行”，应该如何规范，业界争论很大，但一直没有结论，而银监会 8号文则给出了明确的回答。

　　仅从文件理解，这次银监会对理财的整治比较严厉，尤其是非标准业务占比不超过总资产的4%和全部理财理财产品的35%。因为据统计中小银行的非标业务发展迅猛，可能已经大大超出了文件规定范围，而大型银行情况稍好，如果严格执行文件精神一方面需要相关银行收缩理财业务，或者转移给其他机构，另一方面需要对银行资本充足率重新核定，导致大规模增加银行资本，扩大再融资规模。这种规范在客观上可能对金融系统产生紧缩效应，可能导致社会融资规模1万亿左右的缩减，从而对信托业、证券业的理财类业务构成实际打击。正是在这种担忧下，周四内地银行指数暴跌6.5%，券商指数下跌5.7%，带动上证指数下跌2.82%。

　　我认为8号文属于银监会防范金融风险的规范性行为，主要目的是把银行表外业务纳入监管范围，并非主观上的紧缩行为。当然，在执行的过程中会导致一定的紧缩效果，真正出现问题时，银监会也会采取补救措施进行对冲，市场的恐慌情绪可能过分夸大了。金融监管本质上是创新与规范之间的博弈和平衡，本次规范行为在理论上具有明显的紧缩效应，但银行在实际执行中还有很多变通办法，实际产生的紧缩效果可能微乎其微，当然市场的阶段性恐慌和下跌也属正常。

　　这个规定虽然对银行理财影响有限，但对依赖银行理财产品搞金融创新的券商，负面影响可能更大，由于这个规定本质上要求理财产品专款专用、业务透明，这对券商急于发展的资金池业务将是巨大的打击，我们将会看到，在银行股走稳之后，券商股的下跌幅度反而更大。考虑到资本市场的博弈规律，我们估计8号文对银行股的冲击力度大约在10%~15%之间，对券商股的冲击在15%~20%左右。在银行股中，中小银行影响较大，大型银行相对较小，而在中小银行中，对创新活动比较积极的兴业银行和民生银行冲击最大。

　　恐慌情绪大部分已经释放

　　从上周的市场反应来看，市场的恐慌情绪大部分已经释放，大盘的下跌也完成了大部，但能否在2200点以上走稳，主要看兴业银行和民生银行能否止泻。文件公布两天来，主力资金从两只股票大举出逃，其中兴业银行出逃22亿，民生银行18亿，合计40亿元，大致占了银行股出逃资金的80%，占全市场的35%。从周五的情况看，其他银行股已经基本停止出逃甚至回流，但兴业银行依然没有止跌迹象。按惯性看，下周一、二兴业银行有望止跌，市场也可能会在2200点附近企稳。

　　由于大盘还没有走稳，投资者情绪还需时间恢复，近期的热点可能都是短暂的，一旦大盘接近2200点，强势股票也容易出现补跌。因此，目前的观点是看好食品、医药、环保和TMT中的优质股票，在下跌中逐步加仓，不必追高。

　　恐慌会在下周结束，未来一个月市场以个股机会为主，大盘指数没有多大空间，顶多是指数恢复型的“结构性行情”。

　　技术指标依然看跌 短期等待消息面明朗

　　周五两市缩量震荡，止跌迹象并不明显，深成指率先破位，沪指预计也将跟随，试探年线支撑。技术指标看，MACD指标显示跌势继续；KDJ指标快速向下，进入超卖；布林线指标方面，三条轨道开始向下，或暗示后市还有一次快速下跌。盘中热点散乱，银行股分化，成交萎缩，显示当前只是下跌中继。股指期货持仓减少，多空观望周末消息面变化。

　　操作策略：综合上面的分析，我们认为消息面依然缺乏利好支撑，虽然美股继续走高，但难以刺激A股，大盘下跌趋势还没有改变。总体而言，银监会进一步出手规范农村中小机构平台贷，严控影子银行风险，这项举措的重大意义未来还将体现，货币紧缩已经是确定事件，A股市场当然也受到影响，由于市场传闻周末会有重磅消息出台，多空都采取观望措施，但恐怕难改大盘的下跌趋势。（深圳智多盈）

　　重要技术支撑就在眼前 2140点或经受考验

　　周五大盘窄幅震荡，收缩量阴十字星。盘面上，三沙概念，迪士尼，电信运营，3D打印涨幅居前，而证券，空气治理，海水淡化，环境保护跌幅居前。个股涨跌参半，行情活跃度较低。此外深成指走势相对较弱，收小阴线，中小板唯一翻红。

　　笔者在昨天收评中说过，如果今天不能暴涨回升，则短线肯定还要继续下跌。就今天表现来说，缩量阴十字星，只能算是极微弱的反抽，连反弹都算不上，预示后市还要下跌。但是从市场所处的位置来看，目前深成指已经进入去年9月到11月构筑的平台了，任何时候见底回升都是可能的事情，沪指走势相对较强，目前离这个平台还有点距离，但后市未必会跌到这个位置，有可能在年线和半年线之间就止跌。还是可以参考2011年1月之后的走势。

　　操作上，短线大盘依然还不稳定，要注意控制仓位。观察大盘在年线和半年线附近的表现，这里是多头一道重要的防线，如果守住了，则见底可能性高，否则大盘就要挑战笔者前面所说的本轮下跌的极限位置2140了。目前建议暂时还是多看少动。（中证投资）