成都龙舟大厦烂尾19年“复活” 变身天府国际

　　2009年，成都有73座烂尾楼。3年半以后的今天，73座烂尾楼中的绝大多数已竣工交房，其中包括最快本月交房的天府国际。这些烂尾楼交房以后，有的成功复活，有的身价水涨船高，有的交房后却无人问津。是什么让它们变得不同？什么样的烂尾楼能救得活？记者调查了几个烂尾 楼项目复活的案例，试图寻找到答案。

　　上周，九眼桥龙舟路的天府国际通过了消防验收，业主可以进场装修了。这意味着，这座自从1994年就矗立在这里的大楼终于要交房了，最快就在本月内。19年以来，这栋楼三易其主，修修停停，甚至换掉了自己的名字。

　　2009年，成都有73座烂尾楼，其中就包括了最快本月交房的天府国际。

　　3年半过去了，这些烂尾楼，有的成功复活，有的再次陷入停工。是什么因素决定了他们不同的“复活”之路？华西都市报记者就此展开调查。

　　三易其主 从龙舟大厦到天府国际

　　1994年，天府国际的“前身”龙舟大厦开始动工，不久之后因开发商资金不足而停工，这一停就是8年。

　　2002年8月，成都鑫五环实业投资有限公司以5800万元将龙舟大厦收入囊中。当时鑫五环想把龙舟大厦打造成商场、住宅和商铺。这样的规划是当下非常流行的商业综合体，但在当时显得有些超前，而高达1.432亿元的投资也成了巨大的障碍。然而，没过多久，这一计划因鑫五环拿不出足够资金而作罢。

　　一晃又是6年。2008年8月，成都中盛实业发展公司接手龙舟大厦并更名为“天府国际”，然后将其过户到子公司成都展旗置业有限公司名下。展旗最终决定把它打造成写字楼，投资金额近1.3亿元，在原来的19层规划上又加了4层。

　　从一个停工10多年的烂尾楼到一个准甲级写字楼，展旗做了很多改造，因为1994年的大楼设计已经显得过时，更不符合甲级写字楼的硬件标准，电梯需要升级，水电系统需要改造，过道需要拓宽，停车场需要扩容……

　　层高是所有烂尾楼的硬伤，因为花再多的钱也没有办法再抬高1厘米。而天府国际层高3.6米，刚刚符合《成都市商务写字楼等级划分》对甲级写字楼的要求，但停车位只有260余个，还是少了一些。中原地产成都公司市场研究中心主管张双红表示：“如果天府国际入驻率比较高，客户会觉得停车位不那么够用。”

　　来得不巧 成都写字楼供应创新高

　　天府国际“前身”龙舟大厦曾是成都最著名的烂尾楼之一，因此它的市场前景成为了大家关注的焦点尤其是在这么“不巧”的情况下入市。

　　说它来得“不巧”，是因为现在是成都写字楼市场最过剩的时期，现在的新增供应量远大于新增需求。而且，今年还有8个甲级写字楼入市，新增供应62.9万平方米。然而，与此同时，市场需求的增长十分有限。

　　截至去年底，成都甲级写字楼新增供应创历史新高，总存量增至129.4万平方米，全市甲级写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%激增到了42.2%，平均租金也同比下挫了4%。

　　无论市场怎样，天府国际已经开始招商了，一家银行租下了整整两层。展旗准备租售并举，但出售的形式必须是整层出售，因为甲级写字楼不允许过于零碎的业权；此外，月租金是120元/平方米，这个价格在成都市场处于中等偏上水平，处于这一租金水平的写字楼都赫赫有名：威斯顿联邦大厦、百扬大厦……

　　前景之争

　　九眼桥能否崛起成新商圈

　　尽管市场整体供过于求，黄金地段的需求依然源源不断，盐市口和天府广场商圈的写字楼租金水平是成都最高的，但空置率却是成都最低的。因此，有关天府国际前景的争论，最终落到了九眼桥区域能否作为新兴商务圈层崛起这个问题上。

　　仲量联行成都公司商业部总监张裕鹏看好天府国际。“地段是商业地产最重要的因素。九眼桥作为成都市中心一环里的黄金地段之一，一直缺乏足够好的写字楼。在整个市场供应过量的情况下，九眼桥这个局部市场其实是供应不足的。”张裕鹏还指出，与天府国际相距不远的香格里拉运营十分良好，证明了九眼桥区域的商务潜力。“别忘了，成都发展到现在，好的地块越来越稀缺，而一环路的好地块更是几乎绝迹。”

　　但也有人持怀疑态度。中原地产成都公司市场研究中心主管、商业地产专家张双红就认为：“九眼桥区域一直就不是真正的商务圈层，它的周边有成都最出名的灯具城。”

　　她认为，不管九眼桥区域未来能否作为新型商务圈层崛起，至少现在还不太成熟：“写字楼有一个聚集效应，好的写字楼挨在一起能够相互提升身价，比如盐市口的仁恒置地、航天科技，而像天府国际这样单独一座，看起来似乎独占了整个九眼桥区域，实际上反而不是好事。”

　　什么样的烂尾楼救得活？

　　2009年9月成都市停工办公布的数据显示，当时成都尚有73座烂尾楼。

　　3年半以后的今天，73座烂尾楼中的绝大多数已经竣工交房，其中也包括最快本月交房的天府国际。

　　这些烂尾楼交房以后，运营情况各有不同。有的成功复活，有的再次陷入停工，有的交房后业主哄抢，身价水涨船高，有的交房后却无人问津，死气沉沉。什么样的烂尾楼能救得活？以下几个成都烂尾楼项目复活的案例，或许能提供一些参考。

　　案例

　　威斯顿联邦大厦

　　买的不是楼，而是地段

　　作为人民南路地标建筑之一，威斯顿联邦大厦曾经的烂尾楼历史早已烟消云散。它是成都烂尾楼复活成功的典型。

　　“地段太好了，人民南路腹地，美领馆区域，这是威斯顿联邦大厦能成功的关键原因。”张双红认为，威斯顿联邦大厦的前身“美岭大厦”之所以烂尾，完全是因为之前开发商的资金问题，项目本身堪称“香饽饽”。

　　张裕鹏表示，开发商投巨资买烂尾楼，与其说买的是一栋楼，不如说买的是一块地。

　　“一个城市的黄金地块是非常稀缺的资源。现在，如果想自己拿地造一个新项目，只有去市中心以外的区域，那些区域现在并未成熟，未来也不一定能够发展起来。”张裕鹏表示，对于开发商来说，从减小风险的角度考虑，只有黄金地块的烂尾楼项目，才是值得考虑的投资。

　　除了位置要足够“黄金”之外，地块是否处于成熟商圈之内也非常重要。张双红表示，有可能一块地位置很好，但它所处的区域不是商务圈层，所以更适合拿来做住宅。

　　那如何判断一块地是否处于成熟商圈之内呢？“很简单，看附近有没有很多好的甲级写字楼，越多越好，写字楼不怕扎堆，就怕不扎堆。”张双红说道，“成都嘛，最好的地方无非就几个，人民南路沿线、东大街、天府广场、盐市口，最多再加一个世纪城区域。其他的地方，都不成熟。”

　　案例

　　力宝大厦、中环广场

　　修好后，卖还是租更赚钱？

　　当谈起烂尾楼项目复活的成功案例时，力宝大厦和中环广场是另外两个业内人士常常提起的名字。

　　烂尾楼项目修好交房后，开发商都会面临一个问题把楼卖出去，还是自己拿着收租金？力宝大厦选择了出售，而中环广场选择了收租，虽然选择不同，但都获得了成功。

　　2007年，力宝大厦开盘，售价每平方米 8000 元到13000元，最贵的楼层更是高达18000元/平方米，不久后就售罄。至于中环广场，租金一直稳定在市场中上游水平，3月更是环比大涨12.95%。

　　那到底该如何选择呢？业内人士一致认为，自持收租远优于全部散售。

　　在力宝大厦开盘前，成都高质量的甲级写字楼项目屈指可数，力宝大厦入市恰逢市场供不应求之际，投资者看准了市场的契机，才纷纷拿出了资金。

　　“但现在，市场供过于求，如果全部散售会十分困难。”一位业内人士分析。

　　“现在单纯的全部散售已经非常少了，多数是小部分出售，大部分自持。散售能迅速回款，但自持能坐享物业的升值，还能以物业为抵押进行融资。”张裕鹏表示，他更建议开发商自持，就算是出售部分楼层，也不要选择散售，而且尽量不要卖给投资者，要卖给使用者。

　　为什么要这样做？张裕鹏表示，写字楼后续的运营非常重要，如果全部散售给中小业主，业权分散，物业管理会十分困难，而物业管理水平会极大地影响“用户体验”。

　　此外，如果业权过于分散，对招商也非常不利。“一个楼的品质决定于入驻的客户，如果入驻的客户主要是知名企业或领事馆这种高端客户，那这个楼就将成为高端产品。而租金的走势、市场需求，与此密不可分。”张裕鹏指出，业权分散，运营者无法控制入驻的客户，入驻企业可能参差不齐，长此以往楼的市场地位会下降。

　　案例

　　熊猫城

　　股权结构复杂 阻碍复活之路

　　曾满载着复兴骡马市商圈希望的熊猫城，依然在探索之中。业内有关它的看法，是败于地段。

　　按理来说，熊猫城身处黄金地段，本应是一大优势。“但业内公认的是，熊猫城那儿是假口岸，行车多过行人，行人也很少停留。”中原地产成都公司市场研究中心主管张双红这样说道。

　　在张双红看来，熊猫城复杂的股权结构也是掣肘开发商的重要障碍。“开发商把项目买回来，本身就需要重新规划升级产品，如果股权结构太复杂，还要综合考虑各个股东的利益和感受，费时费力。”

　　当时熊猫城有三家股东，即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司，分别持有60%、20%和20%的股份。而这三大股东并非各自独立，南大门是上世纪90年代末熊猫城董事长陈宇光旅居加拿大时组建的公司，海南新安则是陈宇光执掌琼能源时的股东。接盘者富力想要让股权更加简单清晰，因此股权谈判就耗时一年。

　　“当年陈宇光还把部分物业卖给了小投资者，承诺给别人10%的租金返还。”一位业内人士向记者透露，陈宇光把熊猫城转手之后，小投资者没有按时拿到租金返还，还与熊猫城发生了纠纷。“各种烂摊子，为熊猫城的复活之路设下了重重障碍。”

　　华西都市报记者 张飘逸来源华西都市报)