一线城市可否尝试放开限购？

　　证券时报记者 靳书阳

　　在号称史上最严厉的“国五条”出台之后，房价上涨的趋势仍未改变，而这或许预示着用行政手段调控房地产市场，已经走到尽头。房地产调控需要回到尊重市场规律的道路上来。

　　日前，根据中国指数研究院发布“2013年4月中国房地产指数系统百城房 价指数”，2013年4月，100个城市的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。十大城市住宅均价为1.7万元/平方米，环比今年3月上涨1.31%。具体来看，北京环比上涨3.11%，涨幅最大。

　　据媒体报道，一位接近北京住建委的人士透露，不久前，北京一位市领导责成住建委相关负责人想办法控制住房价。为应对来自市领导及房价控制目标方面的压力，北京市住建委采取了“史上最严厉的价格管制”，不仅涉及期房，现房也要限价。

　　华远地产董事长任志强、中国房地产开发集团总裁孟晓苏均认为，过去的调控政策违背了市场经济中的供需规律。即不在扩大土地供给上下功夫，只是一味地遏制需求，最终使得压抑许久的购房需求集中爆发。这也是造成过去十年房地产一轮轮上涨的根本原因。

　　在行政性调控未取得实质性效果的前提下，是否可以取消之前的一系列诸如“限购”等临时性措施，让市场来决定一切？通过针对不同人群的实际消费能力分析，由于一线城市泡沫最严重，记者认为，一线城市可以尝试取消限购。

　　首先，即使房价维持现有水平，对一线城市的广大普通消费人群来说，购房也是勉为其难。仅以北京2011年的数据为例，2011年北京城市家庭户均可支配收入为10.02万元，商品住宅平均价格为1.55万元/平方米，95平方米一套房总价为147.4万元。据此，北京房价收入比为14.7倍，而国际上房价收入比的合理值则为4~6倍。上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。

　　这说明，北京等一线城市的房价与当地普通居民实际收入水平已经严重脱离。更何况2012年下半年以来，以北京为代表的一线城市，房价又迎来新一轮飙升，房价收入比数据更为恶化。

　　如此，即使房价因为放开限购短期内出现暴涨，从经济学中的边际效应角度来看，房价继续上涨部分，对绝大多数普通人群来说，已经不构成附加影响。

　　再者，放开限购后房价必会经历暴涨，只有这样，房价才会在达到高点之后最终回归到其合理价位上。

　　在缺少外部干预的情况下，任何产品都会在市场规律的作用下，经由供求关系决定，从而达到合理的均衡价位。如果采取行政手段来干预，将严重破坏市场规律，延缓甚至改变供求的自发调节作用。

　　如果有关部门最终的调控目标是“实现房价的合理回归”，那么在行政性调控手段失效的当前，尝试放弃限购，无疑是一个现实的举措。

　　作者：靳书阳