通州拿地观察：北京限价下房企心态分化

　　观点地产网 曹萍 自上次拿下通州台湖镇地块后，无论是泰禾还是世纪鸿，似乎都对这个片区产生了浓厚的兴趣，以致于一个创下1.9万元/平米的区域单价最高，一个则拍出230%的溢价率，而那些大型房企似乎都遁了形迹。

　　通州再拍地

　　5月20日，北京市通州区台湖镇的两宗 地块开始进入现场竞价阶段。在正式开拍前，两宗地块分别获得网上报价9次和18次。竞拍现场更是吸引了20多家企业参与，其中尤以中小企业居多。

　　首先进入拍卖的是台湖镇B-23多功能地块，据媒体现场报道称，在经过62轮的竞价后，该地块最终由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司和李金岭联合体以8.25亿元斩获，溢价率230%，折合楼面价13136元/平米。

　　据悉，在拍卖现场，该地块共吸引了9家企业参与报名，包括泰禾、北京城建、东亚新华、旭辉等中小企业，龙湖、万科、雅居乐等现场并未参与竞价。

　　挂牌资料显示，台湖镇B-23多功能地块位于北京市通州区台湖镇光机电一体化产业基地，土地面积约4.9万平米，规划建筑面积为6.28万平米，起始价为2.5亿元，在现场竞拍前该地块共收到9次报价，报价最高为2.58亿元，楼面价达4108元/平米。

　　经过这一场的热身后，通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目用地的竞拍似乎又燃起了北京土地市场上久违的烟硝味。

　　挂牌资料显示，该地块位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地内。东至西环路，南至B-06地块，西至光机电四号路，北至新光一街。规划为二类居住用地、托幼用地，总用地面积约8.22万平米，建筑规模控制在13.2万平米内，起始价为7.6亿元。

　　在竞拍前，该地块在短短几天内便获得18次网上报价，最高报价为8.28亿元，合约楼面价6317元/平米。其中参与竞价的企业包括龙湖地产、首开万科联合体、旭辉等大型房企。

　　来自现场的消息称，该地块共吸引了包括龙湖、融创、佳兆业、雅居乐、泰禾、华远、住总、合景泰富、路劲、首开万科联合体、北京城建、福建正荣等在内的21家企业参与。

　　由于该地块以宅地为主，在土地拍卖现场引起各房企激烈的争夺，最终，在经过71轮的竞拍后，由泰禾以11.25亿元、配建7.3万平米的公租房的条件拿下。

　　经测算，除开公租房面积，该地块的成交楼面价为19053元/平米，创区域新高。去年底，首开万科联合体在这一区域获得的地块的成交楼面价最高也只是1.36万元/平米。

　　分化的房企

　　泰禾1.9万元/平米的成交价，让不少业内人士直呼疯狂。任志强更是在微博中直言，“黄总(黄其森)有点疯”。

　　更有业内人士替北京住建委为北京房价操心。“同一区域东亚印象台湖每平卖1.6万元。按京19条、住建委主任杨斌回应，售价"不能明显高于周边同类品质商品房的价格"或高于二手房价。请问泰禾如何定价？明年政策作废？”

　　值得一提的是，不管是世纪鸿还是泰禾，今年都两度在通州台湖镇拿地，此刻两家公司的名气也见涨，但这种成名是以现金为代价的，尤其是泰禾。

　　数据显示，就在今年4月，泰禾曾以19.3亿元获得台湖镇1宗地，折合成交楼面价为1.18万元/平方米，其成交价足足高出底价10.2亿。此次的成交单价也达到1.9万元/平米，而目前台湖镇在售的唯一项目东亚印象当时的楼面价尚不足5000元/平米。

　　因此，有现场参与此次竞拍的企业人士指出，从最近的成交来看，北京土地市场上，高价拿地的基本是一些小企业，这主要是因为这些企业要进京就必须拿地，表现出来就是在一些地块的成交上“势在必得”，所以，在成本方面的就显得比较“粗”一些。

　　而对于那些已经在北京市场扎根并拥有项目的公司来说，拍地时更多的考虑是成本以及未来的销售等，拿地时也就没有那么冲动。

　　而这种说法也得到某种程度的证实。5月11日，上市公司世荣兆业就曾发布公告称，拟参与竞拍通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目(配建公共租赁住房)地块。若能成功竞得该地块，预计未来将大幅提高公司的经营收益。

　　5月20日，世荣兆业的现场参与竞拍，直接刺激公司股票以0.65%的增幅收盘。

　　北京近两个多月土地市场的成交也在某种程度上佐证了这一说法。

　　今年前2个月，北京经营性用地土地实现476亿的成交额，约占去年总土地出让金的73%。此后两个月，北京土地市场开始进入平淡期。

　　这期间，也就只有通州区台湖镇地块两宗地块，分别被泰禾以19.3亿、首开万科以12亿元竞得时引人注目了。同样是位于通州区，运河核心区的地块多以接近底价的价格成交。

　　也有分析指出，开发商在北京土地市场上之所以有如此分化的表现，与北京目前严格执行的限价、限购环境分不开。

　　5月12日，有报道称，为了实现房价数据在二季度有所改观，北京开始执行严格的限价政策，甚至传言预售证的最后审批还需要副市长签字方能生效。

　　对于开发商，政府方面希望能找到一个“既能合理拉低成交价格，又能尽量减少伤害开发商积极性”的办法，也就是说，既想开发商低价买房，又想其积极买地。

　　但是由于利润空间层层受压，开发商对此并无多大热情。这一点，从北京市目前的推地节奏上也能看出一二端倪。来源观点地产网)