房产税试点或择机扩容 地产调控将淡化行政色彩

　　发改委有关负责人日前表示，现在正在考虑择机扩大房产税改革试点范围，今年会有具体动作。这很可能意味着在当前行政化的地产调控越来越走入困境情况下，类似房产税这样更具市场化的房地产调控措施将逐渐崭露头角，这对建立房地产市场稳定运行机制，促进房地产市场的平稳发展将产生积极影响。

　　当前以行政主导的地产调控政策已经严重干扰了市场的稳定预期，调控效果也越来越走向反面。

　　以限购为例，虽然表面上短期抑制了不合理投机需求，将部分投机购房者逐出市场，房屋价格涨幅也得到控制，但是在供需的动态博弈过程中，它的强化使用却会产生负面作用。政府的严格限购强化了拟购房人对于房屋稀缺的预期，在这种心理暗示下，他们只要一满足购房条件，就一定会不顾自身实际需求而抢先购房，这无疑提前透支了购房需求。由于限购严格规定了“一个家庭一套房”，这就使得更多的家庭在具备购房资格后，更愿意“一步到位”选择面积和户型较大的房屋，而不再选择小户型，这实际上增大了住房面积的需求。若以经济学的术语来总结购房者的行为就是，多次行政限购后购房者的需求弹性会变大，这意味着只要房屋价格有小幅回落或限购条件有所放松，他们的购房需求就会快速释放。

　　同样，长期限购对于限售者也有严重的负面影响，由于多套房的拥有者在房屋售出后也不具备购房资格，他们也就更倾向于持有住房，这无疑减少了二手房的供给。在过去的限购条件下，需求量的大幅减少曾导致不少积累过多库存的开发商陷入困境，这就迫使开发商在以后限购升级后，不得不采取更为谨慎的开发策略，由此会影响房屋的潜在供给。

　　无论是限购还是限售，都会增大房屋的需求弹性，减少房屋的供给弹性，这就导致在同样的新增需求冲击下，限购和限售强化后反而容易导致房屋价格上涨更快。

　　实际上，政府也认识到行政化调控的负面作用。新一届改革意识较强的政府正酝酿通过市场化的手段解决当前房地产市场的困局。而目前房地产调控的严峻性将会加速这些政策的出台，其中房产税这一通行的市场化调控手段也必定会得到政府的青睐。

　　房产税的开征增加了住房持有成本，这一方面有助于抑制房地产的投机需求，另一方面也会促使部分拥有多套住房的转让或出租，增加住房的有效供给，这无疑有利于促进房地产市场良性调节机制的形成。

　　第二批房地产税试点中，一定会有更多热点城市入围，如北京、广州、杭州等，征税的重点也不再局限于新增购房，部分热点城市将很可能对存量房“开刀”。这也能更好地调节当地过热的房地产市场。

　　如果说房产税的推出是为了更好地调节需求，可以预计，为了更好地调节房地产供给，促进更多集体土地入市也将成为管理层高度重视的房地产调控手段。国土部目前正在研究的《集体经营性建设用地流转指导意见》将有望使更多经营性集体建设用地土地无需通过政府征用这一环节就可以入市交易，具体措施包括，鼓励“城中村”、“城郊村”集体与村民自主开发，为城市流动人口与低收入阶层建设出租房；允许小产权房在合适的条件下入市等。这些措施的实施将有利于形成多元化的土地及房屋供给体系，房地产的供给弹性也会大大提高，市场的平稳运行机制也容易形成。

　　当然，无论是房产税、集体土地入市都会损害当前既有利益集团的利益。例如，集体土地入市会较大程度上冲击地方现有的土地财政利益格局，改革的推进也将更多遵循渐进原则，这也决定政策短期对于改变房地产供求关系的作用比较有限。另外，新一轮房地产调控为维持房市的供求平衡，也不得不在热点地区借用限购政策来限制不合理需求，但这种限购的严厉程度已不大可能加码。这种调控对于房地产市场的影响也更为温和。房价虽然短期仍会惯性上涨，但行政调控作用的淡化，以及市场化调控政策的更多引入，将会更有利于改善开发商的投资预期，从而有利于扩大更长时期的住房供给。在未来供求关系改善预期的作用下，房价有望在今年下半年逐渐稳定下来。 (陈伟)