香港内房“壳股”暴动的秘密

　　廖杰华

　　5月27日至5月31日，单周涨幅71.65%，而从4月10日复牌至今，股价已由0.334港元暴涨至5月31日的最高价5.37港元，涨幅高达16倍。被国内商业地产龙头万达集团收购不到两个月，恒力商业地产股价交出了这样的成绩单。

　　与恒力商业地产类似，被招商地产借壳

相关公司股票走势

• 招商地产
• 金地集团
• 万科Ａ

　　房企借壳潮

　　统计显示，从去年4月份至今，在香港资本市场，已有六家壳公司被包括万达、万科、招商地产等在内的房企收购，并获得惊人涨幅。

　　事实上，内地房企在A股市场直接融资通道被无限期暂停后，转战香港买壳上市融资成了为数不多的选择。

　　这些在内地名声显赫房企巨头的注资预期又反过来推动这些股票价格的不断飙升。

　　但注资并非易事。

　　限于两地资本市场对借壳上市后相关注资的限制，在如何做大做强壳股上，金地和招商给出了两条路。其中，金地商置的自我发展做大做强是多数企业的选择，而背景特殊的招商地产则绕的是小路，复制性不强。

　　经济观察报获得的数据显示，在香港上市的中海地产、华润置地等房企，在香港的借贷成本低至3%，而国内龙头老大万科，在内地借贷成本却高达10%左右。因此，通过借壳，绕道香港以及海外资本市场成为众多房企的不二选择。

　　壳股暴动

　　5月15日，在万达收购的消息对外公布后，恒力商业地产开始狂飙，股价收于1.95港元，暴涨465.22%。

　　而被绿地集团收购的盛高则在随后重复了上述故事。事实上，在正式收购前，盛高的股价已出现异动。

　　4月10日，盛高置地以2.76港元报收，但在此后的六个交易日，盛高置地股价开始大幅走高，到停牌前的4月18日，股价已大幅上涨到3.82港元。

　　5月8日，盛高置地发出公告，确认将获得绿地集团入主。复牌首日股价大升87%，收市报7.14元。入股完成后，绿地将持有盛高60%股权，成为最大股东，盛高置地亦将更名为“绿地香港控股”。“在资本市场的逻辑下，借壳上市就会涉及到注资，注资就会带动股价上涨。”一位私募称。

　　在资金的推动下，这些壳股的注资预期不断升温，随之股价开始暴涨。

　　金地商置的股价从今年3月13日最低的0.67港元一路涨到1.27元，几乎翻番。而2013年1月3日，金地商置的收盘价还只有0.46元。

　　从今年5月下旬以来，这些地产股开始了新一轮的集体狂飙。

　　金地商置本轮行情的启动始于5月21日，当天，金地商置以0.79元开盘，当日上涨7.59%，在接下来的几个交易日中，金地商置开始加速上涨，其中5月31日上涨10.78%，6月4日，再次大涨12.73%。

　　恒力商业地产此轮的轨迹也大体类似，5月15日，恒力大涨27.32%，在几天横盘后，5月27日，恒力的涨幅高达11.88%。在随后的三天中，恒力加速上攻，日涨幅分别高达19.86%、18%、14.77%。

　　5月30日，由于股价的大幅异动，恒力商业地产不得不对外发澄清公告称，得悉股份价格和成交量上升，确认没有知悉导致价格和成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免本公司证券出现虚假市场的资料，或任何内幕消息。

　　相比壳股的凶猛表现，有实质业绩支撑的香港优质内房股则显得落寞。

　　数据显示，进入2013年，内房股龙头和中海地产和华润置地的涨幅接近于零，而恒大地产从年初的4.25港元一路下挫至6月5日的3.09港元，跌幅超过三成。

　　未来走向

　　绕道香港买壳，打开海外融资通道是首要目的。但要真正实现借壳，并非易事。

　　深圳一地产公司董秘在接受经济观察报记者采访时表示，内地房地产企业赴香港买壳上市，需经过商务部、证监会、发改委等部门的审核，若涉及到国有控股的上市企业进行收并购行为，则另需要相关国资委的批准。

　　而根据香港联交所规定，买方在成为拥有超过30%普通股股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，需要以IPO申请的标准来审批。

　　因此，尽管以恒力商业地产、盛高置地为代表的众多壳股股价大幅飙升，但短期无法完成的注资，注定这些股票有些虚高。“我们的股价太高了，以目前的状况看，根本无法支撑。”上述壳公司的一高管对经济观察报记者表示。“以目前的状况看，这些壳公司要实现预期中的资产注入做大做强，可以参考金地和招商地产的做法。”上述私募称。

　　招商地产4月23日宣布的正在筹划的重大事项，即是将向香港上市的东力实业控股有限公司注入商业地产项目。招商地产董秘刘宁在接受经济观察报采访时证实，此次注资构成了“反向收购”，将被视为首次上市，需走重新上市审批程序。

　　此外，在项目选择方面，招商地产此次注入东力的资产在选择标准上是按照“在境外运营满三年的资产”。否则，除非获得中国证监会的特别批准，若收购将使相关资产实现海外上市，中国法律原则上不允许招商地产向东力出售这些项目。

　　由于借壳不满两年，而且境外没有可供注资的资产，仅这两条，就挡住了很多上市公司对香港壳公司注资的道路。

　　由于无法像招商地产一样注资，金地集团在对金地商置的安排上，则选择了扶持其自身做大做强的路。

　　5月29日，金地商置公布，旗下全资附属公司威新与独立第三方大连博载以6.287亿元联合竞得大连市一地块，公司将占该宗地90.1%权益。这是借壳更名以来，金地商置第二次在内地拿地。早前的3月26日，金地商置通过招拍挂，以8.58亿元的价格将沈阳市浑南新区一宗住宅地块收入囊中。

　　除了拿地，金地还通过其他变通的方式扶持金地商置。

　　4月8日，金地商置公告，金地集团委托其运营3个商业地产项目，分别是位于西安湖城的大境购物中心；位于西安湖城的大境凯悦酒店；位于北京的北京金地广场。

　　金地集团将支付金地商置西安两项目每月的管理费106.67万元，北京项目每月的管理费160万元。至今年年底，金地商置可通过西安两项目获取860万元的收益，通过北京项目获取1280万元的收益，共获得2140万元。

　　金地集团总裁黄俊灿在接受经济观察报采访时明确表示：对金地商置，我们的定位是金地集团的商业地产运营平台，但不排除做住宅业务。就目前的形势而言，要想迅速发挥金地商置的作用，首先要有一定的规模，也就是先要把金地商置做大，不做大发挥不了作用。