如何在越渐红火的美国房地产市场分一杯羹？

　　2013年5月29日，《纽约时报》头版显眼的地方刊登了一篇名为“Home Prices Rise, Putting Country in Buying Mood”(房屋价格攀升，营造了国家的购房氛围)的文章。此文一出，立即被美国主流专业投资及房地产界人士认定是美国房市再度走强的明显信号。

　　文章指出，5月28日出炉的最新标普500的Case-Shiller房价指数创出7年来最高的增长率，在其统计的20个城市中的每一个城市，皆看到房价正在延续前三个月的势头不断攀升，而这种强势不但体现在二手房市场，新造房屋的开工和招聘人手速度也同样显示出加快的走势。经济学家认为，美国房市走出如此态势的原因，基本上缘于几大因素：一是最近原油价格的下降，二是股票的造好，三是失业率的下降，还有就是银行拍卖房的减少，而大概最重要的因素，是房产股价值的成长让美国消费者感受到财富效应，从而增强了其消费的欲望。

　　国人一向热衷房产，自古就有“有土斯有财”的名言。因此，近期在美国的房地产市场，我们可以看到越来越多中国买家的身影，有的人甚至仅在国内根据不同房产展销会的介绍，就迫不及待地“隔山买牛”，结果发现没有选好投资标的，白白错失了很好的投资良机，甚至造成了无谓的损失。有鉴于此，国人要在红火的美国房地产市场分一杯羹，务必注意以下几个方面，其中包括投资城市的整体经济走向及房市情况、个别地区房产的升值潜力、房产持有的费用以及税务等。

　　首先是美国各个城市的整体经济及房价走势，从上述指标，我们可以发现美国华人聚居也是一般中国购房者青睐的几大城市中，例如在上次金融风暴后房价大幅滑落的旧金山和洛杉矶，这次回调中其房价已经从低点反弹了很多，而纽约和波士顿过去几年房价的跌幅本来就没那么大，所以目前的升幅也显得比较缓慢。不过，由于这两个城市独特的国际金融地位、教育资源、居住环境及人文气氛，未来房价有望加速攀升，而长远的保值潜力也相当看好。以纽约的曼哈顿为例，这些年就不断地吸引着来自世界各国的富豪置产。反之，美国的另外一些城市，如曾经辉煌一时的费城和底特律，由于过去十几二十年其支柱产业的改变，房市变得萎靡不振，甚至大幅下滑，如果国人目前投资标的锁定在这类城市，建议在下手前必须仔细研究该地未来的发展规划，不要只以目前偏低的房价作为衡量准则。当然，正如十年前上海的卢湾区和嘉定区的投资潜力比较一样，美国城市里也分成很多区，有些区域会比其他的更有投资价值。比方说纽约的曼哈顿，其位于中央公园北部的哈林区，虽然房价在过去一年已经上涨了20%，可由于该区在2000年中期克林顿办公室进驻后，正从传统老旧的黑人区逐渐转型为时尚的街区，加上纽约著名的哥伦比亚大学也正准备在此区拓建校园，使得其未来的房价被进一步看好，并优于很多其他房价已经高挺的曼哈顿城区。在房市的投资中，有这样一句历久不衰的名言“location，location， location”，所以房产的地理位置永远是极为重要的考量。

　　在锁定潜在投资标的后，还需要注意的就是持有房产的各种费用及税项。一般来讲，除了买卖房子时的各种一次性税项，持有美国的住宅需每年交付大约1%～3%的地税，如果不是一到三/四家庭的独栋或联排房子，而是公寓大楼，一般还需要交物业管理费，管理费的差异可以相当大，以曼哈顿来说，同样是100万美元的房子，由于大楼的硬/软件，如大楼的健身设备、门房级别等不同，费用可从每月几百到几千美元。至于商业地产，又是另一套的游戏规则，由于篇幅所限无法在此一一阐述。

　　总的来讲，投资房地产本身就是一门学问，美国房市目前虽然极具投资价值，可国人要在自己不熟悉的异国他乡的房地产市场取得成功，除了自己得花时间做好前期的分析外，也应该依仗熟悉当地市场，并拥有优秀当地资源的专业中介机构。如果正在认真考虑投资美国房地产的话，建议大家一定不能只听到房产展销活动的诱人推介就冲动下手，最好的方式，还是首先在网上做好一些基本功课，锁定一两个城市，再亲自到当地找寻多家中介机构面谈以挑选真正专业，并拥有丰富的当地房产资源的中介协助。在购买房产的过程中充分了解上述的各种因素再做决定，才有最大的胜算可能。

　　（作者为美国红杉财富规划资深合伙人、美国认证财富规划师，邮箱：smak@eswpinc.com）

　　作者：麦慧琪来源财商)