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合景泰富孔健岷:合景高端产品比例是25%-30%(博鳌特稿)

来源:财经网
  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 本刊编辑部 在下海从商近20年之后,孔健岷终于愿意面对媒体,接受采访。

  站在广州珠江新城合景泰富国际金融广场顶层的孔健岷个人办公室,透过那一片落地玻璃窗,可以将广州新中轴线全景尽收眼底。采访当天,更有着难得的蓝天白云,映衬着高耸入云的“小蛮腰”,美景如画。

  在合景泰富国际金融广场和“小蛮腰”之间,流淌了千年的珠江仍旧静水流深,两岸却已经从昔日农田变成今时的CBD。

  珠江新城成为广州的商业金融中心不过是最近20年的事情,在此前的千百年间,广府商业繁华之地是如今的荔湾、越秀故地。

  事实上,南粤商业起源非常之早,传承已有数千年,即使明清时施行闭关锁国政策,广州也作为唯一的对外贸易口岸保持着繁荣。有历史学家这样描述当时的境况:中华帝国与西方列国的全部贸易都聚汇于广州。

  在如此悠久的商业历史和浓郁的商业氛围之下,广东地区商人也逐渐自成一派,后均冠之“粤商”,并与徽商、晋商、浙商、苏商一道,成为中国著名的“五大商帮”。

  改革开放之后,粤商也活跃在各种商业贸易活动之中,在中国设立的四个经济特区有三个有位于广东省内,也足以说明粤商之强盛。

  传承:低调与诚信

  通过对粤商的观察,有人总结了一些特质:与喜欢指点江山、激扬文字的北方企业家不同的是,南方企业家们并不会过多谈论政策。

  这当然未必是绝对,但低调务实也可以说是粤派商人的基本标签,孔健岷也不例外。从1995年正式下海从商之后,虽一手打造了一家在香港的上市房企,孔健岷却甚少现身公众面前。

  算上此次接受观点地产新媒体的领袖访谈,也只是孔健岷第二次接受采访,而在连续两个小时的对坐畅谈后,可谓“宾主尽欢、意犹未尽”。

  “自己怎么评价自己?我觉得我做人很低调,但是做事可以很高调。”采访开始之时,孔健岷显得很严谨,稍有距离感,但随着交流的深入,他的表情变得越来越柔和、轻松。

  很多广东地产商人都有这样的特性,如碧桂园主席杨国强几乎不参加任何公开活动,曾为中国女首富的杨惠妍的长相更是保密至今;还有合生创展董事长朱孟依,直至现在网上能看到的朱孟依唯一一张照片,还是多年前合生创展上市时所照;星河湾的产品征服了无数的有钱人,但除了每年“两会”时候,基本不可能在媒体上找到黄文仔。

  粤商的另一个特点是诚信厚义,“粤人经商,尤重诚信”更为人所称道。安徽休宁人叶权在《游岭南记》中写道:“广城人家大小具有生意,人柔和,物价平……广城人得一二分息成市矣。”

  叶权还发现,在广州,商品买回去五天七天后,如果发现有问题还可以更换,他觉得广东人经商讲诚信,是该发达的。

  虽然房地产是今日中国遭受最多非议的行业,但广东因为靠近香港,受到的影响较早也较大,使得南粤大地的消费者和商家对于市场化意识、服务意识和诚信意识都很注重。

  对于有许多合作项目的合景泰富来说,对合作伙伴以诚相待也是孔健岷颇为在意的事情。

  “我宁愿自己吃点亏都不要让我的股东吃亏,这一点很重要。”不管是有多个合作项目的富力、新鸿基地产还是合作较少的雅居乐、中信,孔健岷都要求自己的团队在合作时一定不能有私心,他也如此对公司的员工反复灌输诚信观念。

  孔健岷表示,合作一定要坦诚,这是最重要的,其次就是公开透明,在此基础上,自然能互相信任。

  事实上,孔健岷的“诚信”还来自一套完整的授权机制。

  “信任的前提是一定要让我看到所有内容,比如一些关键节点,什么时候开工,什么时候卖楼,什么时候建造,什么时候交房,人力成本、造价成本、预算等,都必须公开透明,只要把这一点做到了,股东之间就不会有吵架的事情发生。”孔健岷举例称,只要提前做好预算和计划,然后大家照此执行,就不会有问题。

  此外,孔健岷对公司同事也给予了很高的信任,合景泰富每年都会召一批管培生,然后由包括他在内的公司高层亲自带在身边培养。对于这些管培生,孔健岷授予了极大权限,除了公司几个重要的财务和人事会议不能参加之外,其他的高层会议可以随便进出听会。

  当我们询问会不会担心管培生将会议内容泄漏时,孔健岷只是简单的回答:“如果不相信他就不会理他了。人是交心的,给他一个心,他也会交心给你。如果什么都不相信他,他怎么会把心交给你?”

  革新:风险与接班

  授权机制、管理体系、风险控制等词语在采访中一直不断地出现,可以看出,孔健岷的风险意识极为强烈,对管理制度化、流程化的重视程度也比大部分房企高。

  这或许与他的教育背景及下海之前的工作经历有一定关系。

  孔健岷出生于1967年,1989年毕业于广州暨南大学,主修计算机专业,曾任职于工商银行信贷部,1994年下海,1995年创立合景泰富前身合景房地产开发有限公司。

  可以看出,孔健岷下海时才27岁,合景泰富2007香港上市时年也不过40岁。和广东其他房企老板如杨国强、李思廉、许家印等相比,孔健岷的年纪最小,因此也最容易接受新鲜事物,对时尚和前卫的接纳度也最高。

  这在合景后来的作品中也有所体现:在广东诸多开发商的作品中,合景的楼盘向来最为符合年轻人群的品位,所引进的酒店品牌也是以设计、时尚知名的“W酒店”。

  为了保持自己对新鲜事务的敏锐感知,孔健岷也称,自己在家里锻炼时听的音乐都是最新的流行歌曲。

  这实在有些颠覆人们对上市公司领导人的印象,孔健岷的回答也颇为率性:“我觉得古典音乐比较烦。”

  另一方面,孔健岷拥有完整和良好的教育背景,毕业于知名学府暨南大学,这也使得他在思维模式、做事风格和管理方式上更为严谨、慎密,视野也很开阔。再加上孔健岷长期和李思廉、新鸿基地产郭氏兄弟等香港人打交道,更熟悉和习惯于现代企业管理。

  和之前很多房企先追求规模扩张而后再提高质量的发展模式不同,合景泰富却是先完成质量体系的管理和把控之后才寻求规模扩张。

  因此,合景泰富前几年的销售增长并不是特别迅速,有些分析师甚至在报告中写“合景泰富销售疲软,执行不佳”。

  孔健岷并没有因此就迅速加强销售,依然按照自己的设想,坚持先完成公司的风险管理体系。经过几年的雕琢,孔健岷认为合景已经准备得差不多了,接下来就会有长足的进步。

  此外,风险管理也是孔健岷一直重视的事情,他再三重复,在企业放量扩张的时候,就是最危险的时候,也是最需要提高警惕的时候。

  这样强烈的风险意识在老一辈地产商中是不常见的。

  另一个和广东大多数地产商不同之处是,正当杨国强女儿杨惠妍、朱孟依女儿朱桔榕等第二代上位入主公司管理层时,孔健岷却态度鲜明地表示,不希望女儿以后接手生意。

  说起女儿,孔健岷的舐犊之情溢于言表,他说:“女儿每次家长会必到,从小到大没有一次不到,所有工作都会推掉。”

  不让女儿接班也是不希望女儿继续这么辛苦,孔健岷称,在中国做生意其实要有很大的承受能力,可能遇到各种各样的困难,而自己经历过了就不希望女儿也这么辛苦。

  孔健岷希望女儿完成学业之后做一个专业人士,这样生活更单纯,而且时间更自主。

  至于公司的未来,孔健岷也早有了自己的想法,他并没有想过公司一定要做百年企业。在孔健岷的设想中,如果自己有一天退休了,就把公司交给职业经理人来管理,自己保留董事会成员的身份,在重大发展策略上“给给意见、投投票”就好。

  或许就是因为有了这样的打算,孔健岷也一直在努力培养管理团队,如今合景团队的工作能力也极强,孔健岷不需要长年无休的工作:“自己在办公室就全神贯注的工作,一离开办公室就不再想工作的事情,周末两日更不会有公司同事前来打扰。”

  “如果真的有事就发短信,我会根据短信是否紧急而选择回复。”孔健岷的工作与生活安排分明,与以前粤商的终年没日没夜的工作作风也不太相似。

  当然,这些也不会影响合景泰富按照孔健岷的计划继续前行。

  以下为观点地产新媒体专访合景泰富地产董事局主席孔健岷实录:

  标准化管控

  观点地产新媒体:2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”,您个人怎么理解新力量?如果要给30年后的合景贴上标签,会是什么样的?

  孔健岷:房地产发展到今天比较成熟了,整个房地产行业包括一些老牌的发展商如富力、世茂、万科、保利等,在体系上和产品上都比较成熟。

  我们虽然都是在90年代出来创业,但可能大家走的路线有点区别,他们比我们公司上市早一点,所以对产品的标准化更加成熟。而我们这一批发展商,在产品的创造性方面则更强一些,产品覆盖面比较广。

  我要求团队什么产品都要尝试,之后再向标准化推进,这样可能会更加完善。在保质的基础上量化,这是我们的原则,所以我们今年开始进行量化。

  前几年积累标准化方面的内容,包括产品的创新、产品的覆盖面都很广。标准化之后,未来在拿地和发展过程中团队就会强很多。产品的标准化在我们这一代发展商方面是有要求的,为此公司两年前就在广州科学城做了一个标准化中心。

  当然,这有几个方面原因:一方面是要对得起买合景房子、用合景房子的人;第二,要保持核心竞争力,合景产品创新的核心竞争力必须要保证,这也是我们的优点;第三,就是在量化的同时也要保证质量和产品的创新性,我们不希望做成工厂一样的复制。

  未来十年到二十年的竞争是整个管理体系的竞争,也是创新的竞争。因为现在土地越来越稀缺,价格越来越高,怎么利用土地实现价值最大化,这是发展商需要共同面对的问题,我们希望能够保证产品创新的同时也能利用好土地资源。

  管理体系是未来十年最关键的发展因素,现在很多企业做大了以后自身的管理体系已经很完善。我们现在要求合景的管理团队不断完善,虽然也有缺点,但希望每年都有进步和提高。

  比如在保持设计和产品创新方面的优势同时也要控制好质量,包括成本造价等。因为很多企业做大了以后,在区域乃至全国发展时,成本控制方面的效果不是很理想,所以现在我们抓得很严,并不断完善。

  每个企业要有一面镜子,好的就要保持并且发扬,因为每个企业生存下来都有优点和缺点。

  现在大部分房地产企业量是上去了,但是千亿俱乐部也只有三、四家。未来如果追量,造价或者成本控制不好也是很危险的,增量和成本控制、利润率方面要有一个平衡。

  我们公司优点很明显,缺点也有,希望这十年二十年能够不断完善。物管方面,我们前十年比较不重视,未来几年内必须把物管做好。

  观点地产新媒体:合景过去一直主要做高端项目,您不断强调量和质的平衡,那么合景的平衡点在哪里?

  孔健岷:前几年我们主要解决产品覆盖面的问题,将所有类型产品都全部尝试,尝试以后今年开始走量。因为合景的标准化中心已经建立了,复制的条件已经有了,但是高端产品是不可复制的。

  我们不是主要做高端产品,我觉得这有误解,合景高端产品的比例是25%-30%,此外还有很多中端产品。因为要跑量,就必须做中端产品,我们在其他区域拿的地都是做中端产品。

  为什么前几年建立标准化中心?因为扩张有一个重要基础是建模,而且放量其实是发展过程中最危险的一环,要求企业的管理体系必须很完善,这些全部建立好后,就具备了发力的条件。所以,未来几年合景会向量的方面发展,但也要保证净利润在15%-20%。

  观点地产新媒体:接下来合景在业绩上会进入一个快速增长期?

  孔健岷:新派发展商和原来成熟的老派发展商在扩张时候的区别就体现在复制人才、运行系统方面的能力。只要运营系统、管理体系好,复制人才就会快很多,关键还在于ERP管理系统、人力管理系统和流程管理系统的建立。

  举个例子,一个大学生进入公司后,看了流程就已经知道该怎么做,不需要像以前那样必须经过师傅带,每个人都很清楚自己的职责、分工和授权体系,因为流程里面写明授权体系是上至哪几级,下级是哪几个。

  第二是工作指引,流程授权体系里面附带一个工作指引,指引里面关键就是标准化的内容。比如说一个销售经理的上面是总监,他的工作就汇报给总监,这就属于授权体系,那么他的职责是什么,工作是做什么,工作指引里全部都会写明。

  剩下的是运营,要定期优化审批流程、授权体系。这一块成熟了以后,企业拓展能力就会比较强。

  观点地产新媒体:假如说老一派更多是靠人来带,现在更多靠制度和流程?

  孔健岷:不管是老一派还是新一派,关键看管理层有没有这个意识,现在很多老派的领导都管得很好。但是,未来十年的竞争可能更集中在这一块和产品方面,产品丰富了,拿地的空间会大,发展才会更快。

  比如说,过去没有建造过商场,但是突然有一块地需要建造,那可能要经过一两年或三四年团队运作才能成熟。但要是商业方面的团队早点建立,那么很快就能把商场运作起来。现在合景在全国共有八个商场在运作,商业部门员工共有100多人,这些都是合景用了三年时间建立起来的。

  合景前几年为什么会慢很多?其实一直是在布局,包括商业体系、酒店体系、标准化体系和管理体系等,这些基础打好了,各方面的人才都有了之后,再发力就很容易。

  观点地产新媒体:这种发展思路是不是和您学理科有关?

  孔健岷:我觉得风险意识要比较强,风险控制一定要把握好。改革开放以来,中国多少有钱人以前都很出名,但是现在都不行了,这是什么原因?就是做大了以后管理体系跟不上。

  以前一批、两批什么首富的那些人都消失了,问题在哪里?不是个人的问题,而是企业管理层必须要意识到管理体系的问题。

  企业要放量的时候就是最危险的时候,销售从一百亿变两百亿是危险的时候,两百亿变四百亿的时候更危险。但是如果能不断巩固基础,能不断完善体系就可以了。我觉得放量不难,难的是放量以后管理跟不跟得上。

  所以,合景不断要求管理层定期检讨,因为管理这个能力,不是每个人都天生很厉害。此外,还要定期和一些同行互相交流管理方面的内容。

  合作的坚持

  观点地产新媒体:合景是非常愿意与别人合作的一家企业,合作的收获是什么?

  孔健岷:每个企业能够生存发展肯定有各自的优点,第一,能够学到合作企业好的方面;第二,做生意一家赚不完,更需要形成一个共赢的局面。我们和合作方的关系都很好,大家互相理解,实现双赢,所以在市场合作方面我们比较积极。

  与人合作首先要坦诚,这是最重要的;第二,合作双方一定要公开透明。

  合作项目如果由对方来操作,我必须给予相当的信任,但信任的前提是一定要让我看到所有内容,比如一些关键节点,什么时候开工,什么时候卖楼,什么时候建造,什么时候交房,人力成本、造价成本、预算等,都必须公开透明,只要把这一点做到了,股东之间就不会有吵架的事情发生。为什么很多股东会出现大家不开心?就是不透明,没有预算,没有计划。

  第二,开发项目之前规划已经全部定下来了,整个行政、人工、预算多少,共同审批确认,确认了团队必须按这个执行。

  这样的话,在项目开工那天我们就知道会赚多少钱,还有什么好吵架的?下面全部执行就完了,大家建立一个授权体系,涉及到多少金额双方签名,没超过的就股东代表签名。

  观点地产新媒体:您非常强调计划性和预算?

  孔健岷:对,非常讲究。因为合作双方一定要说清楚,一定要公开透明,如果做到这一点,老板之间不会存在矛盾,而且双方很开心。这是为股东创造效益,合作双方在开始的时候一定要有计划性、预算性,要很明确,而且要公开透明。

  观点地产新媒体:这是用西方化的管理来规避中国人性或者人治方面的问题?

  孔健岷:合作的时候我不希望自己的团队有私心,因为首先要知道生意不是一单,对方觉得你的团队很好会给你更多生意,口碑非常重要,我宁愿自己吃点亏都不要让股东吃亏。

  有私心肯定不行,根本不可能合作得好,而且企业的口碑会有问题。所以,在合作里面首先要求一定要公开透明,要对股东负责,特别是合作项目更重视,这个比独资项目还重要。

  第二,宁愿在一些小问题上自己公司吃亏也不要让股东吃亏。吃亏别人是知道的,以后其他股东会很乐意和你合作,这一点是我们企业一直贯彻下来的。合作双方要有气度,因为一个小事去磨蹭完全没有必要。

  合作双方一定要公平公正,无论大股东还是小股东。比如说我们合作的一些项目,我占大股,对方占小股,我都对小股东很公平。

  观点地产新媒体:您认为现在的商业环境是不是更利于合作?还是说商业环境在恶化?

  孔健岷:合作也分很多种方式,第一种方式,有些公司突然拿了一块地,因为投资金额大,一家持有发展可能会比较吃力,所以想找我们合作,双方各一半权益。如果两家不行就三家,像津南新城项目就是四家合作,那个项目地价80亿,平均下来20亿,可以摊薄风险。

  第二种方式,有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强,愿意找我们操盘。

  第三种方式,如果是个没有品牌的发展商,资金方面很紧,这类发展商宁愿找一些好的发展商合作,他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉,管理各方面控制不好也会亏损,要是找我合作,可以坐在那里分成。

  无非就是这三种情况,这三种情况我也不是都喜欢,因为有些合作是合并不了报表的。所以,在合并报表方面我们希望是第三类,一些没品牌的开发商找我们,那么我们要求占大股来操盘。如果是同行,大家都差不多,就50%对50%,合作模式不同。

  我对合作是开放的心态,但要求我的企业多少必须要自己控股,比如说最近拿的地块都是100%控股,除了北京和上海。

  还有一些发展商找我们代建,我马上回绝,我很抗拒代建,因为我要利用好人才,而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制,代建这个东西我们绝对不会考虑。

  观点地产新媒体:您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地?

  孔健岷:我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地,我每年都带几个管培生,我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去,很多大学生放到下面去有时候不好,因为大学生可以接触的平台和视野会不同。

  第二,做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生,就算把他们放下去,有什么大家也可以沟通,通常带三年左右已经成为副总级别。

  观点地产新媒体:三年带出来会把他们放到什么位置上?

  孔健岷:放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了,因为他的平台不同,除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外,所有的业务会议他都可以参与,不用问我同意不同意,自己进来就可以。

  他是在旁听,但站得高看得远,因为这牵扯到管理,牵扯到项目的定位,包括对这件事情的看法,包括收购合并等。

  观点地产新媒体:这需要您很信任他们,不担心他们外泄会议内容之类吗?

  孔健岷:如果不相信他就不会理他了。人是交心的,给他一个心,他也会交心给你。如果什么都不相信他,他怎么会把心交给你?

  观点地产新媒体:这样管培生的流失率大吗?

  孔健岷:我带的不大,基本上没有。

  城镇化

  观点地产新媒体:城镇化和房地产关联很大,您怎么看城镇化?

  孔健岷:城市化进程肯定是必然的,因为经济各方面上来以后,土地资源越来越少,就必须要城市化。发达地区的城市化进程会越来越快,这是必然的。

  现在的观点认为一些城市的城市化进程快一些,有的慢一些,我个人觉得这不是十年的问题,而是二十年的问题。不可能十年能够城市化到很大程度,而且有些城市不是说一定要推到城市中心里面,因为市政、交通是解决不了这些问题。现在政府越来越发现一个问题,就是随着人口密度加大,开发量增加,市政和所有配套都跟不上了。

  所以我觉得一些城市做得很好,在当地做了转化,形成了一些城市副中心,解决市中心的压力。以前的观点认为城市化就是超大城市,我觉得这是不合理的。

  现在很多的未来城、科技城、卫星城这些城市副中心,其实做来做去也就是这样,但是这个需要市政投入很大,因为当地的经济要辐射地价,产业结构能够扶持投入的这笔钱,要不然哪有这么多钱投入,所以不是十年能够解决的问题。

  观点地产新媒体:如果是二十年,以后房地产企业的机会是不是越来越多?

  孔健岷:从长远来看,我还是看好房地产。但是,中期有一些政策的调整,这方面我希望平稳一点。

  观点地产新媒体:合景受不受影响?

  孔健岷:希望楼价不要过度波动,好的时候也不要太猛,波动大了政府相应的政策就出来了,还是平稳增长比较好。现在发展商都很成熟、很理性,而且风险控制越来越完善,经过两次金融危机,没有倒下的发展商很成熟了。

  观点地产新媒体:如果政策越来越平稳,未来中小开发商的机会是不是越来越小?

  孔健岷:我觉得这个是很正常的,但是中国的房地产很奇怪,比如说广州小发展商进入的门槛就很高。现在二三线城市在规划、拿地等各方面还有不明朗的因素,所以小发展商的生存还是有空间的。

  观点地产新媒体:合景短期会不会到三线城市?

  孔健岷:三线城市不去,我们的重点在一线城市,至少是省会城市。我们现在的发展是这样,一线城市和省会城市结合在一起。

  观点地产新媒体:成都合景推了很多项目,成都之前又在地震,不担心吗?

  孔健岷:成都是西南的一个窗口,城市的规划、人文各方面还是很适合做生意,但是我觉得唯一美中不足的是土地供应太大。

  我很喜欢成都的干干净净,吃的东西好,晚上也可以去逛逛,气氛很好,政府又会包装。我觉得最聪明的是成都政府,一个CBD出来后,过一段时间又推出一个新的CBD,不断包装,而且包装得非常好,政府招商力度很强,是一把手(市委书记)直接出来招商,说得也很坦诚。

  这是愿意不愿意进去做的问题,进去做了以后会发现成都什么东西都让人喜欢,政府会热情招呼,报建也帮忙协调,各方面都很好,美中不足就是土地供应量太多。

  产业模式

  观点地产新媒体:合景现在酒店做得非常多,但恒隆地产董事长陈启宗在2012博鳌房地产论坛上讲到,酒店是一个糟糕透了的生意,您怎么看这个生意?

  孔健岷:酒店这门生意从报表来看不会有些很大的惊喜,但是酒店对应的物业会升值。我们为什么要做酒店?因为酒店是一个很稳定的生意,不要小看酒店,酒店物业的升值很厉害,现在我们酒店的评估价值接近60亿。需要融资的时候,通过评估能够拿回二、三十亿,融资的成本也不高,因为可以拿到长期贷款,而经营性贷款是十年期的。

  第二,如果不盖这个酒店,盖成住宅卖掉,卖掉之后只是当年赚钱,但是物业没有变多,企业抗风险能力就弱了。酒店和商场为什么要卖?不卖的话抗风险能力强了,未来有很稳定收入的同时,资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款,这是最大的好处。

  第三,外地的人过来参观,总要拿一些东西给人家看,要有代表性的东西。不要说带去小区,说这些住宅都是我的,但其实都卖完了。像香港很多发展商,他们说“中环这里哪里是我的”,这带来的额外品牌影响力很重要。

  所以,一个企业的报表好看,销售必须要保证,但是持有型物业也要不断增长。

  观点地产新媒体:物业持有比重将来希望占到多少?

  孔健岷:占20%就够了,每两年多一个持有型物业就行,无论商场还是酒店。不需要每年增长很多,因为这对现金流会有影响,始终还是以销售为主,在销售的同时持有一部分物业。

  我们的商业也有一些是卖的,比如苏州有一些商业是卖掉的,在地铁上盖的商场才持有,地段好的优质项目才持有,那些是可以生蛋的。比如买房子,原来买了五套房子,肯定是把十年前买的二手房如果有钱赚就卖掉,再持有一些地段好、能够升值、质量又好的物业。

  观点地产新媒体:您现在酒店、商业、住宅互相分担风险,如果一旦经济下行,住宅可以加大销售?

  孔健岷:主要以销售住宅为主,我们最近也做了一些产业园区,巢湖在做、苏州在做、杭州准备做。

  产业园区有两种模式,一种是销售,一种是出租,扶持一些中小企业。其实,做这些产业园区对房地产业务结构上有帮助,我们做得很成功,最近在广州准备做一个。

  观点地产新媒体:做产业园区政府会有很大的支持吗?

  孔健岷:肯定有一点,帮政府做产业园区肯定会给政策上的扶持,因为帮政府招来了很多企业。

  观点地产新媒体:做产业园区难不难?

  孔健岷:不难,有团队去做,当然没有好的位置也不行,如果很偏远谁去?这肯定要和交通各方面有关。

  观点地产新媒体:是否和招商团队、品牌有关?

  孔健岷:对,政府相信我们能够做起来,而且有很多配套服务要做起来。比如我们正在和四大银行谈一个金融服务平台,提供一些中小额贷款给企业。

  这个其实是售后服务,或者是租后服务,中小企业进来以后,我们会提纲一个金融平台。未来做到一定程度的时候,也可以提供一些上市的服务给企业。

  另外,我们里面会做一些配套场所,比如说大型的培训中心、会议中心、饭堂、会所、餐饮、商业街等。可以让人住在那里,研发在那里,产业在那里,这样整个园区就很成熟了,基本上就是一个城市,因为提供了很多平台。

  观点地产新媒体:您刚才说住宅的净利润是15%-20%,产业园区呢?

  孔健岷:每个地方的产业园区不同,平均下来肯定是15%以上。比如说达到了目标以后,有几栋楼剩下来就不卖了,用来出租,因为未来产业园区会更成熟,留一部分出租可以增值。

  观点地产新媒体:合景以后也是个大地主,产业园区、酒店、住宅、商场都有。

  孔健岷:现在觉得企业还很年轻,但也有老的时候,到时是不是每年还要去卖几百亿的楼?开玩笑!我个人希望未来十年收租物业占收入比重的30%。

  土地与策略

  观点地产新媒体:广州地价上涨得很快,对您来说是不是太高了?

  孔健岷:对我们公司的底线来说是很高。举个例子,南洲路那块地,我能接受的价格是1.6万元/平方米。很简单,3万元/平方米的地价,盖好以后加上税费接近3.8万元/平方米,以后如果不卖5万元/平方米哪里有钱赚?大家觉得在那边能够接受5万元/平方米吗?短期不能接受,那么预计要多长才可以呢?

  我专门去看过那块地,周边都是农民房,根本不是豪宅区,能接受那个价格吗?我个人觉得如果要到那个价估计是三年后的事,三年后的事情押不押?全国这么多地,我为什么要押三年后的事?因为这会使得资金利用率降低,我觉得这是不划算的。

  观点地产新媒体:这样在一线城市通过招拍挂拿地会不会有点压力?

  孔健岷:会有点压力,但我们公司产品议价能力很强。比如说同一个地段,别人卖2万元,我们可以卖到2.3万元,这就是产品创新力。像之前的成都项目,谁敢卖两到三万元?没人敢卖,隔壁发展商才卖1.2万元/平米。别人当时说我们傻,但是我还是卖成了,这是因为我们产品的议价能力很强,我们的拿地优势就体现在这里。

  第二,成本方面的优势,但是不会太明显。别人造价4千/平米,我们顶多3600-3700元/平米,成本相对地价来说不是绝对,反而是产品的议价能力非常重要。

  所以,我们把重点放在一线和省会城市,不是说能拿的土地没有多少,只不过是我想不想拿。因为一些地块真的不想拿的时候不会拿,但是看好的地块基本上都拿下来了。

  可以做个数字模型,别人预计卖2万元/平米,我预计可以卖到2.3万元/平米,怎么可能做不赢?所以有时候是想不想拿这块土地,不是能不能拿。

  观点地产新媒体:现在合景对于融资成本的要求是多少?

  孔健岷:我们这两年买地相对比较谨慎,利润率各方面都很好,资产都比较优质。今年的销售量很大,资金更充裕,所以年初的时候提到我们的负债率会往下走。

  观点地产新媒体:50%以下吗?

  孔健岷:50%不可能,我们去年是70%多,可能会压到60%多。第二,我对资金成本的求是在行业里面达到中间的水平,不要说最低,也不要说最高,当然这也要看企业。我们的负债率不高,资金成本相对于行业来说还是偏低,因为负债率低、资产好,银行会看这方面,资产负债率高资金成本就高。

  观点地产新媒体:接下来几年的发展会比较迅速,当资金的需求量比较大的时候,会相对放松对融资成本的要求吗?

  孔健岷:其实有很多融资渠道,当然要放量的时候资金可以拿多一点。但要看时机,比如一个月之前贷款在7厘多一点,但是这两天贷款就高了。拿钱跟拿地一样,要抓住时机。

  生意与生活

  观点地产新媒体:中国开发商被骂是最多的,您不会再投资其他行业吗?另外,您不想让女儿做房地产,为什么?

  孔健岷:在中国这个地方,不赞成一代接一代的家族企业,因为都知道她爸都做得这么辛苦,她还要那么辛苦干嘛?我觉得她应该成为一个专业人士,无论是艺术还是其他专业,就做一个专业人士。

  在内地做生意、做地产都很辛苦,这种辛苦只有亲身经历才知道,所以让她做一个专业人士,开开心心过生活。

  做生意也不是说不干净,我说的是要经历很多事,经历很多东西,人会成熟得很快。无论哪一个成功人士都是有得必有失,得到东西的同时必然会失去东西。但是作为一个专业人士,可能很开心得到了很多自己的时间。当然,可能会失去物质各方面的东西,但是我觉得这要看怎么想,开心健康就行,钱永远都赚不完。

  观点地产新媒体:您开心不开心呢?

  孔健岷:开心,我心态很好,最大的优点就是看得开,很乐观。我的理念很简单,坐在这个办公室里我就全程投入,离开办公室就不想工作。

  观点地产新媒体:您花了多少时间陪家人?

  孔健岷:我很用心,女儿去伦敦读书,我专门飞过去接她,女儿每次家长会必到,从小到大没有一次不到,所有工作都会推掉。

  我最主要的心态是什么?只要坐在这个办公室,只要开会,其他什么都会忘掉,很专心。但是离开这个办公室,就把所有的工作都忘掉,这样才会开心。和朋友吃饭、聊天、做运动,我每天都做运动,吃完饭就散步、游泳、健身。

  我不会跑步,最多有时候一个月做一次健身机器,很规律,回到家就听音乐,喝茶。

  观点地产新媒体:您喜欢听古典音乐还是现代音乐?

  孔健岷:我听新的东西,我觉得古典音乐比较烦,最新的东西必须要听,我看的杂志都是新的,我听的歌也是最新的。

  观点地产新媒体:是不是担心和外面脱轨?

  孔健岷:是必须要跟上最新的东西,因为我希望对所有东西都很敏感,音乐也好、设计也好、潮流也好,必须很敏感。

  观点地产新媒体:您对设计非常有兴趣?

  孔健岷:有兴趣,但也不是很沉迷。其实兴趣投入很多的时候会很纠结,所以千万不要沉迷下去。唯美主义者是傻的,有一些不完美其实最好,所有东西都100%完美其实是不好的。

  观点地产新媒体:您不希望成为一个唯美主义者?

  孔健岷:不希望,我希望对事情、对工作很执着,很认真,也很坦诚。我对我的同事也很坦诚,不会说藏在心里不说。但是,我工作时候很认真,私人时间不干涉同事,同事也不要影响我。星期六、星期天有急事不要吵我,可以发个信息给我,我就看重要程度,重要的我就回复,不重要我就不回复。

  观点地产新媒体:这个不容易,很多老总都是工作狂。

  孔健岷:所以,各方面的体系和授权很重要,我给的授权的范围内有权力拍板,过了这个范围就要上报。

  观点地产新媒体:如果授权体系很多会不会使得执行效率变慢?

  孔健岷:不会。执行效率就是不断优化授权体系,要定期优化,有一些授权可以看日期判断是不是反应太慢了。

  做人与做事

  观点地产新媒体:您有没有推崇的企业和企业家?如果要给您个人贴标签,您觉得哪几个词会比较好?

  孔健岷:我不评价自己,我的企业和个人让别人说会比较坦诚、比较透明、比较公开。只要对企业有利、对企业有帮助的事情必须要做,能够使企业提高的事情我绝对赞成,对企业不好、不利的就改掉。

  对合作伙伴、对人我们必须很坦诚,双方之间要有信任。至于自己怎么评价自己,我觉得我做人很低调,但是做事可以很高调。

  观点地产新媒体:您现在也做扶贫和慈善,合景以后会在这方面大量投入吗?

  孔健岷:会的,每个企业都会看业绩情况而进行,一个企业做大以后,除了解决当地的就业问题和税收问题,慈善也要做。一个企业的经济效益和社会效益要平衡,不做社会公益是不行的。

  创业阶段可以是生存阶段,到了一定规模必须要做,因为这是相辅相成的,对社会影响力和品牌各方面都会有帮助,这样别人才会留意你,大学毕业了才会想进你的企业,这一点是一般人看不到的。

  企业做大规模以后、效益很好的时候,适当做一些慈善事业是必须的。

  观点地产新媒体:香港企业比较多兄弟之间合作,但很多都是以基金的模式操作,合景是不是也分割得非常好,有没有闹矛盾?

  孔健岷:没有,我们三兄弟从小一起长大,关系比较好。所有的东西他们都比较听我,我们有商量,但最后肯定要有人拍板。我们没有闹过矛盾,而且他们进这个行业还是我拉进来的。

  观点地产新媒体:当初为什么想做房地产?

  孔健岷:一个很偶然的机会进入了。这个行业很好,但是也有大浪淘沙的情况,说容易也行,说难也行。

  观点地产新媒体:在业绩上有一个明确的目标吗?

  孔健岷:我希望2015年能够过300亿。我很实在,用两年的时间筹备产品覆盖和标准化中心,我一直告诉我的团队不要着急,先把基础打好,再做会快很多。如果急着上量但管理跟不上,那么会很危险,很容易出事。

  这两年有一些企业发展很快,但是做生意是看长远的,不要挣扎在一两年。因为所有东西做好准备之后,后劲会很足。

  观点地产新媒体:合景发展了18年,以后也打算做百年企业?

  孔健岷:我们没有这么长远的目标,我是一个比较乐观的人,不会想企业一定要做百年老店。我当然希望企业时间越长越好,但我有一个退休的计划。

  虽然退休不是退出这个企业,还会在董事会参与重大决策,但是整个运营交给管理层。我们三兄弟都会退出去,呆在董事会里面就可以了,可以在方向上给意见,但是在管理细节上交给管理层。

  人很奇怪,现在有这个精力,十年、二十年之后还会有这个精力吗?

  观点地产新媒体:合景现在的发展速度算是很快了。

  孔健岷:现在很快,因为基础打好了,从拿地到开盘的要求大概是六个月。

  观点地产新媒体:会不会有质量问题?

  孔健岷:没有。前期的设计各方面动作要快,质量没有问题,因为开盘和交楼之间没有关系,关键是拿地时方案就要落地,这要求团队执行力很强,现在我们能够做到这一点。以前是八到九个月,现在要求五到六个月。当然,一些大的项目不行,比如说大型的城市综合体是不行的,如果是住宅项目五到六个月肯定行。

  观点地产新媒体:比较好的地段会遇到很多拆迁的问题,会不会拿这种生地?

  孔健岷:拆迁基本上不做,拆迁比较麻烦,不可预见性太多,而且中国的物权法里面没有拆迁法。如果要做拆迁的项目,必须是拆完以后企业再拿,拆到八、九成的时候介入一级开发都可以。

  观点地产新媒体:您不太谈政治的问题,特别是南派企业家不喜欢谈政治的问题。

  孔健岷:政府也有政府的难处,什么都怨政府也是不对的,而且改革开放的受益者是我们这批企业家,还有什么怨言?

  当然,政府也会理解企业的,有难处的时候去找政府,政府还是会扶持的,政府有难处的时候也要理解,抱怨得太多也没有意思。

  政府是从大局考虑,企业有困难的时候政府会扶持一把,但是政府也要平衡社会、安抚百姓。中国改革开放以后的企业家都是受益者,作为受益者大家还有什么好怨的,当然这需要互相体谅。

  我个人看得很开,不会为了赚钱而不择手段,从来不会。我觉得这是很自然的东西,投入这个行业、进入这个办公室就必须很认真,要对得起股东,对得起这个企业。

  当离开以后要积极去面对生活和人生,一定要保持很好的身体和乐观的心态。必须要有一颗强大的心,心理素质是一个企业家是必须要具备的。

  我一直都对朋友这样说:“今天没钱不代表明天没钱,今天很有钱不代表明天很有钱。”

  没有这个心态根本没办法过日子,这也是为什么我的朋友都交得很长,现在经常到我家喝茶聊天的还是我十几年前认识的朋友,但是不一定做生意都做得很好。来源观点地产网)
business.sohu.com false 财经网 http://estate.caijing.com.cn/2013-07-29/113102346.html report 17431 编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十

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