进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利
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8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 见习编辑 杨泽伟 近年来，在国家愈发收紧的房地产调控政策打压下，住宅地产项目遭遇到了越来越大的压力，众多房企特别是中小房企陷入融资困境。
相反的是，商业地产开始备受追捧，光耀东方集团近年也通过收购项目得到迅速发展。
对于商业地产未来走势，光耀东方集团董事长李贵斌并不感到乐观。他预判，商业地产的价格会出现明显上升，但商业地产行业的风险累积速度也在明显加快，未来的特征将是“愈好愈好，愈差愈差”。
近两年来，除了商业地产持续大热外，文化地产和旅游地产成为新热，李贵斌也提出了新的理解：“未来商业地产发展的趋势也是将购物、餐饮、文化、娱乐等进行整合，特别是现在的体验式购物中心，这与旅游地产的模式有类似之处。”
另外，对于近期房企频密的融资动作，李贵斌预言称，从国情、企业实际出发，中国未来的融资方向是资产证券化。
最后，在被问及加强调控的背景下的地产新力量时，李贵斌指出：“地产新力量就是要求房地产企业"专业立足"，要更加系统地审视项目价值与优劣势、拥有更加专业化的经营管理。同时，还要求企业要不断创新。”
以下是观点地产新媒体对光耀东方集团董事长李贵斌先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：
观点地产新媒体：您如何理解新一届政府对房地产行业的政策？
李贵斌：当前，中国房地产行业存在的主要问题是发展不平衡。而新一届政府提出以“盘活存量、用好增量”为核心的“调结构”的政策方向，同样适用于房地产行业。
然而，各个城市的情况不一样，相关的扶持政策也不可能一样，但未来相关政策的核心还是会以市场为导向，切实全面系统地把政策、调控措施落到实处。
具体来说，现阶段房地产市场存在两个亟待解决的突出问题：一是在部分供大于求的二三线城市，出现了盲目开发房地产项目的现象。这就需要这些项目很好地进行规划，有效地针对需求制定供给计划；二是在房地产供应量不足的一线城市，应当综合考虑如何做好规划、如何合理供地，尽可能实现供求平衡。
新一届政府“调结构”的实质，就是要提高经济运行的质量，而对于房地产行业而言，规划先行、政策落地显得尤为重要。这就需要新一届政府和企业共同努力，牢牢把握发展方向，全面系统地落实各项政策。通过有效供给、有效供房，从而稳定房价，促进房地产行业的健康发展。
观点地产新媒体：您如何评价国五条出台之后住宅和商业地产的市场表现？我们看到，大部分城市并未出现量价下跌的状态，原因是什么？
李贵斌：过去的半年，部分城市的房价还是上涨过快。由于中国的房地产行业情况比较复杂，城市之间发展很不平衡，市场的表现也就不尽相同。尤其像北上广深这类大城市，人口基数大，人口增长快，导致房产需求量大。大部分城市房价上升过快的主要原因，表现在“有效供给不足”。
观点地产新媒体：对于未来住宅和商业地产价格您认为会如何发展？
李贵斌：在中国，住宅与商业地产的价格倒挂现象比较普遍。伴随着市场逐步成熟，商业地产的价格会出现明显上升。但是，商业地产行业的风险累积速度也在明显加快。
一方面，是由于经济下行和消费信心指数降低等宏观原因；另一方面，则是网购对实体零售店冲击较大；最后，过多的房地产商盲目地进入到商业地产项目开发，致使商业物业供应量过大。
现在商业地产的整体盈利情况并不乐观，赔钱的项目占1/3，少亏或少有盈余的占1/3，经营好的商业项目占1/3，如此“三分天下”。
未来，商业地产的特征是“愈好愈好，愈差愈差”。
观点地产新媒体：对于光耀东方而言，贵集团以“投资并购”为突出的战略模式，您认为市场的变化会给公司带来什么样的机会，或者反之，挑战？
李贵斌：在变化的市场里，光耀东方集团更能捕捉到“投资并购”的机遇。
但是投资并购商业物业就其核心而言，是要把投资并购与商业管理运营有机结合，以此为契机进行价值再造，从而实现公司诉求。这是市场给予的机会。
除此之外，“投资并购”业务还有其社会意义。通过投资并购和经营管理，帮助政府解决城市景观问题、就业税收问题、诸多债务纠纷问题，及诸多资源浪费问题，促进了社会和谐。
与此同时，这就需要“专业立足，和者达道”的理念和一支专业化的投资并购、经营管理团队，从而使企业健康发展，这是光耀东方集团现阶段面临的挑战。
观点地产新媒体：去年至今，除了商业地产继续大热之外，文化地产和旅游地产也成为新热，如何理解这些新的地产概念？公司在这些方面有怎样的发展规划？
李贵斌：正所谓“术业有专攻”。一直以来，光耀东方集团就坚守自有的独特商业模型，专注于商业物业的投资并购、管理运营以及城市综合体的开发。
至于旅游地产和文化地产，与商业地产没有明显界限。未来，商业地产发展的趋势，也是将购物、餐饮、文化、娱乐等做一个整合，特别是现在的体验式购物中心，这与旅游地产的模式，有类似之处。
正如光耀东方集团旗下的北京西长安街世纪坛南侧的光耀东方购物中心，就是其中的一个典型案例。光耀东方购物中心是集百货购物、生活超市、博览展示、高端影院、特色餐饮、电子动漫、娱乐休闲等一站式消费购物体验为一体的大型商业综合体。以“国贸国际会展中心”、“国际特产博览城”、“光耀东方百货”三大引擎全面带动商业。我们的商业模型就是，用会展提品味，用博览城吸引人气，用购物餐饮娱乐等提高效益。
观点地产新媒体：今年以来，房地产企业融资频密，您怎么看现在的融资热潮？房地产的资金压力是否得到了极大的缓解？接下来的融资趋势会有什么变化吗？
李贵斌：近期出现的房地产企业融资热潮，是因为流动性紧张所致，即一部分企业很难从银行得到贷款。国务院参事夏斌提到，市场并不缺资金，缺乏的是银行对部分企业的信任。这正是考验企业的资信时刻。
而近期房地产行业资金压力得到了缓解，据行业机构统计显示，一部分是房企融资上的顺利开展，另一方面是销售回款的支撑。但未来的趋势，还是要看央行对流动性的政策和市场的信心。
在中国，融资的方向是资产的证券化。这个趋势是从国情、企业实际出发的。
观点地产新媒体：公司业务涵盖地产开发、投资并购、商业运营管理三大板块，十年如一日地致力于城市综合体的开发与经营，公司如何统筹发展这三大主业？
李贵斌：光耀东方集团，以“投资并购重组”为战略重点，以“商业运营管理”为战略主线，“城市综合体开发”为战略基础，构建“三位一体”商业地产开发运营体系，以“城市规划先导”与“后定位、再创造”的独特发展模式，整合产业链条，再造城市价值。
其中，“投资并购重组”，是光耀东方集团的战略重点。光耀东方投资并购业务，以一线城市重点区域与二线城市核心区域为目标市场，目前已在北京、上海、天津、山东等地完成多个成功案例，在一线城市更形成了京津沪“三足鼎立”之势。
“商业运营管理”是光耀东方集团的战略主线。集团自持运营的成熟商业项目，分布于北京、上海、山东、河北、山西五大省市，自有店数量达到30余家，总经营面积近百万平米。旗下“光耀东方商业集团公司”作为自持类商业唯一的经营平台，拥有6000人专业化商业运营团队，形成了购物中心、百货、家电、连锁超市多业态共同发展格局。
“城市综合体开发”，是光耀东方集团的战略基础。光耀东方集团城市综合体开发业务的重点市场，是二三线城市的优质地段。目前，该项业务已在天津、山东等地扎稳脚跟。未来，将以华北和华东市场为基础，稳步发展。
观点地产新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对您来说，“新力量”指的是什么？预期会为企业或者行业带来哪些改变？
李贵斌：在整体经济“调结构”的大背景下，“地产新力量”就是要求房地产企业“专业立足”，要求房地产企业更加系统地来审视项目价值与优劣势、拥有更加专业化的经营管理。因为在“调结构”的变革中，房地产行业是实体经济的支柱产业，是一马当先的转型行业。在此过程中，从业人员的专业化、经营管理的精细化，是行业转型的基本要求。简单来说，就是“专业立足”。
谁能够率先拥有一支专业的团队，以专业的眼光、专业的操作、专业的运营来运作项目，谁就能在这个大浪潮中脱颖而出。这就是，“狭路相逢，智者胜勇者胜”。而光耀东方集团，正在着力培养这样一支虎狼之师。
所谓“新力量”就是指创新。对光耀东方人而言，创新的含义就是坚持商业模型的“独一无二”，坚持运营思维的“卓尔不群”，要求团队时刻保持创新精神，时刻抓住稍纵即逝的市场机遇。集团10年来坚持“投资并购+商业运营+城市综合体开发”三位一体的商业模式，使得北京的光耀东方中心、光耀东方广场在收购之后通过光耀东方人的创造性改造，都获得了一定的成功。这都与创新的力量，密不可分。
“地产新力量”会使行业“走向成熟”。在新一轮“调结构”中，势必会淘汰一批企业，成长一批企业。对于房地产企业而言，犹如“逆水行舟，不进则退”。随着资源的集中，专业化程度越来越高，房地产企业之间比拼的将是团队的专业化程度和创新能力，在竞争中最终实现行业的成熟。来源观点地产网)
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