昨天，融创葛洲坝联合体连摘亦庄两地块，其中，商品房部分楼面价最高近3万元/平方米，创区域新高。这一价格和去年9月的1.5万元/平方米相比涨了近一倍。同一天，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，最终溢价率达到102%。
“面粉超面包价又再次出现。”昨天，身在
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从中国房产信息集团（CRIC）获得的数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。
高地价下高房价如何能降？
让我们来看看下面几组专家总结的数据
1.从购置土地的使用情况来看，能作为房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋开发公司，在某地购得建设用地一块，项目用地总面积为102561.923平方米，其中：建设用地面积58463.793平方米(属二类居住用地)，占总面积57%；代征城市公用地面积44098.13平方米(包括道路绿化用地)，占总面积43%。
2. 从建筑面积上看，商品房的建筑面积仅占39%。
该项目总建筑面积为190240.19平方米，其中，地上总建筑面积148097平方米，占总面积77.85%，地下车库与人防占 22.15%。在地上总面积中，商品住宅面积58550.07平方米，占地上总面积的39%；回迁住宅面积30000平方米，占地上总面积20%；限价商 品住宅面积30366.93平方米，占地上总面积的27%；公建面积20180平方米(包括：配套配电房、垃圾处理房2720平方米，无偿还建商业用房 14500平方米，幼儿园2960平方米)，占地上总面积14%(见图1)。
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3.从投资的资金上看，土地投入是大头，占总投资额的54%。
上述项目中，总投资款为204100万元，其中：土地价费109800万元(包括：土地使用权出让中标价款103600万元，契税3200万 元，地下设施补价款3000万元)，占总投资54%；工程建安费用73000万元，占总投资36%；建设期贷款利息10500万元，占总投资5%；其他费 用10800万元，占总投资5%(见图2)。
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4.从回报的资金上看，商品房仅占39%的面积，但回报资金要占回报总收入的76%。
开发的房屋出售后，共可回收23亿元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：团购23500平方米，团购房每平方米售价25000 元，可售得5.8亿元；商品房35000平方米，每平方米售价33050元，可售得11.57亿元；商品房合计售价为17.37亿元，占总收入的76%。
回迁住宅30000平方米，地方政府规定售价为每平方米7000元，可得收入2.13亿元，占总收入的9%。
限价商品住宅39366.93平方米，地方政府规定售价为每平方米8900元，可得收入3.5亿元，占总收入的15%。(见图三)
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开发商在建房时，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入，公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。
商品房价格高，高在何处？
土地价格过高。在总投资中，土地价格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入，他们的 用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长 46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。目前，不少地方的“地王”一个高过一个，“地王”越多，房价越涨，这显示出在经济复苏动能疲弱 的背景下，地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。
公摊项目多。该项目地上总建筑面积148097平方米，其中商品房的建筑面积仅占39%，但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格 上面，配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面，加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面， 商品房价格成了一个大筐，所有不能分摊的费用全要往里装，商品房的价格能不高吗？
措施不得力。
限贷：限制个人买房的贷款，这对低收入人员购房会起一些作用，可对有钱人购房起不到作用，所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款，对投资性购房、改善性购房的作用有限。
限购：因信息不对称和其他配套措施不到位，对购房的老实人能起一些作用，对各种关系户来讲则限购不了。
限价：商品房价已在高位，限价也只能限房屋价格增长的比例，对稳定和降低房价也起不到作用。
加税：任何税收最终都由消费者缴纳，俗话说“羊毛出在羊身上”，加税只能加重消费者的税收负担，对房价降低的作用甚微。
降价空间大。
从收入、支出情况上看，除土地价格有较大可降空间外，税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总收入23亿元，扣除土地价109800万元、工程 价73000万元(每平方米3800元)、利息10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元之外，企业利润为5900万元。
从上述数字分析可以看出：土地价格太高，大有下降的空间；各种费用也较高，可以较多地压缩；对建安行业应尽快实行“营改增”，减少重复征税，减轻企业负担；加强企业财务资金管理，减少贷款比例，增加企业收入，以进一步做到让利降价。
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