编者按
除了增长模式、企业管理，2013博鳌房地产论坛上的关键词当然少不了“新型城镇化”和“调控”。
虽然不同的房地产企业对城镇化的理解各有不同，但谁也不会否认，作为下一阶段社会经济的“重大事件”（刘晓光语），城镇
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著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮反思说，在过去十年的调控中，我们最大的缺陷之一，就是几乎所有的调控措施都在不断地强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用，“市场那只看不见的手，越来越看不见；政府那只闲不住的手，越来越闲不住。”因此，无论是短期调控还是长效机制，对房地产行业来说，重要的还是优化自身生存能力。
“长效机制处在论证阶段，可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”8月14日，在博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一透露，目前房地产调控长效机制草案已在征求意见，并将于三中全会前后出台。呼之欲出的长效机制，将让房地产行业进入深度改革周期。
而在长效机制最终发生作用后，房地产企业必然面临着深度转型，这种转型可以被理解为价值创造。《每日经济新闻》记者通过采访大量地产商发现，挖掘住宅开发收益之后的剩余附加值，也许是住宅市场建立长效机制后，开发商的一种必然选择。
长效机制草案已在征求意见/
也许整个地产行业从未像今天这样，迫切盼望着政策的出现。这其实是一种“恐惧源于未知”的心态，正是因为政策调控的不确定性激增变数，使得身处其中的开发企业如履薄冰。
“但另一种期待是，房地产调控长效机制能尽快建立。”莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也表示，太多的行政和政策干预影响了这个市场，而尽快建立一个靠法律法规去规范的长效机制，可以逐渐减少行政干预，“房地产市场也有望逐渐回归健康。”
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，“政策是短期的，是即时决策，而长效机制是制度建设，是保证这个产业如何发展的问题。”
对此，卓越置业集团有限公司执行总裁张远提出，“作为企业来讲，我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展，因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控，或者市场化程度越来越弱，房地产行业发展的前景就很暗淡，”
在此次博鳌房地产论坛上，朱中一证实：“长效机制还处在论证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”据了解，目前“长效机制”草案已经在征求意见，并将于三中全会前后出台。
就在博鳌房地产论坛举办期间，温州传出消息，成为全国首个“放松”限购令的城市，这也是该地区房价经历了22个月同比下降之后，政策层面的一次调整。而这次政策微调，似乎也为目前热议的长效机制埋下伏笔。
对于长效机制，华远地产董事长任志强保留意见，他表示“至少我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些吸收了、选用了，我们不知道。”
在任志强看来，长效机制涉及到的问题应该有四个方面，第一就是制度问题，“一旦土地制度问题从根本上得到解决，没有18亿亩红线完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化。”任志强进一步指出，其次是市场开发，然后便是房产税及保障制度。
“我们对长效机制肯定企盼，但政策调整的机制肯定短期内不能消除，取消限购放开，可能是不会出现的事，还会不断有动态的政策调节的方式。”首创集团董事长刘晓光表示，建立一种稳定的长效机制很艰难，开发商应该随时了解和准备着应对各种调节机制。
宝龙地产总裁许华芳先生则认为，长效机制短时间是无解的，其中土地财政以及新的投资渠道是两个重要的因素。“（土地财政）如果不改革，这个利益驱动是没办法平衡的，其次就是调结构，中国现在财富越来越多，只有房地产好，其它行业不好，钱依然只能到房地产市场去。而这两个问题，我觉得国家短时间内很难解决。”
对此，朱中一也表示，虽然长效机制的雏形也许很快就能现身，“但是制度的落地还要若干年的时间。”
开发商谋转型应对行业改革/
在这种情况下，地产商应该怎么办？金地集团股份有限公司董事长凌克认为，生产正确的产品至关重要，“房地产调控，你也不知道什么时候会有什么样的政策出台，所以走一条比较保险的路是很重要的，首先你要选择生产正确的产品。”而他将正确的产品锁定在刚需和首改。
“做刚需和首改，怎么样获得高的利润？主要有两个诀窍。”凌克进一步指出，高周转及成本控制非常重要。“过去我们拿地到卖房子，经常需要16个月，或者是12个月。但现在12个月、16个月都不行了，你应该要争取10个月。”
放大到整个行业，凌克指出，行业的集中度一定会进一步提高，“今后形成数十个全国性的集团，数十个区域性的集团，小企业生存能力就会更弱。”
“另外的一种变化则是，原本单一的住宅公司，今后会形成综合性的房地产公司，做住宅，也做办公楼，也做商业，其中还会开始提供各种各样的服务，包括金融服务，有的地产商可能和网络、物流结合起来，提供零售服务。”凌克说。
在刘晓光看来，即将进入房地产深度改革期，城镇化势必成为一个新力量，而企业的转型、模式的转变，则会产生出更好的产业价值结合的产品。实际上，在2012年度的业绩会上，包括万科、保利、中海外、恒大、碧桂园等开发商在内，均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素。
“作为综合运营商，房地产开发不仅仅是盖房子，而在于我们要把前期、后期的综合运营能力提升，我们更要强调服务能力，”金融街控股副总经理王志刚对此表示，新变革时代的开发商已经不再是一个房子的制造者，而需要建立以客户为中心的开发模式。
“改革房地产的新力量，我们面临未来的市场，每一个企业都会有自己面对新环境的做法。但是归纳起来则是，在管理上、产品上、模式创新上，究竟有多大的竞争力。”刘晓光表示。
作者：尚希
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