在侨福芳草地酷似“金字塔”的建筑里，可以看到20世纪超现实主义大师萨尔瓦多·达利的雕塑作品《海豚》，以及其他42
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“这是我祖父在世时，决定兴建的最后一个项目，是他的一个梦想。”这是侨福集团的第三代传人黄培修对侨福芳草地的解读，“祖父告诉我们，做一个建筑，必须使其能经受得住时间的考验，因为它是留给子孙后代的遗产。”
黄培修的祖父是侨福集团创始人黄週旋，在台北建成侨福新村、金融大厦等多项建筑工程，以设计新颖独特、管理完善著称。
侨福集团是英国超准石油公司的母公司，20世纪50年代创建于台湾，总部现已迁移到香港，业务涉及房地产、能源、物流、纸业等。
上世纪80年代，改革开放成为黄週旋返回故里的契机。他先是在香港建成占地1.8万平方米的阳明山庄，其精细的规划、打磨过程，令阳明山庄最终成为香港地产圈公认的精致建筑。建成20多年后，阳明山庄的售价已经高达25万港元/平方米。
其后，黄週旋设立“黄紫东福利基金会”，并先后参与上海虹口和杨浦两个区的旧城改造、投资10亿美元在广西北海市建设炼油厂等。
1995年，年近七旬的黄週旋，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地项目。“2000年开始设计规划，经过反复的修改，到2004年才开始建设。”侨福集团市场部副总监曾伟麟向经济观察报介绍。
在侨福芳草地动工建设的2004年，黄週旋因病去世，他的儿子黄建华接手项目。
一直到5年多后的2010年，总体量20万平方米、总投资30亿元的侨福芳草地才完成施工。“黄建华先生经常亲自在工地上监督施工，我们追求高品质、高标准，所以才花了这么长时间建设。”曾伟麟说。如今，侨福芳草地的真正操盘手，变成了侨福集团的第三代传人黄培修。
一个项目用10年时间，不用说内地地产大佬，即便是香港新鸿基、太古地产也吃不消。黄家一位成员曾对记者谈到：“在香港可以看到，上市公司为了业绩、效率，而牺牲掉了建筑的价值，黄週旋不希望自己被资本捆绑，那样他就做不了自己想做的事。”
侨福芳草地建筑体量并不大，拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16层以上是超五星酒店怡亨酒店。
去资本化
去年9月，拿地17年后的侨福芳草地购物中心，姗姗开业。走进巨大的芳草地玻璃旋转门，出现在眼前的是概念艺术家王鲁炎的作品《被锯的锯》，作品里每个齿轮是互相牵引的，提醒人们做每一个举动，都有可能影响甚至是伤害到别人。
在大锯子后面是三个可以分别直接抵达地下2层、地下1层和地上2层的扶梯，这与一般要走一段距离、甚至难以找到电梯的购物中心，形成鲜明对比。
在侨福芳草地，还有236米的红色步行吊桥，可以便捷地行走于四座楼之间。这里，每一个公共空间的设计都在关照着参观者的体验。
宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方米的购物中心内，仅有80个商铺，去年9月开始营业，“90%已经营业，其中一半左右是第一次来中国或北京的商家。”曾伟麟说。
侨福芳草地购物中心和82000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责，“这样更有助于传达理念、统一行动。”曾伟麟说。
“投资回报期一般是5-8年，我们也希望越快越好，但是投资回报并不是我们追求的第一位，我们老板的祖训是"最高品质、以人为本"，要做精品。”曾伟麟说。
2012年7月，侨福集团将香港上市公司侨福企业（00207.HK）73.5%股权，以3.62亿港元的价格出售，随后黄建华辞任侨福企业的执行董事兼董事会主席，由中粮地产董事长马建平代替。
虽然没有了上市公司，侨福集团失去了资本市场的融资渠道，但是也没有了股东对投资回报率的压力。
升值潜力
“芳草地也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有时尚低价的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既有18块钱一份的快餐，也有几百、上千的餐饮。”曾伟麟强调，休闲餐饮大致占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝等。
在国内购物中心疯抢大品牌，一哄而上，倒贴租金的局面中，侨福芳草地算得上是个另类，曾伟麟介绍，侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月。
据了解，大望路万达广场的租金420元/平方米/月，西直门凯德广场租金约360元/月/平方米。“侨福和商家采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”
睿意德执行董事张家鹏向经济观察报介绍，“侨福芳草地的挑高和更多的开放公共空间，以及浓厚的艺术氛围，是吸引小众、雅皮的时尚品牌进驻的原因。”
曾伟麟介绍，每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，“因为写字楼里的人群每天中午有机会来一次，下班再逛一次，周六、周日的人流量有1.2万左右。”
“侨福芳草地虽然投资巨大、开发建设周期漫长，未来的升值潜力也非常巨大。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利称。
“但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波称。
作者：郭海飞
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