决策层已经发出从短期“运动式”调控向长期制度化建设转变的积极信号。一套能够“左右逢源”、各美其美的房地产长效机制何时能出炉？这考验着新一届政府的改革决心和智慧 :
关注我们 “最严厉”的楼市调控政策仍在执行，但调控效力似已式微。
从2012年年中到
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由于住宅供应持续紧张，市场从量价齐升渐至一房难求。如果没有官方强制的行政干预措施（如暂停发放预售许可证），房价的实际涨幅很可能将超出社会舆论可以容忍的底线。
一位受访的某大型上市房地产公司高管表示，“非常看好北京未来10年的房地产市场”。这种信心源自一年来的市场回暖，更来源于企业对政策企稳的看多预期。7月30日召开的中央政治局会议，相关表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，未言“调控”，也没有出现“抑制房价”、“房价合理回归”等字眼。
加上近期房企回归一线城市拿地，北京、上海再现新地王，以及频传房企再融资开闸利好，嗅觉灵敏的市场人士据此揣测：是不是决策层对房地产有了新态度？
在受访专家看来，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作的中央政治局会议，某种程度上是为十八届三中全会的改革政策定调，有关房地产的表述显得“很有伏笔”。
房地产“平稳健康”的目标取向，需在经济下行之际“稳增长”的大语境中来理解。种种迹象表明，决策层已经发出从短期“运动式”调控向长期制度化建设转变的积极信号。
至于下一步房地产业的具体政策究竟走向何方，除了要看经济运行的“大数据”外，恐怕还要取决于决策层如何破解一系列房地产业面临的新课题。
其中一个较为棘手的新课题是，一线城市供不应求、二三四线城市却供过于求，冰火两重天。显然，“北京感冒，全国吃药”一刀切式的房地产调控政策已走到尽头。一套能够左右逢源、两全其美的房地产长效机制何时能出炉，考验着新一届政府的改革决心和智慧。
调控转向?
土地市场两极分化
福建民企泰禾集团（000732.SH）掌门人黄其森2013年收获了前所未有的关注和质疑。
这家主打中式别墅产品的企业在今年突然发力，一口气拿下8块土地，其中4块在北京，土地出让金超过63亿元。而其2012年房地产销售额刚过百亿元大关，营收也仅为64.45亿元。
对年销售额刚过百亿的泰禾而言，押宝北京更似一场赌局。但放眼全行业，对一线城市的追逐已蔚然成风。销售额超过300亿的融创中国、销售额超过800亿的恒大地产以及千亿房企万科和保利，都在一线城市不断加码。
供需失衡仍是主因。易居房地产研究院对全国20个代表城市的监测显示，截至7月底，四个一线城市的新建商品住宅库存总量为2669万平方米，平均存销比为8.3，远低于三四线城市，这也是一线城市房价持续上涨的内在动力。
易居同期监测的11个三线城市，商品住宅成交量增幅呈持续跳水之势，从1月份的270%下降到7月份的负10%左右。
地产调控晦暗难明之际，土地市场率先分化，这会成为下一轮政策与市场博弈的起点吗？
激战一线
7月23日下午，北京市国土局里再次喧嚣。东北五六环之间的朝阳区孙河乡一年内第三块土地迎来11家开发商。包括国企中粮、招商、中铁，也包括民企融创、泰禾，当然也少不了龙头老大万科。
孙河区域与顺义的“中央别墅区”相邻，在低密度土地越发稀缺的北京，几乎已成最后一块核心别墅用地。2012年9月，擅长做高端物业的龙湖地产以20158元/平方米在孙河夺地成功；仅4个月后，泰禾拿下相邻地块，单价飞涨至28559元/平方米。地产界名人任志强当日写下一条微博：黄总疯了。
这场拍卖会，证明黄其森不是击鼓传花的最后一棒。中粮地产经过36轮厮杀，以23.6亿元拿下上述孙河地块，楼面单价达到5万元/平方米。
“这个项目未来得卖8万／平方米，好的话能卖到10万/平方米。”8月8日，向来敢言的任志强推翻了自己对泰禾的言论：“北京还得涨，你们可以不信，别后悔就行了。”
泰禾早在2004年就已进入北京市场。10年经营，也不过只有一个项目。但无碍黄其森豪赌。“短期看，北京土地市场是有些不理性。但去年一年，企业普遍好于预期，而一二线城市肯定比三四线城市表现好。”黄在接受《财经国家周刊》采访时断言：北京人口必将突破3000万，成为世界级城市空间还很大。
克尔瑞研究中心前总经理陈啸天认为，处于不同阶段的企业需求不一。对体量较小的泰禾而言，最迫切的任务是扩张，夯实北京市场是其必经一途。
善于操作郊区大盘的恒大地产(3333.HK)回归一线的动作也筹划了很久。
2012年下半年，恒大公司内部发文，宣布北京分公司成立。今年7月3日，经过17轮竞拍，以35.6亿加26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米。
“这个代价可谓惨烈，并非恒大最理想的进京方式。”现场见证此事的人士对该项目的盈利前景表示担忧。
但这却代表了恒大的某种决心。此前，恒大于6月19日斥资23亿，拿下广州中心区域地块；5月29日以50亿在重庆拿地千亩。在三线城市饱受高库存压力之下，恒大的战略已经聚焦一线及重点城市。
近两年异军突起的融创中国（01918.HK），亦在董事长孙宏斌的力主下，聚焦京沪。其与绿城中国（3900.HK）的超过150亿合作项目，多数落在上海。
“在北京，每块土地的拍卖我都参加；在上海，只要看上的也都参加。”孙告诉记者，“北京上海以后会像香港一样，像潘石屹那样只做京沪是对的。”
三线告急
与一线城市土地市场的火爆不同，三线市场正山雨欲来。
美国对冲基金经理人、空头大鳄查诺斯的两名同事不久前考察了中国十几个中西部的二三线城市。他们将自己的观察结果告诉《财经国家周刊》记者：“新城的空置率高得惊人。”
万科董事长王石、SOHO中国联席董事长张欣在接受媒体采访时，也都对三线城市的地产泡沫表示出担忧。
查诺斯今年4月曾在一份19页的PPT中提及他看到的房地产泡沫：2012年，中国总建筑面积是106.8亿平方米，而这一数字在两年前只有57亿平方米。他的结论是：没人注意到楼市供应过度了；资产管理费用在上升；房价过高、没人知道买家是谁；商业地产将来会出现问题。
查诺斯的两个同事在走访中发现，一些城市高利贷盛行，小贷公司和典当行难以为继，甚至跑路。“这就像多米诺骨牌的第一张，资金出逃后赖账坏账，连锁反应，从小城市波及到中大城市，最终引发系统风险。”
按照他们的研究，中国地产总市值占GDP的比重，已经与当年日本地产泡沫最严重时差不多。除了空城，还有大量商业项目招商困难。“北京没问题，主要是三线城市。”
易居中国的数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积61133万平方米，增速比1-6月份回落2.9%，已经放缓。
从各物业类型看，办公楼回落幅度最大。预计下半年住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。从地区看，中部地区回落幅度最明显。
从2009年开始，到三四线去开疆拓土成为房地产企业的潮流之选，大盘开发、低价拿地、打造新城的故事在许多城市上演。4年一轮回，在不少开发企业眼中，这一情况需要改变了。
“土地储备已经不是越多越好了。”融创中国董事长孙宏斌说。他算了一笔账，土地市场每年不涨20%的话，囤地是吃亏的。“10%是增值税，10%是利息，每年要增长20%才能够平，但年年增长20%不太可能，即使北京和上海，也会出现波动。”
“都说融创的销售能力强，其实最重要的还是项目的位置好。我们的土地少，但都在核心位置上，傻子可能都卖得出去。”孙宏斌认为，绿城在2012年之所以陷入困境，主要原因在于土地储备结构的不合理，在三、四线城市压了大量土地。
易居中国提供的20座代表城市新建商品住宅存销比数据显示，京沪广深四地的存销比分别为8.1、10、7.4和7.7。而丹东、济宁、北海乃至温州的存销比都在15.9以上，丹东更是达到35.2——即不再开工，仍需近3年的时间才能把新建商品住宅都卖掉。
冰火困境
中国房地产业协会副会长朱中一说，自2009年房企看好三四线城市后，这些城市的土地城镇化已经大大快于人口城镇化。“一线人口仍在增加，但供应量有限；三四线城市则严重供过于求。”
来自山西的一地产人士在太原周边的县市调研发现，近七八成的脚手架已经没人了，楼盘停工的现象很普遍。“在吕梁市区逛了一下，更趋担忧。跟某一县级市规划局总工聊天，也说现在的房地产供给偏多了，卖不出去或者别人买不起。”他感慨，“一线城市土地市场的火爆，三四线城市的寂寥，是如此鲜明！”
同样的景象出现在郑州、石家庄等地的新区。
“地王”与“鬼城”并存，朱中一建议，一线城市继续盘活闲置土地，加大住宅用地供应量；而三四线城市不需要在卖地上下功夫，应大力挤出闲置存量房。各地需要做一个住房需求规划，将其与土地供应挂钩，从而解决供需双方对预期的不确定性。
在中国银行首席经济学家曹远征看来，三四线城市的首要任务是发展就业机会，吸引外来人口。“如果没有发展就业机会，房子再好也没有刚性需求。”
而对于嗅觉灵敏的房企来说，是谨慎深耕三线，还是在一线城市争得头破血流，更多在于市场机会和董事长们的魄力，在政策真空期，他们只能试探和猜测。
以郊区大盘闻名的华南房企碧桂园（02007.HK），今年的业绩不降反增。碧桂园总裁莫斌告诉《财经国家周刊》记者，一线城市的市场需求100%没有问题，价格充满了想象空间，但地产商投入也更大，这是风险与机会的博弈，也是政策与市场的博弈。
“地价高了我们就没任何办法，因为从来不拿地王。所以还是做好我们的三四线城市。碧桂园的转变就是做短平快，这是最能规避风险的一种做法。”莫斌说。
莫斌更关心的是，推高地价的始作俑者是地方政府。“中央政府对这个是不是有办法？这就要看政府是怎样的考虑，做出怎样的导向了。”
房企再融资暗开闸
7月以来，十余家涉房上市公司积极停牌，宣布再融资等各种方案。
按市场反应，目前房企再融资政策似乎“明紧暗松”。
自2009年8月金地集团实施42亿元再融资方案，2009年11月南国置业IPO成功上市后，涉房企业在A股市场上至今未有任何融资或再融资方案获批。
2013年8月9日，在证监会召开的例行通气会上，新闻发言人江向阳第四次重申，证监会对房地产再融资政策口径不变：涉房企业上市公司以及非涉房企业上市公司涉及融资募集投向为房地产业务的情况，都依据国土资源部以及相关部门的认定。凡融资募集投向在“国五条”限制范围的普通商品房住宅类项目，政策均未发生任何变化。
但超出这一范围，情况便或有不同。一位中资投行高管向记者表示，监管层对房企融资政策态度的转变始于2012年年底，华侨城A股的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”的正式获批，此后亦有海印股份等多家房企的资产证券化项目上报。大量的房地产企业再融资方案都是从2013年3月份开始着手准备的。
不过，房地产企业再融资多大程度的放开以及多大口径的放开仍存悬念。据《财经国家周刊》记者了解，房地产企业再融资可能放开的方向主要是两类：一类是有大量商业物业作为基础资产可进行资产证券化商业物业的房地产公司；另一类是受到政策支持的“非住宅类”项目，包括旧城改造、棚户区改造、保障性住房、小户型住宅等。
政策松动，房企抢位
“这事现在还没有定论，要等监管部门松口。但至少允许停牌了，先占个地儿，成不成再说吧。”7月下旬，一家正在停牌的上市房企内部人士透露，公司停牌是为了筹划与房地产有关的重组融资事宜。
自7月1日金丰投资（600606.SH）率先宣布停牌后，陆续十余家房企及非房地产主业的企业因“策划重大事项”而停牌。
其中，新湖中宝（600208.SH）在8月1日晚间发布了非公开发行预案，拟定向增发募资不超过55亿元，投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖青蓝国际”两个棚户区改造项目。
紧随其后，宋都股份（600077.SH）于8月6日晚间公告，拟非公开定向募集资金总额不超过15亿元，投入南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目、补充流动资金。两个项目均为普通商品住房项目。
同日晚间，招商地产（000024.SZ）发布停牌公告，表示正在筹划发行股份购买资产事项；冠城大通（600067.SH）也加入再融资大潮，推出了18亿元的可转债融资预案，但并未停牌。
紧接着，北京城建(600266.SH)8月9日发布公告，拟向控股股东城建集团在内的特定对象定向增发募资不超过39亿元，全部投入北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金。除北京上河湾项目为纯商品房外，其余均含有一定量的保障房。
市场消息同时显示，还有一些房企诸如天房发展（600322.SH）等，也可能即将筹划再融资事项。
《财经国家周刊》记者了解到，某房企上市公司通过与证监会沟通后，获得证监会的反馈意见显示：目前，对于上市房企再融资申请审批，只需与国土资源部沟通协商，并与住房和城乡建设部达成一致后，由融资企业出具自查报告，然后由保荐机构出具核查意见即可，无需国土资源部的会签意见。这一步骤与2010年4月17日“国十条”出台后，证监会对房企上市公司再融资申报的程序已经大大简化。
当时，由于证监会暂缓受理房企重组的申请，对已受理的房地产类重组申请，一并需要征求国土部的会签意见，该会签意见要求上市房企的所有地方子公司所在的地方国土局的认定批文。而国土部过去三年并没有对任何一家涉房上市公司给出相关的会签批文。
据了解，对于房地产公司权益类再融资的审核，需要国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的核查环节。核查内容包括，项目涉及土地的国有土地使用证取得、动工和开发建设及转让等情况，若项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，权益类再融资的申请将不能通过审核。
国土资源部土地利用司司长廖永林接受《财经国家周刊》记者采访时表示，“证监会递过啥资料，国土部就审查啥资料，审查标准与两三年前无异”。廖表示，国土部仅向证监会提供涉及公司是否有土地违规等行为的文件，不提供任何取向性建议。
一位房地产信托公司的负责人分析，目前来看，虽然审批程序有所简化，但申请再融资的房企上市公司很多，谁能最终获批尚无定论。证监会在放行房企再融资时，规模应该不会很大。
喜与忧
在业内人士看来，房地产再融资的松动迹象，与国家房地产宏观调控思路不无关系。
国家发改委主任徐绍史在8月初接受媒体采访，就房地产调控政策公开表示“促进房地产市场平稳健康发展”，“坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。
在业界看来，这与之前“抑制房价过快增长”等表述有区别。新一届中央政府有意通过建立“长效机制”来调控房地产，与此前主要依靠行政干预式调控方式相比，出现了微妙变化。
“大环境变化，迫使房地产融资政策极有可能进一步放开，房企融资方式的市场化也将是迟早的事。”某总部位于重庆的房地产开发商向记者表示。
“中央很明白，房地产上市企业不能通过资本市场再融资是金融改革滞后的表现，制约了信贷市场和资本市场金融杠杆作用的发挥。”华东师范大学商学院房地产系主任华伟说。
上海财经大学商学院党委书记、副院长戴国强接受《财经国家周刊》记者采访时表示，当前其他行业产能过剩严重，能有效拉动经济增长的就是房地产市场。
“但是政府不能再公开支持房地产市场，否则会给社会一个错误的信息，政府又在支持房地产商。实际上不是这样，是改善民生的同时拉动经济。”戴国强表示，这也是证监会之所以不明确公开重启房地产再融资的原因所在。
众多投资机构人士分析，放开房地产再融资也有助于防控金融系统风险。高登资本（中国）首席经济学家付立春接受《财经国家周刊》记者采访时表示，放开房企再融资可降低房地产行业对于银行资金的依存度，降低银行房地产相关贷款坏账的压力。
“房企将表外的影子银行、民间借贷等高息融资转向表内低成本信贷和股权融资，让房地产行业贷款走向正规化渠道，对整个房地产行业的健康发展都是有帮助的，对于整个金融体系风险防控来讲也是有利的。”付立春表示，当前各银行对于棚户区改造、小城镇开发建设的信贷也显示出鼓励的姿态。
瑞银证券认为，把地产融资需求从表外转向表内，可促使真实利率显著回落，缓解当前货币资金与实体经济脱节的现象。
虽然放开房地产再融资有势在必行之态，但也有业内人士表示了担忧。
“房地产企业并不缺钱，截至今年6月底，房地产长期开发贷款新增2万多亿，同比增长12%多。货币、信贷都不应该对房地产窗口过大，资本市场这块更不应该过大。我们现在应该通过卡住流动性，卡死社会融资，让房地产商消除存量房，改变房价上涨预期，稳定房价。”财经评论家余丰慧认为，挤出存量也可增加供给，现阶段关键是改变房地产上涨预期，“再融资还得憋着”。
“放开房企再融资，房企大量拿地，虽然可充实地方财政，缓解地方融资平台债务危机，但要警惕房企在拿地后有可能囤地、捂盘惜售，未必会及时形成市场供应，有可能反作用于调控。”余表示。
认清行市再言调控
房地产市场两极分化，几乎成为当前房地产业内的共识。用中国房地产业协会秘书长苗乐如的话说，两极分化，是当前中国房地产最大的“行市”、最基本的“业情”。
简单概括这种“两极分化”，就是在中国房地产市场也出现了类似城乡差别的二元格局：一线城市发展为“成熟型市场”，存量房销售占比渐渐超过新建房；二三四线城市则还是处于大干快上的“生长期市场”。形象地说，在房地产市场也出现了日渐拉大的“贫富差距”。
这与中国的现实国情和当前国民经济的某些特征契合。但过去一些房地产调控手段没有充分意识到这一区域差别和发展阶段的不平衡性，有时失之全国一刀切、南北一副药。
增加供应被认为是救赎当前中国房地产市场的关键手段，且这种调控方式是“市场的”而“非行政的”，但如果不因时、因地照顾到区域市场的差异化特征，简单“增供”也会无济于事。
现实情况已经表明，北京、上海喊了多少年增加供应尚未奏效，众多的三四线城市依照北京的规模圈地、开盘，最终导致需求透支、烂尾增多。这些城市中，超量供应的土地甚至需要未来7年到10年的城镇化进程去慢慢消化。
过去十年，房地产越调越涨的原因，很大程度上在于对市场“行市”认识不清。总盯着北上广深的楼市地图，进行全国房地产调控的线路设计。虽然“国N条”在执行程序上赋予地方“出台细则”的自主裁量权，但地方细则总是带着某种“跟风”的世故味儿。博弈，也总是半遮半掩、阳奉阴违地表达，致使调控失效于微观执行、落实层面。
此外，一个误导调控的工具是统计方法。它就好比是医生看病所用的听诊器。遗憾的是这也出了问题。过去，房地产指标性数据的统计大都盯着“全国70个大中城市”。虽然这70个大中城市包含了一二三线城市的代表性样本，但70个大中城市只占到全国房地产销售面积的39%，销售收入的二分之一。
在70个大中城市以外，还有广阔的楼市天地，全国累计约有2700个县市。近年来，受益于大城市以房致富的示范效应、限购导致的投资分流、地方土地财政的卖地冲动以及地方债的“下乡”，这些县市的房地产市场也渐呈村村点火、户户冒烟之势。彼处隐患已然深重，但仍是调控的盲区。如何兼顾这个隐形的、“表外”的房地产市场，将是决策层下一步所要面对的新课题。
房地产调控要做到上下齐心也并非完全不可能。关键在于要兼顾宏观和微观，看清“表内”和“表外”，同时协调中央和地方两个层面的目标诉求。这就需要对房地产市场的基本特征、真实状况有清醒的认知和统筹的安排。
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