楼市“春天派”预言“铂金十年”将临(图)

　　“房价在未来会五年翻一番，十年翻两番”，“楼市告别"黄金十年"，将迎来"铂金十年"。近日多个城市楼市量价齐升，多位地产开发商及专家也公开表示，“绑架”了地方经济的房地产业将进入史上最好的发展时期。但也有专家表示，“要保经济增长就离不开房地产”—楼市“春天派”简单逻辑背后虽然折射了政策调控的难点，但忽视了长效机制下市场自身的调控效应，“铂金十年”预言过于乐观。

　　地产商将迎来“铂金十年”？

　　易居中国董事局主席、总裁周忻近日表示，在经济稳增长、促进房地产行业稳定健康发展的基调下，随着新型城镇化建设的有序推进，房地产行业未来发展前景乐观。“如果说2013年之前的十年是中国房地产快速发展的"黄金十年"，那么2013年之后的十年将是中国房地产稳步发展的"铂金十年"。”

　　对未来楼市抱繁荣梦想的人士被业内称为楼市“春天派”。其代表人物全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受媒体采访时也称，现在没有任何手段能对土地出让的成本进行控制，那么也没有任何手段能代替土地财政。“房价在未来会五年翻一番，十年翻两番，这是铁定的，不可能改变。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩大胆预测：“25年后，北京每平方米房价将超过80万元非常容易。”

　　上海农工商房地产集团总裁沈宏泽认为，在稳增长的基调下，下半年楼市调控不会有变革性的措施出台，房价仍将温和上涨。政策的稳定和持续性，以及新型城镇化建设步伐的加快，预示着房地产发展的“铂金时代”来临。还有一些开发商明确表示，只要中央政府想经济“稳增长”，就不会对房地产“动刀子”，可以预见，楼市调控将告别“国X条”时代。

　　渣打银行最新调查的30家开发商中，有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，六家开发商表示涨幅会更大。30家受访开发商企业中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。

　　另外，多家券商近日来也修正此前的判断，认为中国房地产市场正进入一个前所未有的“铂金时代”。财经评论人士叶檀则公开表示，过去自己“高估了政府改革的决心，低估了改革的困难，低估了中国人买房的决心 。 中 国 房 地 产 离 开 了 " 黄 金 十年"，反而进入了"铂金十年"。”

　　记者在采访中了解到，“看多”人士的乐观预期主要来自于楼市对经济贡献举足轻重，当前形势下楼市调控可能会放松。华远地产董事长任志强称，新一届政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿抹不平。“你可以不信，但别后悔。”

　　预期调控放松“日光盘”频现

　　最近引起市场关注的是，作为46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房，名下无房产的总共可以购买两套。

　　业界预计，更多“温州类型”的限购城市，如舟山、珠海、金华、宁波等非省会限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为限购松绑的“潜力”城市。

　　另外，7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而停牌，这也给市场传递了调控政策或将放松的信号。

　　受诸多利好消息影响，多个城市出现“日光盘”现象。最近广州万科东荟城、中海誉城等5个楼盘入市，一个周末就有两个盘“日光”、两个楼盘销售九成，两天时间卖房超过2000套。除北京、上海等地出现“日光盘”外，杭州、青岛、长沙等二线城市也出现当天即售罄的楼盘。

　　与此同时，土地市场的“高温”也在影响着楼市的预期。统计数据显示，上半年全国房产用地供应8.24万公顷，创历史新高，大幅高于五年同期水平。4日，北京农展馆地块成交，折合楼面价每平方米7 .3万元创下北京单价“地王”新纪录。5日 ， 上 海 徐 家 汇 中 心 项 目 地 块 以217 .7亿元成为上海市总价新“地王”。随后，杭州、苏州地块拍出新地王……

　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示，当前大部分房地产企业资金充裕，降价动力不足，而高价地不断出现，又推高了未来的房价上涨预期，未来一段时间，房价总体会呈现出稳中有升的局面。但从区域市场来看，房价走势将呈现出“差别化”的特征，不排除个别供应量大的城市出现房价下降。

　　长效机制何时见实效

　　专家认为，“铂金十年”可能只是少部分人的一厢情愿，但在楼市调控方式“转轨期”，这种论调对市场的预期影响很大。当前是建立以市场调控为主的长效机制最佳时机，一方面有条件地逐步放宽限购、限贷等行政调控手段，一方面启动房产税扩围试点，加快推进住房信息联网，改变土地供给机制。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，市场自身有调节功能，当前没有必要再采取更严的行政手段来调控。7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但房价环比涨幅已连续四个月回落。“下半年房价仍将震荡上行，但这已是爬坡的最后阶段，动能越来越小，势能越来越高，预计明年上半年房价会出现下滑。”

　　上海绿地集团董事长张玉良认为，短期内，房地产企业融资后可能会推高地价、房价；但长期来看，房价最终是由供需关系决定，放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，从而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产供应外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。

　　国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟8月28日向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。徐绍史在推进重点领域改革中提到，当前我国财政收支矛盾突出，金融领域潜在风险增加，房价反弹压力也比较大。

　　房产税一直被业界视为长效调控机制的重要手段之一。上海财经大学不动产研究所的一份报告则建议，在上海和重庆两地房产税试点的基础上，对个人非经营性住房房产税政策应在以下两个维度拓展：一是继续扩大试点城市范围并最终在全国范围内推广，优先试点城市宜在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、安徽、河南、福建等前期物业税模拟评税试点省市范围内选择；宜优先安排经济发展水平和居民平均收入水平较高，房地产开发投资过热，房价增长过快的城市。二是逐渐扩大房产税征税范围和缩减税收优惠，沪渝房产税规定了较为狭窄的征税范围，同时，较为宽泛的税收优惠更加缩小了设定的征税范围，这有利于税改的平稳进行，但却极大减小了税收效应的发挥。建议上海等地的房产税改革方案，在“十二五”末拓展至非普通住房。

　　业内专家建议，房产税方案实施的核心在于评估和征管，社会存量房体量巨大，产权信息复杂，应尽快建立准确、完整、透明的不动产清册，实现全国住房信息联网，健全房地产批量评估机制，降低征税成本，实行税收征管的信息化。

　　作者：魏宗

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