“作为局外人、境外投资者的角度来看国内的房地产业，13年以来我们国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，整体形势好于前两年，对于金融行业特别是机构投资者还是正面的。国外投资者很关注城镇化，他们认为这些政策的出台对于房地产发展提供了
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刘小俞说，“11年我去欧洲和投资者沟通，他们请我解释中国政府都用什么样的措施能够暂时控制住迅猛的价格增长？我说举这么几个例子吧，一个是资金层面上的控制，还有价格上限定了一个封顶价，跟投资者讲的时候，全场为之震惊而且哄堂大笑。在那段时间里实际上投资者还是非常担忧的，好在现在冬天已经过去了。”
刘小俞指出，“在房地产企业下面设房地产基金它的优势其实还是很突出的，因为你了解这个行业，你在吸引一些资本界的人士又懂资本界的游戏规则的，这样的合作是非常有前景的。”
以下为演讲实录：
非常容幸能有这个机会受啸天董事长的邀请来跟各位啸天的朋友也是我非常渴望认识的房地产行业里面经营多年的精英管理层，在我跟大家分享我的一些体会之前先简单介绍一下我们的情况和现在我所服务的这家银行的情况。我叫刘小俞，一直在外资投行服务了18年，我本人是北京人，后来在美国学习、又在美国华尔街上工作，后来又派回到国内在香港，基本上几个大的投行都工作过了，包括摩根大通时间是最长的，七年多了，包括雷曼兄弟，富瑞投行是我最新任职的一个单位，去年刚刚加入。可能因为富瑞金融集团也能够有机会跟在座的各位在融资方面进行合作。
接下来分享一下我们作为局外人、境外投资者的角度来看国内的房地产业，我们认为13年以来我们国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，整体形势好于前两年，对于金融行业特别是机构投资者还是正面的，效果还是明显的，无论是整体经济的复苏、流动性增加，城镇化，国外投资者很关注城镇化，因为有不同的版本，他们有认为这些政策的出台对于房地产发展提供了很好的动力，市场有逐渐的回暖，各地项目的拓展都是很快的看到有一些提升，包括审批。
10年以来国务院出台国十条的政策，特别是商业银行对于房地产开发性的项目贷款实行紧缩的政策，证监会对房地产融资都是采取非常审慎的态度，曾经有过这一段国外投资者是很担忧的，11年我去欧洲和投资者沟通，他们就说这个行业能不能解释一下政府都用什么样的措施能够暂时控制住迅猛的价格增长？我说举这么几个例子吧，一个是资金层面上的控制，还有价格上限定了一个封顶价，还有一点跟投资者讲的当时全场都是为之震惊而且哄堂大笑的，还有一点最有效的办法就是限制需求，当时大家很震惊怎么能限制需求？限制需求就是所谓的限购，在大城市限购。在那段时间里实际上投资者还是非常担忧的，好在现在冬天已经过去了，刚才提到几位老总非常深入的讨论觉得还是非常鼓舞人心的。
虽然整个对于从国内银行界来讲房贷受限，但是企业急需资金的现实是一直都存在的，这个也是刚才各位管理层领导都讲到了在过去一段时间里面最困难的时候成长型房企都经历过各种不同比较痛苦的融资经历。
刚才深圳控股的朱总讲的我也是非常的赞同，尤其是海外资本市场融资创新的问题，虽然这个题目是好题目，怎么能创新，怎么能真正的创新，虽然金融产品还是比较有限的，特别是海外的资本市场，那就要靠我们这些做投行的、做金融的来怎么样抓住更好的时机问题，融资无非就是这几个渠道，一个是海外上市，一个是发债，一个债和资之间的和转债，还有银行贷款。再有一部分就是直接投资，直接投资包括了基金的直接投资，还有战略的直接投资，这些直接投资在投行业无论是香港市场的九龙仓前两年对于绿城持有22%的股份投资是直接直接，还有香港置地对于冯仑董事长那边万通国际的投资都是直接投资，无非就是这些金融产品。我想关键的一点是在什么时候、用什么样的产品这个是最重要的，也是对于我们作为金融行业的人来说是很好的挑战和很好的挑战，怎么抓住这个时机，在正确的时间做正确的事情，这个是企业和银行家需要共同关注的事情。
接下来分享一下目前具体的相关情况。说到时机问题，机遇海外债权融资利率比较低，监管部门也为中国企业海外发债提供了比较便利的条件，过去说到发债没有三年的审批可能是真的不可想象的，在过去的到四年期间我们很有幸能够分享到国际债务市场最低的时候，是有史以来全球海外债务市场、金融产品发明以来最低的。但是好在因为我们国际化程度和国际接轨的程度，一个是监管机构很快的捕捉到这个时机，企业也很快的抓住了和投资银行的互动，所以我们可以看到前几年有很多比较优秀的房地产企业抓住时机已经做了成功的海外融资，无论是高益债的情况融资也好还是普遍的美元债的融资也好，可以说都是很成功的利用了这种机会。在香港一些大型的房地产公司也很成功的利用了这个窗口期的机会。最早在这个行业里面领军的企业可以追溯到96年华润置地，那时候它们是带动了中国房地产企业在海外上市，随着可以看到很多的房地产在香港股本市场融了很多的资金。还有借壳上市。我们先把这个壳的公司在香港注册好，随后把比较好的资金注资进去，随后也达到了比较好的目的。做的比较好的是合生创展，最后也达到了很好的融资目的，同时也开辟了和香港融资市场很好的合作先例。
我们认为香港资本市场不但提高了融资平台，而且也扩展了向海外拓展业务的平台，我们的投资者尤其都是全球的机构投资者，同时也提高了知名度。从做国内A股房地产公司和海外上市的房地产公司比较，以及市值国内A股和海外上市的比较，可以看出来香港上市的还是比较少的，还不到国内上市的三分之一，整个市值还是有很大差距的，这说明了实际上还存在着非常大的空间，这个还是据不完全统计。接下来我觉得随着国际化程度不断的增加，以及可能两岸的审批程序也是有很大的差别，实际上在香港的审批程序相对来说容易很多，不用像国内还需要排队、等，这个都是很大的优势。
再说到有一些快速增长型的企业还没有在海外上市的目前是比较好的时机。上半年有金轮天地、五洲国际两家内地房企选择了直接赶赴香港上市，分别融资了7.6亿和13.3亿港元。我们认为投资者对于这个房地产行业还是看好的。
刚才也谈到了给投资者让利的问题，怎么能够抓住好的时机，作为上市的企业、融资企业来说都希望定价定在高端，能够融更多的钱，对企业带来更多的经济效益，但是有的时候不得不在时机和你要融资回来的钱当中做一个取舍，有的时候要抓住这个时机不得不做一个取舍。我们认为五洲国际也是经历了同样的问题，他们当时也是做了比较纠结的抉择，最终还是选择了在价格区间的低端定了价。但是从另一方面来讲也抓住了时机，也成功上市了。对于投资者来讲他们都是有记忆的投资者，如果这一次定价定在区间，给投资者让利让多了，但是他们会记得的，记得你的公司基本层面非常好，你把利益多让给我了，你在下一次融资的时候他们会非常非常踊跃的，刚才林总说到尽管几年以前上市那一次做了比较大的折量给投资者多让一些，但是他在投资者心目当中的印象或者形象一直都是非常非常好的。刚才我也接到我们这边TCM团队的报告，他说昨天很不容易，昨天市场不是很稳，很多中介都很担心，包括一些投资者也很担心，林总昨天发的那一支是完全的市场行为，但是很快的发出去了。首先看出来第一点投资者对于这个行业是非常看好的，第二点是对林总这个公司是非常看好的，尽管他第一次在几年以前做IPO的时候价格是取低了，让利给投资者，但是投资者是记得的，只要公司基本面是好的，他们认为好的财务表现、稳健的增长、特别是董事长、CEO、CFO里面的管理层能够把增长故事讲清楚，对于投资者来讲让他认同你这个公司是更重要的。
刚才讲到了有些企业选择了如果不是直接上市而是选择了借壳上市，譬如说今年以来万科、金地、万达、绿地等等，当时大概十几年前合生创展其他的IPO都是直接上市而它是街借壳上市，到今天来讲它的借壳还是很成功的，现在也有这个趋势，一方面IPO直接上市，另一方面如果不具备直接香港上市的条件，或者管理层认为我通过借壳对于公司长远的发展、逐步的计划来说更有利，借壳我们认为应该也是不错的选择。
外资直接投资的层面无外乎是进入这个行业从事这几个层面，一个是公司层面，直接拥有公司股权的，譬如香港九龙仓12年的时候是以股权+核转债的形式直接融资62亿元，项目层面像新鸿基联合了九龙仓和恒基地产以218医夺得了徐家汇中心项目。第三就是刚才说的香港置地和万通地产业、以及北京的新城国际都是项目层面的合作。
还有一点需要提一下的香港自贸区的建设，这个外面人来看这个应该是很巨大的突破，在金融和投资行业应该也是很大的突破。在香港很多人就提到这个问题，说香港还有没有竞争力，还有没有可持续发展的竞争力，一条这出台应该是9月26日。所以在香港很多人都很担心现在他们认为香港之所以保持亚洲的金融中心、世界一窗、东方之珠，毕竟有政策的限制，如果上海自贸区正式建立以后，他们的优势可能越来越局限性了，所以他们也是有他们担心的道理。但是对于我们来讲是非常非常好的大的利好消息。很多外资的资金可以直接进来，过去可能都要受很多的审批、限制，现在既然是这么好的特区，将来可能它的潜力是无法估量的，对于外商的投资者来讲特别是金融投资者来讲这个现象是非常非常看好的。甚至大家都会想到今年下半年或者明年上半年可能会出现一些巨大的利好。可能原来大家担心的说这些外商会不会抽走，因为现在美国资本市场已经开始非常活跃，可以说基本上恢复回暖了，欧洲整个基金面也在逐渐的回暖，担心会不会资金抽走？有了这个事件大家认为又出现新一轮革新或者革命性的对于上海投资或者在这个行业里面投资的一个高峰。
2012年随着美国第三轮的量化宽松，QE3的政策实施，全球资本使臣出现了超低利率环境，这个时候无论是监管机构也好、企业也好都是抓住了时机融入了很多的资金进来。可能在座的有些企业家会想现在怎么样，现在比12年可能成本高了一点，大概差了2到3个百分点，但是仍然不晚，昨天旭辉集团发了高息债就是很好的例子。比较05、06年还是比那个时间便宜多了，但是比12年还是高的。
12年一共有20家房地产企业在海外发债，融资的总和是超过了600亿元，13年上半年一共有34家发了海外债，总的融资额已经超过了900亿。现在房地产企业越来越认识了可以利用发债这个比较有吸引力时间段、比较好的窗口期机会来发海外债，这个时机是不容错过的。
刚才几次提到绿城房地产，绿城房地产也是我一路跟他们跟过来的，跟宋卫平董事长都是很多年的朋友，我记得在04、05年的时候他们企业也可以定义为高成长型的企业，尽管是全国型的房企，但是它跟万科、中海还是没法比的，他们把自己也定位成中型成长型企业， 他们当时还是比较困惑，他们在摩根大同找到我的时候问我一个问题，说我不要上市、也不想发债，我就要你们的钱，你们是银行，你们就给我贷款，跟我的项目合作，一个项目一个项目合作。我当时也是挺困难的沟通，最终他们还是认可了，说好的，给我们做一个整体的合作方案吧，当时基于他们的股权结构和土地储备，那时候他们土地储备确实是比较有限的，也就是3、4百万平米，而且他们在母公司层面的资产负债率非常高，高到差不多90、100甚至超过100的层面，怎么能帮助他们走出这个困境，但是又能够保持相对好的股东结构，又能够给他打开一条好的融资渠道，实际上这个是当时我们主要考虑的问题。所以当时给他设计了一个结构，第一，他们几位老总都是有海外身份的，我说你们这个很好，可以设计成一个红筹结构，中间建立了一个过桥贷款，三个月走过桥贷款把主要资产转出去，然后又做了可转债、可直投，这个案例我觉得有意思的是所有的金融产品都给他用到了，有这三步的融资他们大概有将近一年的运作时间终于成功的在香港上市，当时也取得了非常好的超额认购的倍数，而且它的定价区间取在了高端，后来才有大家很熟悉经常在同行业里面宋董事长在抢地的时候能够有很大的底气，实际上是他背后有很强大的资本实力的支持，上市以后也帮他发过高息债，也发过美元债，最近又发过一个点心债，如果要说创新，我觉得这么多年来在海外资本市场上真的所谓的创新就是点心债的创新，这个点心债是香港资本市场也是我一个同事发明的，它的特点是把人民币作为交易单位，但是投资者都是海外的投资者，钱融资过来是融到香港，只要在国内有母公司作为担保，如果你是上市公司是最好的，如果不是也没关系，只要有母公司的担保，投资者特别是在12年的时候对于这个点心务是特别特别看好，而且那时候只要有点心债出来发，大家都是一抢而光。再融资成本最低的时候开发行大的国企就是极端的例子，他们可以到十年期只有1%的利息，即便是房地产行业也能够达到三年期3-4%，所以当时是非常非常有吸引力的。这个是一个金融创新。
接下来分享一个案例是合生创展，这个是98年通过借壳上市搭建的一个平台，上市以后也运用了很多产品，都是非常成功的，每一次资本运作都是很成功的，自从上市以后它利用了香港上市平台累计融资超过了140亿港元，同时也是利用这个融资平台也方面降低了融资成本，降低了整个公司的资产负债率。
我们认为只要企业能够有比较好的、比较明确的接下来的发展目标，能够抓住好的融资机会，当然这个前提是要跟资本界的人士，也谢谢啸天董事长有这个机会跟大家相识，也希望接下来有更多的机会跟大家探讨，我觉得一定要主动出击，跟他们探讨什么时候有什么样的产品，这个是很关键的。我觉得很受鼓舞的是现在我们国内的房企对于怎么利用资本市场这个概念已经非常非常强了，企业发展一定是靠两个轮子，一个是自己的实力，另外一个就是融资的问题。房地产企业里面，我们在房地产企业下面设房地产基金它的优势其实还是很突出的，因为你了解这个行业，你在吸引一些资本界的人士又懂资本界的游戏规则的，这样的合作是非常有前景的。
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