21世纪网了解到，目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%，而十年间房价上涨仅约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。
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从北京四惠出发，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个半小时
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刚下高速，就可以看到如同凯旋门一般的京津新城大门，如同城堡一般的凯越酒店，以及鳞次栉比的欧式别墅，不过与庞大的建筑群形成鲜明反差的是这里较低的人口密度。
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以京津新城建设最早建成的桃园一区为例，临近马路的几栋别墅外观显得颇为陈旧，屋上横梁已有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已一人高。据介绍，桃园一区有七十多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。而当地的地产中介介绍，目前京津新城房屋常住率大约1成，有3成二手房有出售意向。
由此看来，“鬼城”或者“空城”之说，也并非完全毫无根据。
由于常住户非常少，京津新城里商业配套很不健全，大多数底商经营难以为继，纷纷选择关门。仅存的几家超市和小饭馆，最常见的客人是园区内的保安以及周边工作的建筑工人。
此外，在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时；不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。
京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
而根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较去年同期减少4.40%。
而根据中国房地产信息集团发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元。其中，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍；排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。
对此，业界有观点认为，合生创展从2003年成为国内房地产龙头到现在失去“领跑”地位，这与京津新城开发的拖累不无关系。
商业荒凉配套残缺
京津新城距离北京一个半小时车程，距离天津市内50分钟车程，这片位于天津宝坻的别墅区，2005年由合生创展与珠江投资两大地产商联手开发，投资过百亿，占地2.5万亩。
2.5万亩是怎样的概念？回答是：相当于33个天安门广场、5个颐和园。
在合生创展董事局主席朱孟依的规划里，利用京津沿线的地理位置，这里将屹立起8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内。
然而，京津新城并未随着中国房地产市场的兴起而火爆，而是呈现出一副“住户难觅、价格难涨”的情景。
驶入京津新城的大门，是类似于凯旋门的设计，向南行驶，便到达新城最早建设的项目——凯悦酒店，这间拥有900个房间、投资6亿的酒店外观如城堡，门口停着零星的轿车与酒店的占地显得不成正比。向远眺望，京津新城内还有类似英国大本钟的建筑。
尽管处处透露出“洋气”，然而如中国许多楼盘的模仿一样，这种“刻意为之”始终被自然流露出的“土生土长”所打败。沿着京津新城的路一直行驶，道路两旁杂草丛生，有的地方已经种上了庄家，道路两旁成为了晒谷场。而新城内的篮球场看样子已经许久没人光顾，很多护栏已经坍塌。
桃园一区是京津新城所建的最早的别墅，靠近马路的别墅看上去已经许久没有人居住了，房子外观颇为陈旧，屋上横梁也有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已经长到了一人高。
21世纪网在桃园一区蹲守半个小时，仅有三四个行人与一辆车经过大门，查看保安的记录本，9月12日全天有9辆车进入小区的记录。
京津新城给人“萧条感”的还有这里纷纷关闭着的商户。
园区内众底商多数都大门紧锁，只有饱经风雨的招牌孤零零的挂在门上，从玻璃门往里张望，屋内一堆堆的建筑材料，似乎控诉着岁月的无情以及独处的荒凉。
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仅存的几家生意是饭馆和小铺，
21世纪网观察到，前来消费的人多数是这里的保安和物业以及在此处工作的建筑工人，因为附近没有菜市场，小铺为了满足需求，也会卖一些蔬菜水果。
小铺老板就是当地人，谈起这里的生意，他表现的很无奈。
“也没有办法，园子里没有人嘛。现在这里有200多名保安，只有他们会过来买点菜和零七八碎的。”小铺老板表示。
京津新城的一位保安告诉
21世纪网，现在新城园区内最多的生意是网吧，园子东边有两所大学，相对而言那边的商铺会多一些。
21世纪网在京津新城东部区域找到了保安所说的天津财经大学分校以及北京科技大学分校这两所高校。或许是因为学生较多的原因，这一区域内商业配套明显比京津新城其他区域要完善的多，即便如此，这里的商业配套也显得颇为单一。
21世纪网看到，学校周边的商铺大多经营网吧、旅馆、台球厅，而大型超市、购物中心、甚至农贸市场都难觅踪影；整个新城地域较广，但没有公共交通穿梭。新城与外界联系的唯一公共交通来自两所大学的对面是汽车站。“有通往天津市内和宝坻的中巴，想去北京，就到宝坻再转大巴到四惠。”汽车站工作人员表示。
此外，京津新城内的医疗、幼儿园、小学和初中等基础设施配套也极为缺乏。当地人介绍，要想上学只有去天津市内。
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