原文载于《财经》杂志
举国瞩目的新型城镇化决策进入关键时刻。城镇化由一系列经济政策和社会政策组合而成，牵一发而动全身。对其路径选择，关系到未来中国能否实现经济和社会的可持续发展。从目前来看，中央决策的天平已倾向于“人的城镇化”，但现实中大拆大建、政府主导突击造城的惯性思维和做法仍未破除。
政府投资强力驱动下，虽实现了城市的急剧扩大，城镇化率大幅提高，但也造成严重副作用。典型症候就是，不论产业聚集能力如何，人为造就许多新城新区，超过实际需要，沦为“空城”“鬼城”。2013年1月，时任国务院副总理李克强表示，推进城镇化，“要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为‘造城’”。
在山西大同样本中，政府短短五年内的大手笔投资，实现了城市面貌翻天覆地的变化，但随着执政强人离去和宏观经济形势的变化，这个将中国当下的城市发展模式—经营土地、负债发展运用到极致的城市，也暴露出求大求全、超前规划与建设的弊病，以致债务缠身，残局待解。
—编者
晚上8点，大同东城楼上的灯火由远而近依次点亮，照出一座古城的轮廓。脚下的古城墙下宽18米，上宽14米，高14米，城墙上建有望楼12座、控军台2座、角楼2座，此外还有箭楼、月城、瓮城各一座，绵延1800米，蔚为壮观，使人遥想起当年大同作为明代“九边重镇”之首的雄风。
然而，这座城墙并非自然的遗存—在明代大将徐达修建大同城600余年后，一座面积3.28平方公里的古城以45亿元的代价被复建。
与其他城市仅复建几个历史街区不同，大同古城将城墙、护城河、辽金建筑群、明朝代王府以及里坊格局全面复原，原古城范围内的所有现代建筑都拟拆除或被削低，数十万人口也因此搬迁。
重修古城的同时，大同在御河以东建起一座面积42平方公里的新城，内有政府大楼、高标准医院、学校和诸多国际大师设计的大剧院、体育馆、美术馆、图书馆、博物馆等设施，以及知名地产公司开发的楼盘。
这一系列号称“50年不落后、100年不后悔”的宏大工程始于五年前，按照前任市长耿彦波的计划，大同将实现“一轴双城”的城市格局—以御河为界，西边是以3.28平方公里古城为核心的旧城，东边是御东新城。
旧的复旧，新的更新，两翼齐飞。耿彦波希望，大同能以城市建设为突破口，摆脱“一煤独大”的困境，以文化旅游带动城市转型。
正当大同城建规划实施过半的时候，耿彦波于今年2月调任太原，大同城建随后陷入失速状态，不少建设项目搁置，政府负债百亿元、工程队因欠款抢房自救等消息陆续传出。
剥离古城和个性市长的特殊因素，回望大同五年造城史，其将中国当下的城市发展模式—经营土地、负债发展运用到了极致，成为中国式造城的缩影。
衰落
大同为山西省第二大城市，现有人口330万。
因扼守晋北门户，大同自古以来即为军事要塞，在建城2300年间，历经上千次大小战事—胡服骑射、白登之战、土木之变，均发生于附近。历史给大同留下丰厚的文化遗存，世界文化遗产云冈石窟为其煌煌明珠，罗刻满山，鬼斧神工。
1949年后，大同转身成为“中华煤都”，在过去60余年间，向全国输送煤炭24亿吨。1984年，大同市被国务院列为13个全国较大的市之一，与重庆、洛阳、无锡等城市比肩。上世纪90年代，在“有水快流，挖出来就卖”的发展思路下，一批煤老板崛起，城市却走向败落，大同人自嘲：“污水基本靠蒸发，垃圾基本靠风刮，游商基本没人抓，市容基本无人夸。”
2008年，大同城区常住人口60万，其中16万户居住在低矮破旧、潮湿的平房杂院里，冬天最多时100多人排队上旱厕。由于家家户户靠烧煤取暖，空气严重污染；而城市下水系统落后，在一些未经改造的地段仍可看到设在路中间的排污口，污水和垃圾泛着腐臭。法国一位专家去云冈石窟时途经大同，评价其为“世界上最丑陋的城市”。
2001年，贾樟柯在大同拍摄了描画当地失业工人子弟的电影《任逍遥》，铺陈出一种末世情绪—这座城市丧失了改变的力量。当时，有传言说大同矿竭城衰，即将整体搬迁到新疆。
大同遭遇了失去的20年，从沉梦中醒来时，发现原来并驾齐驱的城市已跑出很远，自身的资源优势却逐渐消失—煤炭储量仍然可观，但最优质的侏罗纪煤接近枯竭。这座被时代遗弃的历史名城，面临着弥补城建欠账和城市转型的双重局面。
大同城没落的直接原因是城建资金投入不足。据大同市建委主任李易新介绍，2008年之前，大同城建经费为每年3000万元，这些钱既要盖房，又要修路，还要用于园林绿化，捉襟见肘。
2008年2月耿彦波出任市长后，大同的城建资金一举飙升至每年100多亿元。从2008年到2012年，城建投入共达1000亿元，除去社会资金，政府投入大约六七百亿元。
五年，1000亿元，相当于在1825天里，不论寒暑，每天都有5500万元资金投入这座三线城市的建设之中。
巨变
过去五年，大同变成了一个大工地，到处是推倒和正在新建的楼房，随处可见是高耸的塔式起重机和脚手架。当地人戏称，要是离开一个月再回来，就会找不到回家的路。
在各项建设项目中，道路建设成为先导。
仅2008年，大同就重修了御河西路、迎宾街、向阳街、南三环、西三环等8条总长30多公里的城市道路，而且全部当年规划、当年设计、当年拆迁、当年开工、当年竣工。
至耿彦波五年后离任，大同总共修建了200余条、400多公里的道路和桥梁，道路总长超过了大同到北京的距离。根据大同市建委的数据，2008年至2011年道路建设的投资为140多亿元。2013年大同市政府工作报告称，2012年道路建设投资22亿元。两项相加，五年的投入为162亿元。
以道路建设为先导拉大城市框架，盘整并经营土地，获得发展资金是许多城市的做法，而耿彦波将其运用到了极致。
大同通过将京大高速公路(北京至大同)向外延展改道，一举将御东新城的面积扩大了9500亩，这相当于新区总面积的七分之一。根据国务院批复的城市总体规划，到2020年，大同主城区实际居住人口要控制在135万人以内，建设用地控制在127平方公里以内。然而到2011年时，大同的城市规划建设面积实际已较2007年扩大了两倍，达到180平方公里。
为此，大同申请更改规划，经住建部2011年批准，新规划确定，到2020年城市建设用地195平方公里，人口规模则扩大到202万。“即使按照修改后的规划， 2020年的目标也差不多提前完成了。”一位当地官员说。
大同改造涉及数量庞大的房屋拆迁安置，五年间共动迁4万余户，建成安置房14万套，在建的还有6.7万套，保障房总投入240亿元。其他用于破产安置，学校、医院改造等民生投入也达到了175亿元。其中45亿元用于解决市属关闭破产企业330户、8.3万下岗职工的安置和善后问题。约100亿元用于新建改造几乎遍及全市城乡所有中学、小学共656所。30亿元用于新建市三医院外科楼、市一医院、五医院、六医院、中医院等重大工程。2008年至2012年四年间，市医疗卫生机构增加了990个，床位增加3350张。
经过五年的建设，大同完成“蝶变”。
如今，3.28平方公里的古城恢复了一半以上，四面古城墙完工三面，只有西城墙未合拢。古城内的重点工程基本完成，现存全国最大的辽金时代佛殿华严寺整体修复，其余府文庙、善化寺、关帝庙、重阳宫、清真寺、帝君庙、法华寺等均修缮完毕。鼓楼东西街修复成了四合院街区。街道的名字也俱恢复古风：平城街、和阳街、清远街、永泰街、武定街、魏都大道、白登路……在更换一新的5.1万盏宫灯掩映下，昭示着这座城市重回辉煌年代的雄心。
御东新城则体现出不逊于一线大城市的风貌。太阳宫坐北朝南，雄踞中轴线，两侧依次是造型独特的五大场馆：日本“隐喻建筑大师”矶崎新设计的大剧院，像是顶部凹凸的国家大剧院，寓意“一朵凝固的彩云”；美国哈佛大学建筑系教授科恩设计的图书馆，其不规则几何形体来源于云冈石窟的启发；英国福斯特设计的美术馆是钢结构金字塔形；博物馆为中国设计大师崔恺设计，展现一种流动向上的空间感；最南端的体育中心外形似北京的鸟巢，总座位3万个，是鸟巢的三分之一。加上太阳宫，六大场馆预算约为30亿-40亿元。
这些壮观的建筑主体结构已经完成，在它们的东边几十米外便是古代文人墨客雅集之地—文瀛湖。2010年，政府决心重新恢复断水干涸的文瀛湖，经过两年修整，文瀛湖碧波浩荡，湖水面积超过西湖，与周边的森林公园一道，成为市民新的休闲场所。
大同本为缺水之地，为保证文瀛湖储水量，市政府耗资1.7亿元，修建40余公里的管线，引黄河水入湖。2012年和2013年，大同共引黄河水1000万立方米将湖灌满，花费4000余万元，每吨水的平均成本4元。据知情人士称，文瀛湖的维护也需要不少资金，“夏季蒸发量大，一天补水就需几十万元”。
湖的东面，富力城独享2200亩土地，准备分八期开发400万平方米集居住、酒店、商业、办公为一体的城市综合体，目前已开发了一期六栋楼，每平方米售价4000元-5000元不等。
新城投入使用的还有市政务大厅、中级法院、市检察院、第五人民医院、大同二中等新建筑。每一栋楼同样是高标准修建。
走在大同街头，满城的绿树使人产生身在江南的错觉，这是30亿元投入的结果。大同以前的绿化树种以油松为主，品种单一，耿彦波要求从外地大批引进名贵的彩叶树—丁香、榆叶梅、五角枫、山桃等七八十个品种，以保证每月都能做到色彩缤纷。
“一轴双城”之梦似乎正在接近实现。然而，大同的前景就在这瑰丽的梦中悄然迷蒙起来。
失速
2013年2月7日，耿彦波突然被调离大同，前往省城太原担任市长。这一消息只有少数人获知，耿本人也是前一天方接到调令。
大同市民们在过完春节后，发现市长已经离开。从大年初三开始连续六天，市民聚集于东城墙下集会、签名、游行，要求耿彦波回归大同，每日均有数千人之众。多数聚集市民希望耿彦波继续将城市规划完成，另一些涉及利益关系的拆迁户和施工方则担心政府政策生变、工程烂尾，利益受损。
为平息事态，新任市长李俊明出面安抚，并承诺已经开工的工程都将持续。在停滞了两三个月后，重点工程复工，但进度缓慢。
古城西城墙未按原计划于8月合拢。城内不少楼房已人去楼空，按照规划，城内居民将全部搬迁，然后招商引资，开发古城旅游。但目前仍有近4万户尚未搬迁，占到古城的一半。接近政府的知情人士透露，搬迁工程已被无限期搁置。未及搬迁的棚户区，在修缮一新的四合院群落反衬下尤显残破，歪斜的木头门柱支撑着将要倾塌的砖墙，三五成群的流浪狗在垃圾堆里刨食。
大同古城成为一种奇异的混杂：以四面城墙为界线，一座座修缮完备的古建筑群落巍峨高古，颇有北魏遗风，成为市民休闲娱乐的新场所，但深入到老城的细部，却如同步入一座鬼城，尤其夜晚时分，站在华灯初上的东城墙上俯瞰，老城内黑黢黢一片死寂。
御东新城同样满眼是半拉子工程。五大场馆主体完成，但只是钢筋骨架。工地上只有稀稀拉拉几个工人，看守美术馆的工人说，由于工程款不到位，施工队的主体已撤离，其他几个场馆也大体如此。
新区的核心建筑太阳宫，原规划为市四大班子的新办公区，以带动御东新区的人口集聚和房地产开发。由于中央严控楼堂馆所，新一届政府决定不再搬迁，耗资不菲的太阳宫面临被废弃的命运。缺少了行政和资本的强力驱动，御东新区像泄了气的皮球，一流的硬件—八车道马路、雄伟的楼堂馆所、成荫的绿树与稀少的车流人烟形成鲜明对比。
停滞下来的城市建设使一些拆迁户陷于困境。古城内一些原本期待通过拆迁改善居住条件的居民希望落空。而一些不愿意被拆迁的钉子户亦无人过问。
位于古城南墙脚下的新生园小区的七八栋楼房远看人去楼空，翻过堆积如山的建筑垃圾之后，却发现还住着几户人家。80岁的赵玉花拄着拐杖颤悠悠地站在家门口说，这个小区的房龄只有十年，为了修护城河，这已是第二次拆迁。
大同的安置方案是：拆1平方米只换1平方米，如果想增加面积，政府以补贴价优惠到45平方米；以成本价安置到60平方米；还要求增加面积的，可增加20平方米安置，增加部分按高于成本价低于市场价结算；若再要求增加，则按市场价结算。
据多家动迁户介绍，每家均掏出了10万元左右置换房屋。对于这一花费，市民态度不一，经济宽裕者认为值得—既住进楼房，还增加了房屋面积，改善了居住条件。而家庭贫穷的则感到难以负担，赵玉花以及新胜园的其他20户人家属于后者，他们是下岗职工或身体残疾者，无钱搬迁，只得继续栖身于旧宅中。
这里的自来水和燃气已停供一年，居民需要到对面小区居民家中花钱买水，“最近又停了电。”50多岁的失业建筑工人康守印说：“现在根本没有人来找我们。”
耿式治理
不少大同市民认为，城建失速主要是由于耿彦波的离开，所谓人走政息。那么耿彦波的治理之道是什么？这种治理方式是否确因他的离任而不可持续？
耿彦波认为，城市建设就是经济建设，一方面通过古城修复带动文化旅游产业，另一方面对于大同这样的落后城市而言，做好环境，才能吸引投资，“家有梧桐树，自有凤凰来”。
在耿主政期间，城建资金从每年不到1亿一举飙升到每年100多亿元，但同期的财政收入并没有出现爆炸式增长：2007年至2011年，大同的财政总收入从93.04亿元增加到162.26亿元，年均增长14.92%；一般预算收入从36.71亿元增加到64.64亿元，年均增长15.19%。
而且，此前山西全省煤炭资源整合中，大同受影响最深，多数煤矿关停。除去属于央企的大同煤矿集团，全市的煤产量从原来的5000万吨，下降至1000万吨。
那么，巨额的城建投资，从何而来？
与其他城市类似，土地是大同城建资金的关键来源。2008年以前，大同土地收入每年不过两三亿元，2009年则一下子达到30亿元。
耿彦波在任时，亲自主管规划、土地、房管、城建部门，将国土局下设的土地储备中心由正科级单位升格为正处级，并要求全市所有的土地都归拢到土地储备中心。
在旧城内，经营不善的国有企业被要求破产，整合出土地。
市政府对土地出让价格严格控制，住宅用地开发每亩不低于200万元，商业用地每亩不低于300万元，这些价格比过去提高近1倍。大同一些黄金地段的土地甚至卖到将近900万元一亩，直逼二线热门城市杭州的地价。
在新建设的御东新区，大同的做法是，由政府出资对土地进行基础性建设—修路、绿化、铺设水电气管道后，再进行招拍挂。按照政府方面的计算，新区总共42平方公里(合6.3万亩)，前期投入每平方公里不到2亿元，整个新区成本不超过80亿元；其中2万亩可做商业性开发，即使按每亩100万元计算，也可获得200亿元收入。
自2008年以来，大同五年土地出让收益共约250亿元。
银行贷款是另一个重要的资金来源。经过市人大批准的贷款在140亿元左右。大同的政府贷款主要来自于国开行和农村发展银行这些政策性银行，贷款利率较低，同时还款期限较长。农村发展银行是大同政府贷款的大户，其向市政府贷款14亿元用于修路，23.3亿元用于安置房工程，8000万元用于水库建设，贷款以财政担保，期限是七年。知情人士透露，更多贷款是10年期或20年期。而每年约5000万元的政府债券，则筹措到约2.5亿元资金。
第三条筹资渠道是争取上级资金。2009年国家给山西省下放了11亿元保障房补助资金，大同争取到其中9亿元。此外，水利、农业、园林等各系统内的一些专项资金也被充分利用，比如，2011年大同被列为可再生能源示范城市，当年中央下拨6000万元用于供热和节能改造；而建设部用于支持城市房屋路面管网改造的资金，大同每年也能“跑”下几千万元。
“过去山西的官员们很闭塞，不愿意出去，后来都去跑资金。”大同市建委主任李易新告诉《财经》记者，“总的来说，从中央‘跑’来的钱，前后应该有100亿”。根据2011年大同市政府工作报告披露，仅2010年就争取国家和省级资金28.09亿元，超过前20年总和。
耿彦波还将财政拨给下属单位的经费进行了缩减，每个单位平均削减20%左右，从2008年至今，大同公务员未曾涨过一次工资。各个单位的收费全部上缴至市级财政，以企业开发楼盘需上缴的城市建设配套费为例，过去的做法是建委收缴这部分费用之后上缴财政，财政再返还一部分给建委，而在耿彦波任上时，一概不予返还。
此外，政府为新修建的楼盘配建学校，开发商必须缴纳配套的义务教育费，过去最多每年收3000万元，从2008年开始，这一收费逐年上升，当年收了4.4亿元，第二年5.2亿元，2012年约6亿元。开发商若是不按规定缴纳，就可能受到严厉查处。
大同也发动社会资金，要求企事业单位出资参与城市建设。大同煤矿集团就曾出资10亿元，交由政府修建对其运输亦有帮助的市政道路，而医院、学校、各部门的迁址改建费用，除政府出资之外，也被要求各自筹措一部分资金。
大手笔投入背后，是耿彦波与前任们完全不同的思路。在他看来，城市是个产业，别人是“有多少钱办多少事”，而他信奉的是“办多少事找多少钱”。
难续
大同城建资金的核心来源是土地出让收益。而土地出让收益很大程度上取决于房地产市场。
站在大同城墙上南望，新开发的高层住宅和酒店密集，表明这是城市最繁华之地。知情人直言，“南城的地好卖”，御东新区开发先期投入，古城改造，都需要南城的土地出让金作为支撑。
过去五年，是大同房地产业大发展的时期。2009年，大同市房地产业开发投资从2008年的27亿元飙升到83.66亿元，此后一年一跨步：2010年90.6亿元，2011年134.18亿元，2012年170亿元。房价也从每平方米3000元上涨到5000多元。
一位在大同拥有项目的太原房地产商坦言：“考虑到大同的人口吸纳能力有限，这里的房地产已经接近饱和。”
而从土地本身而言，土地价值较高的南城空间越来越有限，经过五年的高强度开发，南城可开发的土地已经很少。御东新区虽储备了大量土地，但因新一届政府宣布放弃将行政中心搬迁至御东新区的计划，开发商对此区域的市场预期急剧下降。
耿彦波执政时，一方面通过铁腕拆迁使开发商能够在最快的时间内拿到净地，另一方面也以特事特办等方式简化招商引资的手续，各大开发商一时云集大同，随着耿的离去，大同政务恢复以往，有的开发商反映，如今办齐各种手续又要盖上百个公章。
再加上宏观经济形势趋缓，综合所致，大同土地出让行情一落千丈。知情人士透露：“过去五年，(大同)土地收入每年有五六十亿元，但2013年前半年不到5亿元。”由于一些地块未如约完成拆迁，向开发商提供净地，还有40亿元土地出让金无法收回。
除去土地，另一个主要资金源头—银行贷款也难以再续。
出于对地方债务的担忧，近两年来，地方政府融资平台受到严控和清理，大同亦非例外。2011年6月，当地主要融资平台之一的大同市城市发展投资有限公司接受贷款清理的结果显示，当时该公司共有银行贷款58.6亿元，除6.12亿元有土地抵押担保外，其余均为政府信用贷款，因此被银行金融机构定性为现金流无覆盖。现金流覆盖率是指项目产生的现金流是否能覆盖相对应贷款本息的程度，揭示项目现金流对贷款的偿还能力。现金流无覆盖意味着该公司当时已不具备贷款偿还能力。根据清理方案，大同市政府要求在当年8月底前，将6000亩土地划入城发投公司，并办理追加抵押手续，以确保现金流全覆盖。
2013年7月27日，国务院更下发特急明电，要求对全国政府性债务进行审计，中西部由于产业单一，财政收入结构里非税收入类较多，因此成为这次审计的重点。据知情人士透露，2013年大同通过地方融资平台的新增贷款“几乎没有”，城建资金少了一大来源。
多个资金来源受阻后，大同的造城资金链有断裂之虞，而已有债务进一步加重了其负担。
大同市经济建设投资有限责任公司，是由大同市政府投资成立的国有独资公司，注册资金2.9亿元人民币，负责经营城市国有资产、地产投资开发、招商引资等。而大同城市建设开发公司，则负责棚户区改造、安置房建设等建设项目运作，其公司业务还包括销售商品住宅、房屋出租等。
这两家政府的开发公司以招投标方式将工程发包给中关村[2.86%资金研报]建设、山西宏图等大型企业作为总承包方。此后，总承包方再将工程分包给大大小小的包工队，从中收取13%左右的管理费。
河南人刘斌是一支工程队的包工头。他从山西宏图拿到了安置房小区魏都新城八栋楼的建筑工程项目，在没有正规合同的情况下先行垫资开发，建设过程中山西宏图支付了700万元，扣除管理费，尚拖欠刘斌800多万元工程款。此后，刘斌找到山西宏图，被告知政府的开发公司没有与宏图结算，所以无法支付余款。他又找到政府，政府让他把账算清楚，协助他要钱。再找宏图要求决算，宏图又将皮球踢回政府开发公司。
刘斌的钱则来自于民间拆借，目前仍余400多万元借款，3分利息，每月需支付10万余元利息。刘斌的遭遇并非个案，与他一起承包魏都新城北区的兰巨宝、王宏礼、韩文宏境况相同，“我们现在有苦说不出。”
魏都新城总共有300栋楼，按刘斌估算，每栋楼欠款在80万-100万元左右，总额接近3亿元。而像魏都新城这样的小区，大同总共有十几个，加上新区五大场馆，工程欠款不是一个小数目。
目前，大同政府并未披露负债总额，媒体此前报道笼统称为“百亿”，这来源于耿彦波在任时透露的银行贷款数据。《财经》记者了解到，在城建高峰后，大同的银行贷款约为140亿元-160亿元。
综合银行贷款和工程欠款等，一位当地政府官员估算，大同政府债务在200亿元左右。
2012年，大同全市财政总收入完成190.7亿元，与债务余额相当。国家开发银行金融公司一位长期从事城市开发贷款业务的人士表示，在衡量政府负债时，关键的指标是政府可支配财力。如果债务与可支配财力之比，即政府债务率超过100%，就有一定风险。
大同市可支配财力占财政总收入之比约为55%，2012年为100亿元。按200亿元债务计算，大同政府债务率达到200%。
不过，上述国开行金融公司人士也表示，还需要综合考虑贷款期限等因素，“如同个人买房年收入20万元，但贷款100万元买房，看起来负债率很高，如果是分30年还清，那么偿付风险并不大”。大同市政府银行贷款期限大多为10年到20年，时间较长，以100亿元可支配财力而言，偿付风险不算很大。
问题在于，后续资金压力显然已难以继续支撑庞大的城市改造计划。
耿彦波认为，“城市是一种产业”，的确，造城并非纯投入，亦有收益。大同政府通过开发拥有约80万平方米的商铺，收益可达80亿元。然而，由于担心城市建设停滞，不少业主目前纷纷退订商铺，退订金额已达6亿元。
大修古城的动因是使大同转型为旅游文化城市。2012年，新修复的东城墙确比上年增长游客105.82%，2007年至2012年，大同市旅游收入也从63亿元增加到162.82亿元，增长159%，不过，同期山西旅游收入的增长水平达到了212%，全国增长水平233%。旅游收入对大同城市续建而言“远水难解近渴”。
得失
耿彦波主政五年间，给死气沉沉的大同注入了一针强心剂。他搅动的不仅是这座城市的面貌，也包括政治生态以及331万大同人的生活和心理状态。这基于他极富个性特征的施政方式。
耿彦波的经营城市之道可概括为：以铁腕拆迁为保障，以修桥铺路等基础建设为先导吸引开发商，以出让土地为核心，以银行贷款为补充，密集投入资金，短时间内改变城市面貌。
耿彦波此前担任榆次市委书记和太原市副市长时，刚构建的城市规划都是在未完成时便被调离，所以在2008年调任大同前，耿彦波向省委请命：“希望能让我在大同起码干满一届。”
一届是五年，对于如此宏大的城市规划来说，可谓短而又短。任期大限下，耿彦波采取了非常规的施政方式。他自己每天睡眠不超过5个小时，还为官员定下几条规矩：事不过夜，事无巨细，事必躬亲。
身边的人总结他的工作方式为“一线工作法”。他很少在办公室坐着，而是整天泡在工地。他不仅是城市的规划者，而且还是超级监工。经常天不亮就一个人出门来到工地，检查工程进度和质量。市长带着各部门负责人在街头办公是大同一景，所到之处常引起市民围观，拍照。
耿彦波的施政风格较为强硬，时常突破规则和程序。按照规定，工程建设必须先办土地证，才能办规划证，才能招投标，才能办施工许可证，最后才能开工建设。而现实情况是，当年申报土地，第二年底国务院才能批回，才能办土地证，这意味着第三年才能建设。“大同这么快的建设速度，不可能等到手续齐全才开工。”知情人士称，因此，未批先建的情况普遍存在，一些场馆甚至边设计边施工。
在拆迁问题上最能体现耿彦波的铁腕，他的名言是：“我没有时间等待，所以拆迁不能等待。”不论市民还是政府部门或官员的房子，都照拆不误。
西大街拆迁中，他动用武警封锁现场，拆迁人员破门而入，将被拆迁人扔到车里拉走，然后强拆。他自己则在旁边的云冈建国酒店顶楼密切关注拆迁的全过程，他也因此获得“耿拆拆”“耿鬼子”的绰号。
城市面貌的快速提升使普通市民们都了解他的造城计划，出租车司机也能随口说出“一轴双城”、“古今兼顾，新旧两利”等耿氏理念。耿彦波离开半年之后，其极富个性的作风仍是街头巷尾的一大话题。一些市民甚至相信，如果耿彦波还在大同，城市规划一定能够完成。
一位官员总结道：“耿彦波的能力、勤奋和强势个性使得他对这座城市形成了一种个人信用，大家觉得，只要他在，一定能‘玩’下去，一些开发商甚至愿意垫资开发。但这种个人信用是双刃剑，他一走，信用就不在了，一些工程队宁愿跟他去太原，也不愿意留在大同。”
大破大立的狂热气氛逐渐褪去，大同恢复了往日的平静，一些人也开始反思耿氏的造城计划是否过于超前。
耿彦波认为古城中的现代建筑毫无价值，是“垃圾建筑”，所以不论修建时间长短，都一并拆除，以追求古城的完整性，这被当地一些专家批评造成了浪费。此外，按国际标准设计、投资巨大的五大场馆也有人怀疑必要性。“谁来大剧院看表演呢？”上述当地官员说，“摊子铺得太大。”
耿彦波认为外界对城市建设和政府债务的看法存在偏颇，“城市建设不是简单的造城，改善了民生，还留下那么多的资产，这些都是留给未来的财富。”然而，政府主导型的强力造城亦给大同留下后遗症：土地经营下滑及债务让城市的续建失去了腾挪的空间，更进一步的古城旅游开发新政府无暇顾及，而那些空空荡荡的四合院谁来经营，那些拆了一半的棚户区如何处理，新区如何不论为空城等等，都是待解的疑问。
本刊记者董欲晓、实习生吴君对此文亦有贡献
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