学东
一方面高压限购，一方面交易放量，南京（楼盘）楼市16个月连涨，涨幅超20%的“神话”是如何制造的？
从今年3月开始，南京房地产市场骤然发烧，当月销售面积达到103万平方米。今年前6个月，南京商品房销售503万平方米，同比增长40%以上，日均销售225套。 进入下半年以来，南京商品房销售逐月放量,许多楼盘是一月一价，甚至要找关系、送礼物才能抢到一个份额。
《第一财经日报》记者国庆期间走访了南京多个楼盘，在某楼盘巧遇一位“健谈”的售楼经理，不料这一番问答，却问出了楼市限购高压下的诸多“西洋景”和灰色地带。
“进里间谈”
在某楼盘的售楼部，单价逼近2万元，一套住宅都在350万~500万元之间，别墅都在千万级以上，并且一口价，无优惠。在售楼部的一角，记者开始了与售楼经理的对话。
“上海（楼盘）房价太贵了，开口就是6万、8万的，南京2万~3万的价格，还敢问问。外地人买房限购限贷吗？”记者以上海话问。
“跟你们上海一样，我们早限购限贷了，但也就说说罢了，办法总比困难多，办法是死的，人是活的。”售楼经理熟稔地整理手头的客户资料，悄声回答。
“那怎么办呢？我们上海好像做不了。”
“如果真想买，你稍等会，进里间谈。”
“你们懂的”
在里间的一个洽谈室，销售经理开门见山：“你们懂的，限购限贷，外地人主要是补社保和个人所得税证明，本地人是要弄到房产部门的证明，名下房产不能超过两套。这些都有专业机构操作，我们可以代办。”
“怎么操作法？多少钱能办好？”记者问。
“社保和个人所得税证明比较麻烦一点，中介机构要打通社保地税部门，具体的反正不用你管。个税起征点是3500元，纳税申报就写个3550元，补一年的个税没多少钱，但麻烦环节多，需要搞定的链条多，也有一定的风险。” 销售经理说，去年就有个地方的地税干部因此翻船被抓，因为有风险，费用也高一点，一般在3万~5万元能搞定。“我们办的多了，每天都在办，你尽管放心，办不好全额退款。”
一个当地人插话，“我有两套房，如果现在再想在你这买一套的话，是不是只有离婚一个办法？”
“现在清理行政事业收费了，离婚结婚民政部门都不收80元的证件代办费，你如果不怕感情受伤，或者出什么意外，想折腾就去折腾，先离婚再结婚。但我们有更简便的办法，不要离婚就能办好。”
“怎么个办法呢？”记者问。
“只要是花钱能办的事就不是事。交两万块钱，节后半个月差不多就能办好，绝对保真。先交一半，办完所有购房手续后交全款。过去要不了这么久，但今年9月份以来，因为查得紧了一点，估计节后风头过去了，就能慢慢正常了。”
“博弈的结果”
销售经理告诉记者，南京比上海要宽松很多，“制度是人定的，也是人在执行。房地产交易市场窗口开证明的，背后管审查把关的，就这几个人，能一条龙搞定就行。”
为了让大家相信，售楼经理又开始“讲解”背后的原因。
“这也是博弈的结果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人审批，哪里就有人寻租。购房准入证明，就像过去开介绍信一样，都是人开出来的，是人就有办法。这确实是个灰色地带，相关部门睁只眼闭只眼，多多少少都有利益在里面。”
“这已是一种商业模式了。今年以来南京卖了7万~8万套房，单价都不低，河西一些楼盘均价都在2.5万元以上，一套房子动辄五六百万元，怎么可能是首套房呢？”
“市场有多大？我也说不准，但中间滋生的准入的利益链，一年至少有几个亿的交易额。把楼市带旺了，大家挣到钱了，都开心。政府相关部门也睁只眼闭只眼。”该销售经理透露，有些做得大的中介，光这一块，一年赚几千万，当然这也有风险，有的人做一阵就移民，买个身份出去了。
一个售楼经理，不用任何空洞的理论，却用娓娓道来的、充满哲学和经济学思维的通俗语言，给我们上了一堂生动的关于限购限贷的精彩故事，多位“听客”相视一笑，原来如此！
10年间，中国房地产市场行政性调控的金牌有48道之多，但房价滚雪球般地涨了10倍，这说明行政性管制只能进一步扭曲市场，没有有效监管的制度只会滋生和助长寻租行为，加剧市场非理性博弈。
同行一位学者在回来的路上感慨：“市场比管制聪明，百姓比官员聪明，企业比政府聪明，高手在民间；任何有效的政策只有建立在顺应市场主体利益的基础上，才能有效调节市场行为。否则只能扭曲市场，一定会失败，注定会失败；哪里有管制和审批，哪里就有腐败。大到发改委的项目审批，小到房产交易市场窗口开证明，概莫能外。”
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