房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%；其中住宅新开工
相关公司股票走势
全国商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5%。前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。
前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。
金百临咨询表示，地产股具有一定的反抽能量。主要是因为地产股目前的业绩可见度最佳。一是今年以来，我国一线城市的房地产销售势头强劲，不少地产龙头上市公司的前三季度销售数据达到了令人瞠目结舌的涨升幅度。说明未来一段较长时间内，地产股，至少地产龙头上市公司的业绩已经被乐观的销售数据所锁定。
二是今年半年报，无论是万科A还是保利地产抑或是招商地产，他们的预收帐款达到了数十亿元甚至数百亿元，这些预收帐款对应的其实就是未来需要确认的主营业务收入，因此，经过匹配成本与费用之后，就是净利润。所以，这些地产上市公司的业绩可见度较为清晰、乐观。
与此同时，地产股的估值也较低，主要是今年以来，市场的热钱主要是围绕自贸区概念股、文化传媒概念股布局，对地产股并无特别加仓。但是，地产行业景气度高，所以，随着今年以来热点的降温。必然会有部分资金转而加仓地产股，从而驱动着地产股的估值复苏，因此，地产股的确值得期待。
兴业证券认为，虽然市场上一直传言部分城市有银行暂停房地产贷款的情况出现，但是房贷主力的国有银行并未出现停贷情况只是可能放款速度有所放缓。从目前的销售数据来看，银行信贷方面的收紧尚未影响成交面。而从整体流动性上看，随着央行9月末逆回购的展开，以及当前海外资金流入新兴市场的意愿的提升，未来几周可能是流动性改善的“窗口期”。流动性方面的压力减轻，将部分减轻地产股此前承受的压力。
中银国际也认为，十一假日各城市楼市表现也较强劲，购房人气继续上升，并未明显受到按揭收紧的影响。此外，9月份，市场成交量回升，30大中城市合计成交量2048万平米，环比上升8.2%同比上升8.6%，其中一线城市强劲环涨24%；土地供求也仍然保持在高位。该机构认为三中全会之前政策面平稳，无明显影响地产市场运行的消息出台，由于前期跌幅较大，目前地产版块有反弹需求。
瑞银证券认为，百城价格指数显示9月房价环比上涨1.07%，涨幅连续三个月扩大。北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、太原（楼盘）、石家庄（楼盘）、春等重点城市的房价出现强劲增长，其中北京、深圳、厦门、长春（楼盘）环比涨幅超过3%。房价较2012年末上涨幅度超过10%的城市已经高达18个，地方政府为达成全年房价控制目标，有可能采取短期收紧调控政策的措施。
中投证券看好地产股四季度表现。该机构维持全年行业投资增速14%-16%；在经济疲软背景下，调控政策维持中性；行业三季度筑底，四季度在经济探底中行业估值有一定吸引力有趋势性机会等的判断。四季度行业运行下行，中国经济疲弱及美国量货宽松推迟至明年1月，为板块反弹提供了契机。
对于农村土地流转对行业影响，中投证券认为未来一段时间开发商的资金及土地成本仍较高，行业盈利能力难提升。具体个股选择上，该机构建议关注战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产；业绩释放可期的低估值北京城建、首开股份以及销售业绩良好的万科、保利地产等。
长城证券也看好四季度地产股表现。该机构认可当前估值：6月经历流动性紧缩估值大幅下挫，三季度估值有所修复，目前重点公司平均动态市盈率在8.4倍，位于估值中枢的均衡状态。此外，长诚证券在对比2012年四季度地产股估值切换逻辑后认为，2013年条件已有变化，行情并非简单历史重演。
（《证券时报》快讯中心）
招商地产：融资渠道逐步打开 千亿目标指日可待
东力实业公告股份购买补充协议，拟收购物业由8项增加至11项，收购代价共66.88亿港币。海外融资平台的搭建将带动配套融资，进一步推动公司快速发展。招商地产是龙头中未来3-5年增长最确定标的，维持增持评级，预计2013、14EPS分别为2.60、3.40元。RNAV37.8元，折25%。目标价34元，对应2013年13倍PE。
资产注入新增标的项目总建面91万平，均为瑞嘉旗下公司2013年新拿地项目。东力实业(978.HK)9月23日公告股份购买补充协议，拟收购瑞嘉(招商地产全资子公司)物业由8项增加至11项(建面增加91万平，+17%)，新增项目位于佛山、重庆，均为瑞嘉旗下公司2013年新拿项目。收购代价66.88亿港币(较4月24公告增5.11亿港币，+8.3%)；拟发行38.37亿股，其中向招商地产发行不超过28.97亿股，发行价不低于1.743元港币/股(上调8.3%)。
东力少数股东分走权益有限，而潜在配套融资预计可增厚招商地产EPS0.28-0.55元。针对新增权益和现金，假设配套债务融资使得东力净负债率达70%，假设15%的净利润率，则1.74港币/股的发行价下，招商地产净利润可增加4.9亿，对应EPS0.28元/股；2.50港币/股的发行价下招地利润增厚9.4亿，对应EPS0.55元/股(测算见后)。
短期完成今年400亿目标无虞，中期千亿目标指日可待。截至8月底，公司销售约270亿；9-12月推盘丰富，预计全年400亿目标完成无虞。中长期，多种因素推动“千亿目标”实现：1)海外融资平台的资金支持；2)大股东资源支持；3)公司自身周转加速等。（国泰君安）
（《证券时报》快讯中心）
万科加速：拿地700亿 年内销售冲击2000亿
虽然9月以来，万科董事会主席王石不停警示楼市的风险，但无论是在土地市场还是在销售市场，万科自己都用迭创纪录的数字来呈现公司的高歌猛进。
10月份，几乎所有的地产分析师都上调了万科2013年销售业绩的预测，普遍在1800亿左右，乐观者更预判万科今年销售将达2000亿。同时，万科的拿地金额也创下历史新高，目前权益买地额已达700亿。
“今年的市场明显好于前两年，相对于碧桂园等公司，万科的表现并不是最出彩的，业绩增长也只是市场的正常反映。”接近万科的知情人士称。面对保利、绿地、恒大等新晋千亿级房企的夹击，万科要持续保持业内“老大”的地位，仍然需要在快速增长和提升效益间保持平衡。
市场带来的“礼物”
尽管后来者来势凶猛，但万科仍然用自己的业绩坐实“老大”之位。
相对于恒大、碧桂园今年可能新晋千亿阵营，保利、中海外、绿地冲击1500亿，万科已向2000亿靠拢。
安信证券分析师万知认为，保守估计万科全年将完成1800 亿的销售规模，若公司在四季度加大推盘力度则有可能达到2000 亿。
若真如此，则万科从1000亿增长到2000亿，只用3年时间，年均增速超过30%。而过去3年房地产一直保持调控不变。
高速增长的销售更多是市场带来的礼物。CRIC数据显示，前三季度，龙头房企普遍完成年度销售目标的70%以上，万科完成约76%，中海外、碧桂园已提前完成100%。在一些万科内部人士看来，公司的业绩表现“还不够好”。
分市场来看，火爆的北京、广深区域贡献良多。截至9月底，万科北京公司已完成100亿销售，刷新历史纪录；广深区域预计销售金额接近400亿元。
手里有粮心中不慌。万科不断地加大拿地力度。数据显示，1-9月，万科累计新增项目77个，权益地价款629.5亿元，已为2012年全年权益地价款430.3亿元的1.46倍；若加上10月份新增的佛山和北京地块，则年内拿地金额已超过700亿。
对于拿地金额创下历史新高，万科内部人士认为，公司的经营策略实际上一直没有变化，认为价格合理及风险可控就会去拿地；事实上，在2012年，万科的拿地策略曾被认为“保守”，错失了一些发展机会。
相对于1-9月份近1300亿的销售额，按照万科董秘谭华杰的观点，公司拿地金额占当期销售额的60%以内可谓安全。
从拿地分布来看，万科目前已进入近60个城市，是一线房企中区域分布最为均衡的公司。针对一线城市地价、房价高企的现状，王石最近警示了其中的风险。从万科的举动来看，其在一线城市的动作并不多，且以郊区拿地为主。
“北京地区接下来仍然有拿地意向，主要是把量做上去，预期利润并不高。”一位接近万科的银行人士透露，北京万科正通过其所在的银行融资，为拿地做准备。
不过，有长期关注万科的投资者认为，截至目前万科新增项目平均楼面地价3233 元，较2012 年平均拿地成本高10.0%，相对于1-9月的销售均价1.17万/平方米，地价成本占到27.6%，如果未来市场调整，房价下跌，将蚕食公司的利润空间。
为何周转率越来越慢？
万科总裁郁亮认为，从长期趋势上看，房地产行业的毛利率下滑不可避免，公司也不仅仅采用利润率指标来考核，而更看重ROE（净资产收益率）等指标。
经历2008-2010的下滑后，万科全面摊薄的ROE在2011年回升至18.17%的水平，2012年ROE增至19.66%，为1993年以来的最高水平。在2013年中期业绩会上，万科管理层表示，预计年内ROE仍将保持增长。
ROE指标很大程度上取决于资产周转率，但本报记者查询发现，万科2007 ~ 2013年中期的资产周转率持续走低，均低于0.5，其对资金的利用率呈下降趋势，2013年一季度大幅下降至0.04，中报回升到0.10，按照万科往年资产周转率表现来看，半年周转率通常是全年的1/3，则今年万科资产周转率可能在0.3左右，这仍然显著低于过去7年的平均水平0.37。
资产周转率反映的是一家公司对于资本的利用效率。2003年万科的资产周转率曾达到0.57，意味着当时万科大约投入2元钱能做1元的生意。而在过去的10年中，“均好中加速”成万科的一个重要战略主题。但为什么万科的资产周转率反而越来越慢？
万科有关人士指出，首先是精装修业务的大幅增长，在整个业务结构中精装房已经占到90%左右，这虽然使得现金回款提前，但延长了结算周期，拖慢了资产周转率。
还有分析人士将之归结为万科不断增持的商业地产。从去年到现在，万科各大区域公司旗下诸多商业地产项目试水进入建设期，而商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，导致资金周转率变慢。
此外，今年上半年各大城市的限价政策导致万科推盘放缓，从拿地、开工到销售变现的周期拉长，也是资产周转率变慢的原因。
根据万科内部“净资产回报率=净利润率×周转率×（财务杠杆+合作杠杆）”这一公式，万科不得不用更多的合作来提升财务杠杆，促使ROE的提升。
这已反映到财务报表中。截至中报，万科资产项目中“其他应收款”余额为330.72亿元，比年初增加64.88%，主要原因是合作方往来款项增加。
“我们在资本的运用能力上与海外公司仍然存在明显差距。”万科公司内部人士坦言，这也是万科走出海外与新鸿基、铁狮门等公司合作的原因：向对方学习如何提高资金利用效率，如何用一块钱做更多的生意。
王石更指出，未来的房地产行业就是融资和资本运作能力的竞争，没有几千亿的融资平台很难继续保持领先。
中投证券分析师李少明指出，在房企融资放开有条件向建设安居房、普通性住房的房企倾斜背景下，万科具有较强的融资优势。如果万科B转H完成，则对公司估值有很大提升，更有助于资产周转率加快。
瑞银证券分析师李宗彬预计，万科2013年新开工面积将达到1，750万平米，同比增长22%，2014年可售资源将快速增长，业绩持续高增长可期。
过去两三年来，万科的角色定位已经悄然转向，从住宅开发商转为城市配套商。多位分析人士认为，万科未来要保持行业持续领先的地位，除了销售额的增长之外，还要看其商业地产方面的运营能力，以及在住宅开发与商业地产之间的资金协调能力，这对万科是极大的挑战。（21世纪经济报道）
（《证券时报》快讯中心）
保利地产：四季度进入销售爆发期 将跑赢行业
9月实现销面85.57万方（同8.9%、环10.8%），金额96.15亿（同23.9%，环13.1%），均价11,236元/平米（环2.1%，同13.8%）；13年累计销售787.5万平，886.7亿，同比分别增17.7%、17.2%。
销售符合预期，去化率略下降主要是月底节前大幅推货导致。1）预计公司9月完成推货119亿，较8月增加30%，不考虑节前大幅推货，9月去化率保持在60%正常水平；2）预计部分9月认购将在10月转化为签约，为销售环比增长奠定良好基础。
10月销售将迎来量价齐升，公司货量渐充足，预计四季度进入销售爆发期。1）9月推货集中在武汉、成都、重庆等二线城市，而北上广货源将集中在四季度推向市场，后续销售均价将提升；2）四季度可推新货充足：预计每个月均有约150亿推货，环比三季度增加60%；3）市场景气度维持，客户来访量高位，预计去化率后续仍可观。
新项目拓展积极，全年斩获地块建面1501万平，远超787.5万平累计销售。1）9月公司拿地8块，建面215万平，总地价79亿，楼板价3667元/平；新拿地均分布在一二线重点城市且价格合理，未来盈利前景良好；2）13年累计拿地建面1501万平，总地价448亿，平均楼板价2987元/平。
维持2013/14年EPS1.56、2.01元，公司成长与安全性兼具：1）成长：销售规模受益市场集中度提升，持续“保利式”成长；2）安全：RNAV16.4元，现股价折38%，估值具安全边际；账面充裕预收款已锁定13年全部预测业绩。维持增持评级，目标价15.6元。（国泰君安）
（《证券时报》快讯中心）
北京城建:北京土地价格上升提升公司价值
研究机构：中航证券 日期：2013年8月12日
公司中报结算收入稳定增长。公司2013年中期实现营业收入27亿元,同比增长81.87%;净利润49亿元,同比增长24.94%,核心净利润同比增长41.65%,净利润率为17.8%,每股收益0.55元,同比增长24.94%。公司业绩保持稳定增长。
项目周转速度下降。公司2013年上半年实现合同销售额39亿元,同比下降32%,上半年存量资产周转率为0.13,同2012年相比,公司周转率大幅下滑。龙头企业上半年存量资产周转率分别为0.25左右,同龙头企业相比公司周转率也较低。
北京仍是公司主要收入来源,当地土地价格上升提升公司价值。公司主要土地储备和上半年新增土地储备均位于北京市,上半年结算项目首城国际、世华泊郡和筑年华均位于北京市,北京仍然是公司未来主要业绩来源地。2013年上半年,北京市土地平均拍卖价格上升至8838元/平方米,同比上升51%,环比上升36%,尽管公司上半年项目周转速度下降,但北京市土地价格上升提升了公司内在价值。
股权投资项目经营良好。公司投资的项目经营良好,其中国信证券(4.9%)、北科建(14%)上半年分别实现净利润0.34亿和4.7亿元。
定向增发加快业绩释放。公司拟定向增发4.16亿股,募集约39亿元用于投向北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金,增发价格不低于9.38元/股。定向增发将提升公司资金实力,加快项目开发建设速度,从而加快公司业绩释放速度。
业绩预测与估值分析。预计未来三年每股收益分别为1.5元、1.7元、2.3元,对应动态市盈率分别为7.1倍、6.4倍和4.7倍,公司RNAV为18元/股,目前股价相对RNAV折价40%,参照行业龙头企业2013年动态市盈率,按照2013年8倍市盈率计算,公司合理价值为12元/股,北京市房屋价格上涨迅速,参照行业龙头平均20%的RNAV折价,按照20%的RNAV折价计算,公司合理价值为14.4元/股,目前公司股价仍有33%以上的上升空间,给予公司买入评级。
风险因素:政府限价等政策影响公司项目周转速度。
（《证券时报》快讯中心）
首开股份:销售保持高速增长,土地储备向重点城市集中
研究机构：长江证券 日期：2013年8月11日
报告要点
事件描述
首开股份发布2013年半年报报,公司全年实现营业收入39.83亿元,同比增长20.98%,归属上市公司股东净利润(扣非)为2.66亿元,同比下降24.89%。
基本每股收益0.16元,同比下降33.33%。
事件评论
上半年销售保持强劲,京外项目结算比例提升带来毛利率下降—上半年公司实现销售签约面积88.29万平米,合同销售金额119.94亿元,分别同比增长70.94%、72.15%,保持了较高的增长。收益质量方面,地产业务的结算毛利率为40.47%,较去年同期下降7.16个百分点。毛利率下降主要原因在于京外低毛利率项目的结算比例有所上升。从公司土地储备结构变化来看,毛利率水平仍可能有小幅下滑。
再融资放开有助于缓解公司资产结构压力—公司此前在3月份公布了自己的激励基金计划。分析师认为此举有益于激励管理层的经营目标侧重于公司的中长期利益,亦有利于管理层结构的稳定。但在土地市场高温的当下,经营扩张伴随着的是杠杆的提升。尽管上半年销售同比增长72.15%,但净负债率仍然保持在171.37%,大幅高出行业平均水平。较高的杠杆限制了公司大幅扩张的潜力,而近期再融资政策的放开一定程度上对冲了经营扩张与资产结构安全间的矛盾有助于公司业务扩张。
重点城市积极补充土地储备—公司延续了一季度拿地力度,上半年合计竞的11幅地块(以并表口径统计),加上与大连中拥集团合作开发的2幅地块,上半年新增权益可售面积146.66万平,其中京内25.83万平,京外120.83万平。以金额计,上半年购地支出118.2亿元,其中京内45.36亿,京外72.84亿。在布局上可以明显看到,自上一次京外扩张未获得理想效果后,公司积极调整发展方向,“有扩张、有集中”,加大补充市场供需良好的厦门、苏州、杭州等地的土地储备。
公司提效率,快周转的路线没有改变,而年初提出的激励基金计划也提供了制度保证。随着再融资政策放开带来的经营扩张与资产结构安全间矛盾的对冲以及新一轮扩张中城市布局的优化,分析师对公司中长期的业务发展较为看好。预计公司2013年、2014年EPS分别为0.76元和1.11元,对应PE分别为7.58倍和5.18倍,给予“推荐”评级。
（《证券时报》快讯中心）来源《证券时报》)
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