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北京最贵烂尾楼每任主人均坐拥地价升值而退

来源:南方人物周刊
长安8号(梁辰)
长安8号(梁辰)


长安8号所处的华贸商圈是北京发展最快,也是最重要的中央商务区之一(梁辰)
长安8号所处的华贸商圈是北京发展最快,也是最重要的中央商务区之一(梁辰)

  2013年10月17日,北京CBD,在新光天地工作的白领李丽随着早高峰拥挤的人群从地铁大望路站的十字路口穿行而过。这个十字路口被央视新闻评价为“全北京红灯停滞时间最长

”,每天早晨都让她驻足超过5分钟。她惊讶地发现,烂尾楼长安8号的围挡开始撤换,新的广告牌上醒目地标注了“佳兆业”的Logo。对于李丽而言,新开发商佳兆业的名字或许陌生,但她感觉到,长安8号又换主人了。

  当天中午,得到消息赶来的业主王锐却差点吃了闭门羹。长安8号的售楼处大门紧闭,门上布满灰尘。保安警惕地盘问王锐的来意,提醒他需要先预约。反复沟通后才得以进入,大厅里寥寥几个年轻的女销售员,态度冷漠,更是让他大光其火。记者询问,是否可以取一份楼盘相关资料,对方警惕地回答,项目目前属于内部认购,尚未对外开放。

  “长安8号是北京最贵的烂尾楼,已经是五易其主了。”王锐无奈地告诉记者。2010年,他以楼面价8万元/平方米的价格买下其中最小的270平米户型,打算未来将自己经营的机票代理公司搬入这位置绝佳的地段。没想到,这一等就是3年多,至今他依然在五环外的某写字楼办公。佳兆业的入主让他重燃希望,停工的现场似乎又有明灯亮起,项目围挡上王府世纪和佳兆业的广告牌赫然醒目,承建商是中建一局。“开发商至今也没有给个说法。”王锐又一次无功而返,虽然无奈,但他一直没有像其他业主那样选择退房退款,他明白这块地的价值并没有因为项目的烂尾而贬值。

  “局”?!

  在车水马龙的大望路口,长安8号“独树一帜”,杵在一隅,与CBD繁华的楼群形成鲜明对比,南来北往的人早已习惯这座烂尾楼的存在。

  北京市房地产信息网公布的信息显示,长安8号位于北京市朝阳区建国路86号(大望桥东南角)。当时的开发商北京耀辉置业有限公司在2008年10月和11月领取预售许可证,分别为京房售证字(2008)408号、京房售证字(2008)365号。项目原计划于2009年开盘,2010年入住,但均未顺利实现。预售项目信息栏显示,它的预售许可证已经到期。

  在京城地产业中,有阴谋论者称长安8号是个“局”,因以其黄金的地段、先进的设计、高端的定位,若建成现房出售,定然被蜂拥抢购。

  长安8号第一任主人是北京王府世纪发展有限公司董事长王志才,他曾在公开场合信心满满地表示:除位置因素外,这是一个真正的高端物业。公寓大堂挑空19米,在国内是极少有的。该项目的惟一性和不可比性决定了,将来会出现供不应求的局面。除了京城著名房地产大亨的身份外,王志才还是《还珠格格》中扮演晴格格的影星王艳的老公,周迅前男友王烁的父亲。

  在长安8号四度转手的过程中,每一任主人都坐拥地价升值全身而退。美联地产研究部研究员张磊接受采访时表示,由于这10年来市场行情的整体上涨和地块的实际升值,几乎每家公司都在股权转让里获利,来回转手的实质就是资本层面的运作,长安8号已经不仅仅是一个普通的地产项目了,佳兆业也并不是第一个入局者。

  让人们得出这种印象的是长安8号的前任主人金利丰。金利丰的官网显示其是一家金融公司,主要业务为金融服务,而非地产开发。若硬要与地产领域牵扯关系,不过是在香港和澳门涉及过酒店的投资建设。自2012年4月以18.3亿港元(14.8亿人民币)从奥园手中获得长安8号51%的股权后,金利丰一直将项目停工搁置,并没有继续开发。

  曾在奥园时代作为长安8号销售代理的易居地产对此感同身受,易居地产研究院研究员严跃进表示,金利丰根本是一家金融资产公司,通过对长安8号资产的打包和转手,获取投资溢价。

  与金利丰不同,奥园至少曾经想把长安8号建成,使其成为“只为正在影响世界的人缔造”的成功项目。2010年1月25日,在香港举行的《低碳世界 中国实践》国际高峰论坛上,奥园地产董事局主席郭梓文与北京王府世纪发展有限公司董事长王志才携手出席。两人共同提出了“北京CBD东扩核心区高舒适度的低碳豪宅”的概念,这也为后来双方的分歧埋下了伏笔。

  2009年拿下该项目时,郭梓文便对长安8号寄予厚望。奥园此前深耕南方市场,对进军北方市场的渴望由来已久,而借助长安8号这样的明星项目正好可以达成其心愿。恰逢2008年金融危机,债务缠身的王志才找到郭梓文寻求合作,奥园通过认购其项目公司世纪协润可转换票据、控股等一系列资本运作成为该项目的大股东、新主人。项目原先的名称“擎峰”也随之改名为“长安8号”。

  2010年,楼市回暖,长安8号尚未建成便以8万元/平方米,超出周边楼价数万元的高昂价格预售。除了打出澳大利亚TMG建筑设计集团首席设计师、全球排名第一的酒店室内设计公司赫西贝德纳(HBA)联合私人有限公司的新加坡首席总设计师共同担任项目的全面设计外,还利用网络制造“史上最美售楼小姐”事件,甚至邀请风水大师在销售中心为客户“答疑”,并得出长安8号是广聚财源的风水的结论,所谓“手抓三刀,脚踏七魁,至尊之府,长安8号”。

  噱头并没有让长安8号的销售情况乐观,120亿的销售目标仅仅实现了10亿元。郭梓文开始慌神,此时他认为8万元/平方米的价格已经不现实了,希望通过降价“促销”,而王志才则坚守高端定位不让步,两人因此产生矛盾。2012年,历经3年,始终骑虎难下的奥园终于将长安8号脱手,转售金利丰。

  自2004年至今,长安8号历经了房地产市场的高峰与低谷,那曾是长安街上最后一块拥有70年产权的土地,定位高端,每一次调控对它的影响都至为明显。从第一任主人北京王府世纪发展有限公司开始,每次易主,新主人都是信心满满,而最后收获的却都是繁华落尽后的无限荒凉。

  “长安8号每次转手的节点,都与房地产市场陷入低迷或者政府调控有关。”易居研究员严跃进对记者解释。“战略层面上,对资产的更新受制于宏观市场与楼市政策的制约,价值并不高。但通过时间的等待和市场预期的转变,扩大项目的溢价空间,才是前后几任主人真正考虑的。”

  豪宅与风水

  购买的豪宅迟迟不能交付,机票生意也开始走下坡路,业主王锐陷入自我怀疑之中。他因此信奉风水,成为“大师们”的客户。陈益峰是北京市园林建筑设计研究院、太和风水勘测研究事务所所长,专门从事房地产建筑的风水堪舆。在实地观测了长安8号的风水后,他得出症结,并告诉王锐,长安8号乃“孤阳煞”,孤楼泄气则破财。

  持相似观点的风水大师并不在少数,借助长安8号,他们提醒世人风水的重要性。在圈内颇有名气、专为华尔街客户服务、自称三元派传人的风水大师红尘每次来北京,从机场进市区经过建国门外大街,接机的朋友都会对他说:“红尘,这里有一座北京最著名的烂尾楼,有时间你一定要研究一下。”因为工作室位于附近,红尘随后细细研究了长安8号的风水走势。他认为,“从地形上看,长安8号的正北方是华贸中心,3座写字楼设计独特,有如3把明晃晃的巨斧立在城市中间,而斧刃的方向正砍向长安8号。从风水学中的‘喝形’理论来看,长安8号本身由两座大楼组成,南楼是一座盾牌形状的半圆形大楼,北楼是高直如树干的大楼,这种形态形成了自克。在风水五行中,圆形属金,高直属木,这两种五行的关系是金克木,风水学中典型的自克。也就是说长安8号自身设计已经出了大问题,就算没有外来煞气的破坏,在此经营居住都会困难丛生。”

  与开发商请来助阵的风水大师得出“手抓三刀,脚踏七魁”(“三刀”指的是华贸中心的3座写字楼,“七魁”指华贸公寓的7栋楼)的解释不同,红尘认为华茂中心的群楼显然对长安8号的气运构成了威胁。

  “长安8号以南有一条通惠河,以五行水木相生的原理,这条河可以使项目起到五行通关的救应作用,本来的确是一条生机。所谓通关,就是在金克木的关系中加入水,于是把相克转变成相生,成为金生水、水生木的活局。但是非常可惜,这股救命的水气永远无法进入长安8号,因为在木形主楼和通惠河的中间,隔了一座金形大楼,这就像在大树与水源之间深深斩下一刀,斩断树根,截断水气,以至生意全无,主体大楼成为一支参天枯木,用多少水也救不活。”面对记者,红尘对长安8号做出最悲观的判断。

  陈益峰则表达了另一种观点,长安8号二楼环抱,自成格局,东侧是停车场,南侧的旧式低矮建筑都难以纳入其体系,因此形成了孤楼的格局。风水上把孤楼称为“孤阳煞”,孤楼泄气、破财。“风水上讲‘孤阴不长,独阳不生’,长安8号正是此类型。北侧的华贸中心,3楼相互依存,其后辅以7座公寓楼,形成楼群;西侧的SOHO现代城,4座连楼加6间独栋;西北面的万达广场十几座楼宇,皆互为唇齿,相辅相成。”

  风水大师们的“看衰”言论并不受开发商欢迎,而在长安8号的业主论坛里,以王锐为首的业主们却积极寻求“破局”的方法。或许,在数次更换开发商、维权无果后,寻求风水上的精神寄托成了他们唯一的慰藉。

  在如何破局上,陈益峰和红尘得出的结论不尽相同。或改造广场或将南北二楼倒置,不过两人的破局方法在现实当中,实现的可能性微乎其微。

  烂尾楼专家

  作为长安8号的第五任主人,佳兆业素有“烂尾楼专家”的称谓,这家此前立足深圳的开发商以多次拯救烂尾项目而闻名业内。

  21世纪网曾披露,佳兆业经过一年半的争取,从世纪王府和金利丰集团手中收购了100%的股权,耗资60亿元拿下长安8号项目。但此信息并未得到佳兆业方面的确认,佳兆业集团品牌经理周婷对记者表示,佳兆业与长安8号项目公司北京耀辉置业签订的是代管代建协议。具体合作内容不便透露,可以确定的是,佳兆业将会主导该项目的开发运作,包括从项目定位、工程管理、营销推广到后期的运营管理等。

  曾任长安8号项目顾问的RET睿意德执行董事张家鹏告诉记者:“佳兆业与奥园当初进京的目的相同,作为一个全国化战略的企业,它在北京拿下这个项目会是标志性的。第一次进京,靠收购长安街烂尾楼,也很值。”

  尽管如此,业界依然不看好佳兆业。

  “长安8号的股权关系非常复杂,这也直接导致了其频繁易主。”张家鹏表示。2012年,奥园就是因为纷争不断的股权官司,这才最终决定退出。“有的大股东掌握了比较大的主动权和项目的决定权,在外界看来,似乎始终有一方股东不太容易协调。” 张家鹏口中的大股东似乎指的是王志才的王府世纪发展有限公司。面对质疑,王府世纪公关部的工作人员却对记者表示:“请查询公司网站的公告,不做其他回应。”

  “佳兆业对于长安8号的处理能力确实容易受到市场的怀疑。前几任主人均是以转让项目为获利方式,佳兆业似乎想运用其‘烂尾楼专家’的优势,真正运作该项目,从而实现在北京市场的落地。但在规划等多个方面,佳兆业依旧会遇到障碍。” 易居研究员严跃进对记者表示。

  对此,佳兆业集团品牌经理周婷否认了这种担心:“据我们从合作方了解,目前该项目各种关系清晰。”

  烂尾10年,长安8号的主体建筑一直裸露在外,著名的“烂尾楼”的既定形象也已深入人心。“北京市住建委近年一直在严查建筑质量问题,对于这种高端物业,开发商不会因为这些可控的问题出现瑕疵影响整体营销的。”美联地产研究员张磊告诉记者。“如果停工以后再复工,需要进行复检。要看主体结构(钢筋、水泥等抗压、抗冻、抗震方面)是否符合质量要求。”

  面对2010年预购时购房的业主,佳兆业似乎也做好了接盘的准备,品牌经理周婷表示:“一切依据原购房合同上的条款执行。”

  “一般这样的情况,先期购房的业主,开发商会根据原购房合同上的条款约定对不能按时交房等问题对老业主进行赔付,或者是赠送一定时间的物业费等方法。肯定会赔偿,但这些年北京房价猛涨,预计不会有多少人要求退房。”易居研究员严跃进分析。

  虽然佳兆业一再强调近年来自身战略作出调整,风险水平始终控制在合理安全之内。但易居研究员严跃进依然认为这种曲线进京的方式,暗藏了诸多风险。他告诉记者,佳兆业总体上仍处于高负债的经营模式之中,其扩张战略受到太多的制约。烂尾楼项目对资金的期限结构要求更高,尤其目前这一领域也成为地方房企受鼓励进入的市场。从整体上看,如果不能把控财务节奏,一旦政策转向,佳兆业或将被拖入泥潭。

  资料显示,长安8号总建筑面积25万平米,此前定位高端住宅。但佳兆业主导后规划为公寓式酒店、酒店式公寓、写字楼、奢侈品商业、顶级会所五种产品类型,以“全球顶级城市综合体”标准重新打造了项目。佳兆业相关销售负责人表示:“未来将根据市场情况来确定销售时间,价格上会根据北京顶级综合体的标准来销售。”

  “佳兆业将精选城市,精选项目,采取更加灵活的拿地方式,比如合作开发或者代建代管,目前合作开发已成为房地产发展的趋势,这种开发模式可以实现资源互补,在一些大项目运作上更具优势。例如北京,竞争虽然激烈,但供应也少,去化率很快,相应的系统性风险也比较小。” 佳兆业集团品牌经理周婷总结道。

  下班晚高峰的大望路口,李丽路过长安8号新更换的大幅广告宣传牌前,不免稍作停留注目。这一次,似乎“最贵烂尾楼”的破局在即。

  (受访者李丽、王锐系化名)

  链接

  2004年,北京王府世纪发展有限公司通过政府协商等手段,在“8 31”土地大限之前艰难拿下了东长安街大望桥东南角上最后一块拥有70年产权的地皮。(“8 31”之后,所有经营性土地一律都要公开竞价出让,土地出让进入市场程序。)王府世纪发展有限公司当时将项目命名为“耀辉国际城”,定位高端住宅,最小的户型也在270平方米。但在此后长达10年的时间里,项目频繁易主,历经“耀辉国际城”、“擎峰”、“长安8号”等名。2013年10月,佳兆业入主长安8号项目,主导项目规划,计划建设为大型高端商业地产类型。由于住宅用地的年限为70年,而商业用地的产权年限通常在40到50年。佳兆业此次重新规划项目将面临资金、政府、规划等多方面的问题,对素有“烂尾楼专家”之称的佳兆业的资源整合能力提出了新的要求。

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(责任编辑:UF048)

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