徐振宇：《决定》中透露出诸多房地产利空信号

　　对照十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，十八届三中全会通过的《决定》中关于土地制度改革的每个方面几乎都有进展，中国的土地制度改革将不可逆转地按照市场化、法治化的轨迹继续向前推进，并透露出诸多房地产利空信号。

　　第一，《决定》中明确提出"建立城乡统一的建设用地市场"。这与十七届三中全会中提出的"逐步建立城乡统一的建设用地市场"似乎没有多大差别，只是"逐步"一词被去掉了。但是，这恰恰表明，中央尽快建立"城乡统一的建设用地市场"是一个硬约束，没有为今后可能的延误和"不执行"留下任何余地。更重要的是，与十七届三中全会相比，本届三中全会的《决定》还增加一些具体规定，比如明确规定，"在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。"这实际上为集体土地依法直接入市开了一个非常重要的口子，而且是"出让、租赁、入股"等方式均可。如果城乡统一的建设用地市场得以建立，如果以上规定能够落地，实际上为增加住宅和商业服务业用地的供给扫清了道路（至于规划和用途管制的约束，则是另一个层面的问题）。因为在此之前，即便是符合规划和用途管制，农村集体经营性建设用地也是不能直接入市的。换而言之，以上决定透露出的重要信号是：长期以来只有国有土地能够成为合法的非农建设用地交易标的的格局被打破了。今后，集体土地和国有土地都有可能成为合法的交易标的，从而在事实上形成包括住宅用地和商业服务业用地在内的非农建设用地的多元供地格局，有可能在事实上降低住宅用地和商业服务业用地的成本。长期而言，这一政策对房地产市场是非常重要的利空信号。

　　第二，《决定》没有专门提房地产调控。实际上，自从今年年初"国五条"颁布后，无论房地产市场如何波动，最高管理层的沉默已经超过半年。更值得玩味的是，举世瞩目的十八届三中全会决议仍然只字不提房地产调控，是否意味着最高层今后将对房地产市场继续观望，至少不会在随意出台新的政策措施，以让让"市场中资源配置中发挥决定性作用"？或许是面临过去"十年九调"越调越高的尴尬，新一届政府干脆不再提房地产调控。在某种程度上，这或许是一个进步。政府如果不提调控措施，特别是不再出台一些违背市场规律的干预措施，中国的房地产市场将更快回归正常状态，至少不会进一步扰乱市场预期。马光远博士说的很好：购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为"助涨"的信号而起到反向作用。因而不再提及房地产调控，可能反而是房地产市场的利空信号。

　　第三，《决定》提出"健全符合国情的住房保障和供应体系"，而没有像以往那样高调提及大规模建设保障性住房。这在很大程度上可能是对以往不切实际的保障房目标的反思和修正。实际上，近年来大规模推进保障房建设的政策取向，极大地伤害了商品房市场的运行，事实上加快了商品房价格上涨。前不久，习近平总书记肯定了"住房的市场化改革方向"，并提出"构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系"，这有可能预示着今后房地产调控将发生实质性转向，即过去十年来那种在市场与政府之间剧烈摇摆的状态将会有所变化，本届政府在住房市场上将很有可能主要起到"兜底"的作用，而住房问题的最终解决主要依靠市场的决定性作用。如果真能如此，实际上有助于使商品房价格逐步回复到正常状态。

　　第四，《决定》虽未提及"小产权房"的"转正"，也未的问题，但是，也没有对这一敏感问题表态，继续维持了高层对小产权房的"模糊"态度。实际上，从过去的发展经验看，没有任何一个地方政府敢于挑战已经形成气候的大规模小产权房"小区"。被强行拆除的"典型"，实际上主要是两类：第一类，小规模的独栋别墅和别墅群；第二类，正在建设而尚未建成的规模较小的小产权房"小区"。正在大规模建设的，已经建成并已经有人居住的大规模成片开发的小产权房"小区"，从来没有出现过强拆。今后也不可能会有。从这个角度而言，那些买不起或者不愿意购买"大产权"房的群体，将继续选择购买小产权房。这对于维持目前的高房价显然是不利的。

　　第五，《决定》虽然继续提及"坚持和完善最严格的耕地保护制度"，但值得注意的是，不再重申十七届三中全会高调提出的"坚决守住十八亿亩耕地红线"和"确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高"以及"耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡"等不利于非农建设用地供给的强制性行政规定。如果这预示着中国不再对土地指标进行"总量控制，层层分解"，则在很大程度上有利于增加包括住宅用地和商业服务业用地在内的非农建设用地供给总量。与此同时，《决定》首次明确提出"建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。"这在很大程度上有利于增加居住用地的供给。中国当前房价高企的一个非常重要的原因就在于工业用地占比过高，而工业用地占比过高的重要原因之一就在于工业用地价格过于便宜（当然，具体的表述有点技术性问题，即"提高工业用地价格"仍是典型的计划经济话语体系，因为工业用地的价格应该由市场的"决定性作用"最终给定）。

　　第六，《决定》明确提出"加快房地产税立法并适时推进改革"，虽然没有对房地产立法及其相关改革给出时间表，但是，房地产税的推出将是不可避免的大方向，这是有利于在长期中抑制投资性住房需求的。

　　第七，《决定》还明确提出"保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。"如果这一条能够落实，对于城市房地产市场也将是利空。

　　（作者系北京工商大学经济学院副教授、天则经济研究所特约研究员）