王健/文 11月下旬，国土部和住建部两次叫停小产权房，但是中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”，让“小产权房转正”的预期再度升温，部分地区的小产权房销售由地上搬至地下，小产权房的价格逐渐逼近商品房价。
从目前主要观点来看，破解小产权房困局主要有两种方式：转正和查处。转正主要是通过完善征地手续、补交出让金、罚款等方式使小产权房变为合法商品房。由于大部分房产所有者支付能力有限，补交更多的是象征意义，这一方式变相鼓励小产权房的违法行为，不利于维护法律和政府的权威。
查处是指通过彻底清查，采取强硬措施，拆除不合格不安全的小产权房，没收质量过关的小产权房，作为政府保障房或廉租房。这一方法面临高昂的执行成本，而且容易引发大规模的矛盾，只能针对个别地区、个别项目采取杀一儆百的策略。
事实上，破题小产权房还有另外一条更为平稳的路径，那就是引入房产税。具体而言，要求小产权房业主在一定期限内办理“转正”，并对其每年征收房产税。这一做法一方面可以避免一次性补缴土地出让金导致房屋所有者面临过大的资金压力，另一方面可以避免查处导致的不稳定因素。在初始阶段，可以选择部分城市进行试点，待形成可复制的经验后在全国推广，进而实现平稳过渡。
统计数据显示，目前全国约有7.6亿平方米的小产权房，假定每套面积平均为100平方米，那么意味着总量在700万套左右。通过征收房产税，有利于激活存量，避免地方政府财政收入继续流失。
不仅如此，开征房产税解决小产权房问题有利于维护社会公平和法律权威；有利于提升小产权房的投机成本，使市场趋于理性；有利于推进我国房地产税收体系的改革，最终实现以房产税为核心的房地产税收体系，可谓一举多得。
当然，利用房产税实现“小产权房”转正还需要注意几个方面的问题：目前，个人房产税是非法的。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，个人所有非营业用的房产不能征收房产税。因此，需要继续修改法律条例，使房产税合法化。在此基础上，要根据各地的不同情况，制定不同的税率，对于低收入群体，可以给予适当的税收优惠。值得注意的是，房产税的征收应是普适性的，如果设立人均面积起征点或是只对二套房甚至三套房计征，很可能导致部分家庭为避税而离婚的乱象。此外，开征房产税需要完善房产评估体系，由于房产税税基为不动产公允价值，因此必须尽快培养壮大专业评估团队，并对现行的评估机构加强监管，保证其在评估时做到公正、诚信和公平。
长期来看，随着房产税在小产权房试点的经验逐渐成熟，可以逐步将房产税推广至全国，并让其取代土地出让金，成为地方政府的主要财政收入来源，避免将来无地可卖造成无力偿债的窘境。
最后需要强调的是，房产税只是解决小产权房问题的第一步，今后必须结合其他配套措施共同作用，如：建立长期的城乡发展规划，合理分配城市化的土地升值收益等。
（作者为北京大学中国经济研究中心经济学博士、特许金融分析师）
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