房地产业深度绑定金融机构
作为最主要的离岸金融市场———香港楼市历来受到全球资本流动的影响。美联储的QE政策退出启动了香港楼市的本轮调整。如果外部流动性发生较大收缩，以资金面支撑的内地楼市是否也会跟进调整？这一调整又是否会冲击国内金融体系？
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隐忧
内地楼市泡沫蓄积金融风险
自美联储减少QE规模以来，资金持续由新兴市场流出。世界银行[微博]不久前发出预警，一旦发达国家央行[微博]突然退出经济刺激措施，或导致流入新兴市场的资金最高萎缩80%。全球利率快速调整及资本流入回撤的影响或引发新兴市场收支失衡或金融危机。
香港金管局总裁陈德霖日前表示，仍未见香港有资金大幅流出迹象，但在美国利率正常化下，资金无可避免会流走。同时，楼市成交较高峰期大减三至四成，楼价仅录得轻微下跌，现时仍未能确定香港楼市是否已从上升周期转入下降周期，楼市前景仍不明朗，但利率正常化、资金外流及流动性趋紧等因素，按揭利率很大机会走高。
虽然楼市前景仍未明朗，但机构对资本流出冲击资产价格的担忧较大。美银美林表示，香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。
甚至有机构认为，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。
同样，不少机构也发出了“资本回流冲击人民币资产”的预警。平安证券[微博]判断，QE退出机制的正式开启，预示资产重估过程可能有所加速相比较而言，发达市场的顺周期资产受到的负面冲击较小，而新兴市场的金融资产受到的冲击和波动都会较大。
艾拓思资本集团高级副总裁M.Thomas表示，QE开始退出有可能刺破中国房地产泡沫。在中国，实体经济不景气，股市长期低迷，国内外投资资本大量涌向房地产行业。QE退出将造成内地流动性紧张，会传导到资本蓄积量最大的房地产市场。一旦流动性突然收紧，房地产泡沫将被刺破，随即流动性膨胀支撑的金融风险将爆发。
暗道
金融机构隐秘“输血”房地产
今年年初，华远地产董事长任志强[微博]在公开场合少见地警示房地产行业可能面临销售增速下滑等风险。
“任志强可能是对的，今年或许是中国房地产业最危险的一年，而若房地产行业出现较大波动，金融体系也必定会受到冲击。”长期从事房地产投资的北京中源兴发投资有限公司董事长周卫对《经济参考报》记者表示。
金融业到底在多大程度上和房地产行业捆绑在一起？清科研究此前发布的《2013年中国房地产基金白皮书》指出，国内房地产市场金融化趋势愈发明显，受调控影响，房地产开发企业的资金周转难度在增加，资金是否充裕对房企的发展至关重要，因此金融业对其影响不断增强，房地产行业对外部融资需求很大。
渣打银行[微博]日前对中国30个二线和三线城市开发商所作的调查显示，虽然这些开发商预计地价在未来几个月仍会继续升高，但他们发现融资变得日益困难。渣打的这份报告指出，“有创纪录的12个受访者说他们听说过开发商难以支付土地费用的情况”。
清科研究指出，从统计来看，银行资金仍是房地产行业的主要来源，而企业自筹资金占比也在逐步上升，而在自筹资金增长的背后，正是房地产信托、房地产基金等融资活动的增强。
以房地产信托为例，用益信托的在线统计数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，规模总计3006.07亿元，占全部信托产品的比重为34%。若对比2012年的数据，2012年房地产信托成立数量为751款，规模总计为1823.19亿元，2013年房地产信托的成立规模则比2012年上涨了 64.9%。
在周卫看来，站在很多房地产信托、房地产基金背后的真正出资人还是银行和保险等机构，换句话说，很多金融体系的资金实际正通过信托和基金等隐性渠道为房地产行业“输血”。他说，银行自身的资产负债表中房地产开发贷款和个人房贷的部分不能完全表明银行对于房地产业的支持程度，实际上，银行业正在通过各种隐秘的渠道来为房地产业融资。
“虽然，房地产行业被列为调控行业，不论是开发贷款还是个人按揭贷款，政策都是在收紧，但是根本上，银行还是愿意把资金放给房地产业，房地产企业尤其是民营房地产企业也有这个需求，前门走不通，银行会走后门，会想其它办法来为房地产行业融资。”周卫说。
数据显示，房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高，大的银行业务占比普遍在8%以下，部分中小商业银行该项业务的占比大概可达到10%。但这并不是全貌，周卫透露，一些银行正在通过隐秘的房地产基金的方式为房地产业融资。他表示，一些房地产基金由央企发起，由于表面上有大型央企的信用“背书”，银行资金纷纷涌入。
“有的时候，就算银行能够通过正常的贷款方式为房地产企业尤其是一些民营的房地产企业融资，它也会选择通过房地产基金的方式。原因很简单，因为通过房地产基金的融资利率更高，银行能获利更多。有些房地产基金甚至演变为了高利贷，殊不知，越高的资金成本意味着企业偿还成本越高，其蕴含着更高的风险。”周卫表示。
冲击
楼市价格回调将波及金融系统
有业内人士表示，从房地产业得到的各类融资种类来看，银行和保险等金融机构所提供的资金在整体资金比例中甚至能够达到80%。“这个数据无法得到印证，但是我认为是完全有可能的。”周卫说。
中国农业银行首席经济学家向松祚[微博]日前表示，目前我国经济存在核心三大风险，一是影子银行风险，二是产能过剩行业风险，三是房地产风险。尽管房地产价格目前还在上涨，但整体房地产价格风险在逐渐、甚至快速积累，而社会融资体系对房地产的依赖程度却非常高，如果将土地、建筑物抵押等计入，银行贷款对房地产的依赖程度超过50%。在这个意义上，如果房地产价格停止上涨或向下回调，风险都非常巨大。
中国社科院世经政研究所国际投资研究室主任张明此前撰文指出，中国商业银行的资产负债表，在很大程度上与房地产完全捆绑在一起。他表示，在中国商业银行的总贷款中，可能有50%至60%直接与房价、地价密切相关。尽管对居民住房抵押贷款而言，银行有着较高的安全边际(首套房首付比率20%至30%)，但对其他相关贷款而言，安全边际远没有住房抵押贷款那么高。
“如果不考虑安全边际，假定中国商业银行60%的贷款直接与房价、地价密切相关。那么，如果一个外生性或内生性冲击导致全国平均地价与房价下跌15%，那么中国商业银行将会出现相对于总资产9%的损失，这意味着商业银行的自有资本金将消耗殆尽。”他说。
房地产市场波动可能给金融行业带来的风险引起监管部门高度重视。银监会于年初的召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
央行最新发布的《2013年第四季度中国货币政策执行报告》指出，健全系统性金融风险的防范预警和评估体系，加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。
“央行在报告中向金融机构、企业和个人投资者提出的警告非常及时，并且今年会采取具体措施，降低金融体系对房地产行业过度依赖的风险。”向松祚说。
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