近2500亿地产信托兑付洪峰逼近 楼市降价第一枪谁是推手？

　　核心提示：2月24日，德信地产的北海公园项目降价以8折销售，因打响杭州马年楼市降价第一枪而备受瞩目。

　　21世纪经济报道 2月24日，德信地产的北海公园项目降价以8折销售，因打响杭州马年楼市降价第一枪而备受瞩目。

　　“我们了解的情况是，与德信地产合作密切

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　　“这个说法并不准确，信托并非降价的幕后推手。”2月24日，卷入传闻当中的两方人士双双向21世纪经济报道记者否认。杭工商信托人士表示，该公司对德信地产的整体评估结果显示，其现金流是健康的。

　　另外中信证券统计，在2014年至少将有近2500亿元的地产信托到期兑付。在地产行业面临变局的关口，不少信托公司开始谨慎挑选项目、交易对手。

　　否认兑付压力所致

　　上述德信地产人士向21世纪经济报道记者透露，在上周五降价后，北海公园的200余套房源当天的认购就达到8成。在周末，每天的成交量也有十多套，房源目前所剩不多，已经达到降价的预期。

　　上述信托业人士表示，北海公园项目开盘均价在1.3万/平米左右，在2013年上半年最高涨至1.9万元/平米，现在降至1.58万元/平米。“之前德信的去化率其实不算很高。所以有降价回笼资金需求。”他说。

　　不少券商机构也提到，北海公园所在区域的供给过高，2013年下半年的销售已放缓；竞争激烈以及开发商资金链紧张是降价的根本原因。

　　而市场有消息称，压力则是来自于偿还信托贷款，其中就涉及德信地产的另一个项目臻园项目。

　　21世纪经济报道记者看到，杭工商信托正是德信地产的合作伙伴，双方在多个项目上都有过合作。譬如在2013年7月19日，杭工商信托成立德信置业温州瓯海投资项目集合资金信托，规模为2亿元。这款产品的预期收益率为8.2%~10%，期限为3年。

　　另一款杭工商信托基金型产品“飞鹰9号”是管理人根据需求将资金整体进行配置、运用的产品，而臻园项目确实是这款产品的配置之一。

　　“从整体上看，9号产品的期限是2年，明年3月份到期，并且还可以展期6个月，因此这个项目不存在目前需要提前还款的压力。”上述杭工商信托人士表示。

　　不过信托产品存在提前清算的可能，德信地产在过往就有曾经被信托公司提前清算结束的经历。譬如，在2010年7月8日，杭工商信托专门成立德信·臻园投资项目集合信托，规模为3.6亿元，期限原为36个月，但是截止到2011年10月，这款产品的优先级、普通1级信托部分就已经被提前清算。

　　但上述德信地产人士还否认降价是来自信托公司的压力。他表示在北海公园单个项目上，原本有3.5亿元左右的银行贷款，目前已经还清。而臻园项目属集团高端项目，并且2期将在5月底交付，到期偿还贷款问题应该不大。

　　地产信托兑付洪峰

　　“目前还没有明确下文要求要收紧地产信托项目的规模。”多家信托公司人士向21世纪经济报道记者表示，信托公司都在观望房地产行情的变动。

　　中信证券统计，今年到期的房地产信托规模估计为2479亿元，占今年到期集合信托的比例分别为27.34%。另外工商企业类今年到期规模2110 亿元，占比23.27%，考虑在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，今年实际到期的房地产信托规模会远高于2479亿元。

　　杭州当地一位信托人士向21世纪经济报道记者表示，从2013年发行的地产集合信托看，各家信托公司对风险的偏好分化比较严重，有的只做大开发商，也有很多信托公司都在抢中小开发商的项目。但预计今年新发的产品对开发商整体实力要求会更高。

　　“譬如，大家对中小开发商，三、四线的项目会更加谨慎。”他说。中信证券也提到，面对汹涌而来的信托到期洪峰，借旧还新是坚守在刚性兑付第一线的信托公司最为娴熟也是最为常用的风险缓释手段。借旧还新在经济下行利率上行的不利外部环境下，将受到极大的制约，进而使撼动刚性兑付根基的概率显著提升。

　　该人士表示，如果再有1-3家银行传出收紧房地产贷款的消息，就会开始严重影响信托的信心，最终信托跟着银行的步调，首先收缩地产信托贷款规模、放弃高风险的项目，其次融资成本也会水涨船高。

　　“在今年初，我们制定了新的地产业务指引。定调是认为地产行业会存在风险，预计行业整合等都会发生，具体的应对措施是提高两个标准：挑选项目标准、交易对手标准。另外，也不会为了分散地产行业集中风险，而盲目进入地方融资平台等并不熟悉的领域。这个经营思路得到股东、监管部门的认可。”上述杭工商信托人士说。（编辑王芳艳）