新华房产北京3月14日（记者 柴丁）“现在4、5号楼在售，在售均价88000元/平，您考虑什么面积的？”周二的下午，在鸿坤花语墅的售楼处，销售人员向一位看房者询问。而这位看房者不太跟随销售人员的引导，起身拿包说：“先看看样板间吧。”
千万豪宅面向的客户，历来都如此有主见。而除了该购房者和记者，售楼处里并无其他的看客，略显冷清。北京住建委网站显示，这个位于西大望路42号院的项目历经两年半，去化却依然不理想。
统计显示，2月北京单价4万元以上的新建商品住宅成交套数环比下跌幅度达到70.83%。而记者除了鸿坤花语墅，近期还走访了中海九号公馆、中海金石公馆等项目，售楼处皆比较冷清。
克而瑞房价北京测评中心分析师郝燕表示，高地价倒逼高房价，高房价推升众多豪宅产品，由于中高端客群基数相对有限，在有限的市场容量下，未来的集中增量将促使中高端市场竞争趋于白热化，此类产品价位高企、去化周期将进一步拉长。
产品设计定位尴尬 花语墅陷滞销
花语墅乃鸿坤地产在北京区域的重点项目，项目一期于2011月12月开盘。由于所处地块为朝阳区平乐园东六区最后一块地，容积率仅为1.4。加上四环内的稀缺核心地理位置，让项目打出了“大隐隐于市”的宣传。
资料显示，其主打产品为四层低密度住宅，包括150平米的三居、200平米的大三居以及300平米的一层带花园等户型，整个社区的绿化率达60%。然而这并未能打动目标客户，据记者了解，花语墅开盘当月的销售目标是5000万，实际完成销售额则为1436万。
历经两年半，项目也由期房转入现房销售，去化缓慢的态势并未得到彻底改观。记者根据北京住建委数据粗略统计，截至目前，总共270套房源的花语墅，剔除1号楼部分待售房源（据传为40套）后，仍有70套左右仍未售出，主要集中在3号楼、5号楼、6号楼。
而横向的比较会使数据更直观。仅2013年一年，同样总价段的高端产品，西山壹号院成交套数为216套，远洋万和公馆为181套，望京金茂府为149套。
一位关注高端项目的业内人士表示，豪宅是环境、建筑、文化等多方面的融合，而非简单的堆砌和高档材料就能成就的。除了地段与四层低密度住宅，拿什么吸引客户？花语墅对这个问题并不清晰。
他认为，以西大望路的地段，完全可以做出更好、更畅销的产品。花语墅空间尺度明显不够大气，未能凸显豪宅之气度。“17、18平的主卧，哪里是豪宅的主流设计。”记者在其样板间感觉，受限于总面积，其户型设计中卧室等空间确实偏小，布局略显局促。
低地价高房价 拿地成本仅为656元/平
然而纵使项目滞销，价格却在直线上涨。“这个楼里住着刚刚结婚的女明星T某，还有偶像派男星Y某，当时价格才5万/平。”在小区内，销售人员指着某栋住宅楼对记者说。她所说的“当时”意指两年前。据记者了解，鸿坤花语墅于2011年12月开盘时的销售均价确实不到50000万/平。
到2013年二期开盘，项目的销售价格直奔8.5万/平。当时，鸿坤花语墅一套房暴涨近千万的新闻，被媒体大肆报道。
事实上，花语墅高房价的背后，更值得关注的是其高利润空间。记者在北京市国土资源局网上看到的土地出让变更显示，鸿坤受让平乐园小区东六区的合同地价款仅为2838.84万。如果以显示的43356平的规划面积来算，拿地成本仅为656元/平。
有业内专家曾把豪宅的高昂价格称为“混沌”的溢价。意指市场对比法下的“价格箱体”，不仅包括外部条件、内部品质和发展商品牌，还有“混沌”的溢价空间。而这个“溢价点”可能是稀缺度、产品唯一等。鸿坤花语墅的溢价点，显然来自四环内地块的稀缺性。
然而不可忽视的是，只有被市场接受了才能算真正的实现 “溢价”。而这又回到了问题的起点—没有外部条件、内部品质，何以支撑“混沌”的溢价？目前来看，北京豪宅市场陷入了观望之中。
作者：柴丁
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